前回、間違った相続税対策を投稿しましたが、今回は現金で
アパートを建築した場合の相続税はどのようになるのかを
学んでみたいと思います。
まずはわかりやすくするために、建築しなかった場合の
相続税の計算からです。
相続遺産は、土地（更地）5,000万円 ＋ 現金5,000円
＝ 1億円（相続税評価額）の場合
〇相続税の計算その1
1億円（相続税評価額） － 4,800万円（基礎控除）
＝ 5,200万円（課税遺産総額）
相続税315万円となります。
では、アパートを建築した場合はどのようになるのか
計算してみましょう。
土地（更地）5,000万円にアパートを建てると、
相続税評価額5,000万円×
（1－借地権割合60％×借家権割合30％×賃貸割合100％）
＝4,100万円・・・①
更地にアパートを建てたことで評価額が低下
現金5,000円でアパートを建築すると、
固定資産税評価額2,500万円
（5,000万円×50％）
×（1－借家権割合30％×賃貸割合100％）
＝1,750万円・・・②
現金5,000万円をアパートに替えたことで評価額が低下
相続税評価額＝①＋②＝5,850万円
〇相続税の計算その２
5,850万円（相続税評価額） － 4,800万円（基礎控除）
＝ 1,050万円（課税遺産総額）
相続税52.5万円となります。
なにも対策をしないのと対策をするのとでは相続税が
262.5万円も変わってきます。
もうお分かりかと思いますが、相続対策とは、
更地の評価を下げること、
現金を建物に変えることによって遺産総額を
下げることを意味します。
もっとわかりやすく説明すると、現金1,000万円で車を
購入して、現金が車に代わり、
2～3年後その車を現金に戻すと、もう1,000万円には
ならないですよね、価値が下がっています。
（まれに需要があれば高く売ることもできるとは思いますが）
現金と土地の価値を下げる、そしてその資産に税率を掛ける、
相続税が安くなるという仕組みです。