皆さんこんにちは！
ブログの定期更新を諦めたら、すっかりブログの存在すら自分で忘れかけていました💦
気づいたら前回の更新は去年の8月、、、
半年経ってるやん、、、という感じです💦
これからは一年に二回の更新を目標にして、頑張ろうかなと思っている私です！
さて、この半年は不動産住宅業界も色々ありましたね！
やはり皆さんの1番興味あるところは、土地建物価格の上昇と、昨年末からちょっと話題になってるいる長期金利の上昇かと思いますので、それについて今日はお話ししましょう！
この2点はお客様からの質問も多いので、やはり皆さん興味があるところかと思います
まずは土地建物価格の上昇ですが、これは本当にここ数年で上がりましたね💦
まず土地価格の上昇が始まりました。
私の肌感覚的には、10年ほど前から人気エリア（神戸であれば、中央区、灘区、東灘区）や西宮や芦屋エリア、大阪であれば市内（阿部野や天王寺）などが上がり始め、それがどんどん他のエリアにも波及していったイメージです。
これも私の肌感覚ですが、人気エリアは20%から30%、もしくはそれ以上上がっていると感じています！
では業界の中の人らしく（笑）、二つほど具体的に例を挙げましょう！
私は元々茨木市の不動産屋がキャリアのスタートですが、例えばその不動産屋さんがあった場所は、茨木市竹橋町といいます。
阪急茨木市駅から徒歩圏内の非常に便利な場所ですが、私がそこで仕事をし始めた約20年前は、坪単価は100万を切っていました。おそらく90万前後だったと思います。
それが今や120万前後です💦
30坪の土地なら1000万近く高くなった事になります💦
もう一つ、私が創業した所は、神戸市長田区の神楽町というところです。
創業は約15年前ですが、その時このエリアの土地は概ね坪50万でした。
それが今や、、、、いくらになっていると思いますか？
概ね80万オーバーです💦
びっくりです。
これも30坪くらいの土地としても、1000万くらい上がっている事になります。
物価高にはご承知の通り、２種類のパターンがあると言われています。
一つはコストプッシュ型、現在日本経済は未曾有の物価高に見舞われていますが、光熱費の値上がりなどがこのコストプッシュ型の典型だと思いますが、要するに仕入れコストが上がってるから販売価格も上がるという単純なもの。
※円安などで輸入コストが増えるのももちろんコストプッシュ💦
後で説明しますが、住宅自体の値上がりはこのコストプッシュ型が大きな要素を占めています。
ただ住宅の価格アップの要素が、単純にそれだけでは無いことは要注意です。
もう一つはデマンドプル型。
まさに昨今の土地価格の値上がりが典型ですが、要するに欲しい人が多くて需要（デマンド）が旺盛で価格を押し上げていく（引っ張る→プル）形での値上がりが、デマンドプル型かと思います。
我々のような不動産住宅会社が、土地を仕入れて販売する場合、基本的には（仕入れコスト）の変動という意味ではあまり変動はありません。
例えば住宅や他の製品のように、多くの商材を組み合わせて一つの商品をつくる場合、その素材の値上がりが結局完成品の出来上がり価格に影響する訳ですが、土地というものはそういったものではありません。
土地には原材料という概念はありません。
土地は当たり前ですが、仕入れた段階で土地として完成していますので、コストプッシュにより値上がりというものはあまりありません。
あまり、、、と言いましたが、土地を仕入れて造成する場合は、当然造成費用（主に擁壁を作るコンクリートや鉄筋）や、解体工事をする場合は、もちろんこれらの費用はどんどん上がってきていますので、コストプッシュによる値上げとなります。
しかしそれは土地価格という大きな価格（1000万や数千万）の中で考えると、大勢に影響があるとは言えませんので、やはり昨今の土地価格の上昇は、デマンドプルであると言えます
たくさんの需要に支えられて、この10年近くで土地値は大きく値上がりしました！
ここで大事な事は、投資用物件の値段だけが上がったのではなく（投資用も上がりましたが）、実際の実需不動産（住むための物件）が大きく値上がりした事です。
ではこの先土地価格はどうなるか、、、
色々な人が色々な事を言いますが、私個人的な予想は、ずばり『ここ数年ほどの大きな上昇は緩やかになるが、それでも緩やかに上昇する』と考えています
では次に建物の値上がりについてお話しします！
こちらも業界の中の人らしく（笑）、具体的な数字を入れながらお話ししましょう！
土地は10年ほど前から上昇が始まったのですが、建物の上昇が始まったのは感覚的には4.5年ほど前でしょうか。
4.5年ほど前から原油高などでじわじわとコストが、上がり、ウッドショックでドカーンと上がり、ウッドショックで上がった木材価格は多少下がったのですが、それ以外の原材料のほぼ全てが値上がりしました！
その値上がりの勢いたるやハンパなく、4年前と今の原価は標準的な大きなの家一軒で考えると、300万円以上は上がっています💦
私はこの業界に入って20年になりますが、こんな事はもちろん今までありませんでした。
そして、さらに今年春にコンクリート価格の大幅値上げや、その他の値上げも予定されているものを考えると、今年中にさらに50万程は上がりそうです💦
と、なると、4年前から考えると原価ベースで400万近く上がる事になります💦
めちゃくちゃ大きいです。
ちなみにいまだにお客様から、『ウッドショックな値段は落ちつきましたか？』とよく質問されますが、答えは微妙で、落ち着いたようで落ち着いていない、という感じです。
ウッドショック前から考えると、木造住宅の構造材は、約1.5倍の価格で高止まりしています。
ちなみに1番高い時は2.5倍くらいまでいきました💦
さすがに今は約1.5倍の価格ですが、もともとの価格の1.5倍ですので、高止まりしていることには間違いありません💦
先程私は、家一軒で約400万近く上がるとこになる、と言いましたが、この内の約80万前後がこの木材の高止まりした影響というイメージです
ただここで考えないといけないのは、この住宅価格の上昇がコストプッシュだとしても、結局のところそれでも新築戸建てや新築マンションの売れ行きがいいので、価格上昇が続くという意味においては、それはデマンドプルと言えるかもしれません。
現実として首都圏の新築マンション価格は、過去最高を記録しているように、新築市場はこのコスト高を受けて決して不況になっている訳ではありません
では建物価格の上昇は今後どうなるのか、、、
もちろん世界情勢（特にウクライナ戦争）などにも少なからず影響を受けると思いますが、私の予想は今年の後半までかなり勢いでまだ上がり、年明け頃に高止まり、もしくは上昇スピードがかなり緩くなる、です。
まとめると、土地価格及び建物価格は今年はまだ上昇が続く、と見てよいと思います。
そこでこの土地建物価格にも影響すると思われる、金利について少し触れておきたいと思います。
昨年末に日銀の黒田総裁が、突如（市場は予想していなかったという意味で）長期金利の許容変動幅を0.25から0.5へ引き上げました。
これを事実上な利上げと捉えた市場は少し（かなり？）動揺して、まだ世の中もその動揺がおさまっていないように思います。
この利上げ容認ともいえる政策に、住宅ローン金利は年明けからすぐに反応しました。
こちらも業界の中の人らしく（何度もすいません 笑）、中から見えている景色を具体的にざっくりお話しします。
まずこの政策で上がるのは、住宅業界の中で言えば住宅ローンの長期金利です。
長期金利で住宅ローンを組む場合は、大きく分けて普通の銀行の長期金利タイプと、フラット35の二つに分かれますが、阪神の岡田監督風に言うと、はっきり言ってほとんどはフラット35（昔の住宅金融公庫みたいなもんです）です。
年明けからニュースで、某エンジ色の銀行や緑色の銀行が、『長期の住宅ローンの金利を上げた』という事がニュースになっていますが、普通の銀行の長期金利タイプで住宅ローンを組む人はほとんどおらず、大体はフラット35です。
ではフラット35の金利はどうなったか、、ですが、結論から言えば概ね0.2上がりました。
この上がり幅はかなりの上がり幅だと思います。
ちなみに、割と誤解している人もいらっしゃるのですが、住宅ローンで多くの人が選択する変動金利（私自身も変動金利ですが）は、今回の日銀の政策では上がりません！
今回の政策変更の対象はあくまでも長期金利ですので、短期プライムレートに連動する変動金利に影響はありません
では多くの人が気になる変動金利はいつ上がるのか、、、は神のみぞ知るですが、私個人的にはまだまだ先だと思っています。
少なくとも今の世の中の状況では、変動金利はまだまだ上げにくい状況です。
コストプッシュではない形での賃上げによるインフレが起き、ある程度持続しないと変動金利は触れないと思います。
この日銀の政策で、もう一つ年明けから上がったものがあります
それは収益物件を買うときの事業用融資です。
これが概ね0.2パーセント程あがりました💦
弊社も投資用不動産は保有していますが、新たに購入するときの融資は、やはり金利が上がりそうです💦
最後に、、、
土地価格や、建物価格が上昇して、多少金利が上がったとして、新築戸建ての売れ行きは鈍くなるか、、、ですが、もちろん影響はあるとは思いますが、それでも私は売れ行きは好調を維持すると考えます。
私もそうでしたが、多くの家を買う子育て世帯にとって、子供の成長や誕生、家族形態の変化など『家は必要な時』に買うものであり、多少金利が上がろうが、多少建物価格が上がろうが、購入時期は大幅に変える事ができない現状があります💦
特に子供と一緒に家で過ごせる時間なんて短いですし💦
仮に値上がりがおさまるのを待つとしても、仮に金利が下がるのを待つとしても、いつまで待てば良いのか、、、
そんな事は誰にも分かりません💦
仮に待ったとして、金利が下がるどころか上がったらどうするのか、、、
仮に待ったとして、不動産価格が更に上がったらどうするのか、、、
住む為の不動産は、投資用不動産とは違うそういった特殊な事情があります！
投資用不動産とは違い、実需（実際に住む不動産）不動産は、これからも好調を維持すると私は考えています
ではほんとに最後に、、、
最近一眼レフ写真にハマっています 笑
モデルハウスや、施工事例を撮影する為に購入したのですが、意外と映像の世界にハマってしまい、京都のお寺巡りでなかなか重宝してます
お気に入りの何枚かを貼っておきます
京都旅行のパンフレットの表紙にでも使ってくれないかなー
ではまた半年後、、、くらいに 笑
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～注文住宅のTeamNext～
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