収益マンション用地

賃貸を想定して１ルームであれば２０平米からファミリーであれば５０平米など、これを企画・開発し建築した上で賃貸付けし、売却する。または、例えばワンルームを区分登記しそれぞれの住戸を投資家や実際にそこに住む人に売る。

他にも手法や呼び方はあるかと思いますが、その開発をするための用地をここでは「収益マンション用地」として、分譲マンション用地と区別しておきます。ワンルームの区分登記も、分譲といえばそうなんですがここでは区別しておきます。用地の規模が違ってきますので。

一般に、土地の価格はその土地にどれだけの建物が建つのか、その建物を利用してどれくらいの収益をあげることができるのかによってその価値が、つまりは価格が決まってきます。

中心部の商業地等であれば、商業施設や店舗、マンション、ビルと、多様な用途での使用が想定しうるので、その中でどの用途が一番収益性が高いかによってその土地の使用方法が決まります。より高値を付けられる人その土地を購入できるわけで、高値で買うことができるということはほかに比べて高値で買っても事業採算性が高いということだからからです。

最近は、というより数年前から、今までビルが立ち並んでいたエリアでもマンションに立て替えられていっています。オフィスの賃料相場が特にリーマンションショック以降崩れ、一時より持ち直したといっても稼働率もマンションより不安定で、本来はビルかマンションかで事業採算比較すべきところを、どうせマンション用地で考えたほうが高い値がつくだろうということで、収益マンションが建築可能な土地では主に収益マンション用地として考えた価格がその土地のざっくりとした相場価格になっている感覚があります。

収益マンション用地はだいたい３０坪～１００坪くらいでしょうか。分譲マンション用地は３００坪からそれ以上で、スケールメリットが必要です。

土地は、法規制によって「用途地域」「建蔽率」「容積率」などの規制を受けその範囲で最大限の有効活用を考える必要があります。特に容積率は重要で、容積率200％のところで、100％分しか使わなければ土地を最大限に活用し切れていないことになります。

この容積率１００％あたりいくらの値を付けるかでだいたいのマンション用地の計算をします。

容積率200％の土地があり、だいだい容積率１００％あたり坪単価５０万がマンション用地相場とすれば、容積率200％であるこの土地は坪単価１００万の値がつくことになります。

最近の不動産市況は好況ですので、ここ数年は上がってきてたのですが、ここにきて落ち着いてきた感覚があります。というのも、建築費の高騰、建築を引き受けてくれるゼネコンがないなのどの理由で、土地の価格にしわ寄せがきているのと、これによって購入層が買い控え気味であることが理由に挙げられると思います。

土地値として上がりすぎている感がありましたので、いい意味でもクールダウンになる材料にはなったのですが、今後の建築業界の動向次第で土地の価格に影響があるとすると、今後はどうなるのか注視が必要です。

ワンルームマンション投資で得するのは銀行と販売会社だけ

昔からよくある投資話ですが、うちの会社にも最近よく「マンション投資をしませんか」という勧誘電話がかかってきます何か名簿があるのか、片っ端から電話をかけているのかはわかりませんが、こちらが不動産会社でもお構い無しです。

新築ワンルームマンション投資について私は専門ではありませんが、たまたま知人が勧誘を受け話を聞きにいくところまで話が進んでいたところ、一応私が不動産会社に勤めているということで同席して欲しいと言われ、一緒に話を聞きました。

印象としては「リスクや損する部分をサラッと話し、得する部分を厚く説明することで総合的には得しますよと結論付けようとしてますが、やっぱりトータルで考えるとサラリーマンが手を出すべきじゃないな」というところです。

たぶん失敗するか、損します。

ここでは、よくマンション販売業者がよく挙げるメリットについて、思いつく反論を書いてみます。

○自己資金が少なくても出来る

　多額の借入金を使うので当たり前です。その分返済リスクは高まります。支払う利息も増えます。家賃にしめる月々の返済も多くなるので、結果的にはメリットでもなんでもないです。

○空室保証するので安心

　通常、マンション投資をする場合、３５年ローンを組みます。３５年間も同じ条件で空室を保証し続ける会社が果たしてあるのか。新築から１０年間はそもそも空室を心配することもなく入るものですが、その先の築20年、30年経ったマンションなら家賃を下げての空室保証になるのか、保証条件が変わるなどまで考えておくべきです。空室保証もタダではないので、サブリースとして賃料の10％程度をサヤ抜きされる等、どうなってもの業者が損しないシステムになっているはずです。そもそも３５年間もその保証を約束している会社があるのかどうかもわかりません。

○デザイナーズマンションで資産価値がある

　設備は常に進化していますし、今おしゃれで最新のものでも10年経てばそれよりももっと魅力あるマンションと競合していかなければならないことには変わりありません。

○節税できる

　相続税対策では一理あるとは思いますが、それならわざわざこんな勧誘電話の物件を買わなくても。

　損益通算で、給与所得と不動産所得との相殺で年間20万程度税金が返ってきます、と説明されましたが、それはつまり不動産所得がマイナスということです。不動産所得がマイナスになることがわかっていてなお物件を強く勧める、またはそれが有利な投資であると思ってしまう知人にもビックリしました。不動産投資はただでさえハイリスクなのに、月々収入が見込めるならまだしも、逆に1～2万の支払いが必要なんてありえません。

○ローン完済の35年後には個人年金代わりになる

　いっそ普通の個人年金に入ったほうがいいのでは。不動産投資リスクを負う割には老後を気にしてと安定志向という矛盾に気づいていない。35年貯金して、1千万までの築35年のマンションを買えばいいのでは。

○銀行に預けても低金利の時代に4～5％の高利回り

　元本保証の銀行預金とハイリスクの不動産投資の利回りを比べること自体がおかしい。また、4～5％の投資利回りというのは、知らない方にとっては高利回りと思われるかもしれませんが、不動産利回りのなかでは低利回りですよ。この利回りではリスクに見合ってませんし、銀行からお金を借りて投資をしていたのではお金が残らないことは想像できます。

他にもツッコミどころは多々ありますし、挙げればキリがありませんのでこのへんで。

ギリシャ問題

欧州の金融不安がまた再燃し始めました。

そもそも根本的な問題解決はただ先送りされ応急処置でここまで繋げてきただけのようなものだったので、当然といえば当然です。

しかし、考えさせられます

ギリシャ国民は豊かな生活を望み、緊縮財政に批判的です。本来借金をして、自分の身の丈以上の生活を送っていてはいずれ破綻し終焉を迎えるのは、家計であっても会社の財務であっても国の運営であっても同じなはず。もうこれ以上は続かないことはわかっていても、さらに今までのようなことを続けられるのは本来おかしい。政治家は国民である有権者が選ぶので、国民みんなが「無理だろうがなんだろうが」苦しい緊縮生活は送りたくないと判断してしまえばそんな矛盾がまかりとおってしまう。

それは、周辺が援助し助力するから可能となる。基金を備え、お金を貸し、債権を放棄するなどその方法はいろいろあるだろうが、助けてもらうことになれてしまうことは改善を促さない。

もちろん、金融不安が起これば世界同時不況にもなりかねず、ギリシャを助けるだけでなく援助する側を守るための支援ではあるだろうが、悪い膿はでないまま表面だけ取り繕ってもただどんどんと晴上っていくだけでしょう

ギリシャ国民の気持ちも当然なのは当然。生活が成り立たなくなれば、声を上げて自分の生活を、命を守るしかないからです

世界不況は非常に困りますが、そろそろメスを入れる時期にきているのかもしれません。

信託受益権化している不動産の売買の注意点

数年前から、不動産の現物の売買のほかに、不動産が信託銀行等に信託され、そこから得られる収益を得ることができる権利(信託受益権)を売買する取引が行われるようになりました

不動産としては同じ不動産なんですが、所有形態が違ったり、管理形態が違ったり、仲介するための免許が違ったりして、ちょっと普通の不動産の売買に慣れた方でもややこしく思ったりすると思います。

具体的な実務内容、留意点等を説明するとキリが無いので控えますが、売買するときの費用面で一つ注意点を挙げておきます。

それは、信託受益権売買を売買する際に現物に戻す(普通の不動産に戻す)作業をすることが一般的なんですが、このとき、信託契約解除費用というものがかかります。

50万から100万くらいが一般的でしょうか。

これは、売主が負担することもあれば買主が負担することもあります。

普通の不動産と思っていると、あとからこの費用のことに気づき、仮に買主負担であれば思わぬ出費となり揉める原因ともなります。

事前に取り決めておく必要がありそうです

就職活動にて～営業手当てのある会社

不動産営業に限らず、「営業手当」なる手当てが支給される会社は結構あります

1万や2万であったり、会社によっては4、5万のところもあるでしょう。

果たして営業手当てのある会社は働きやすい会社かどうか？

私が就職活動をするときにも考えたことがありました。

そのときから答えは変わらず、「ノー」です。

もちろん、営業手当が手厚く、環境としても申し分ない会社も多々あると思いますが。

営業手当てが例えば5万出ると聞くと、そんなに手厚く支給してくれる会社はいいなあ、と思います。

他の手当てが明記されていない会社より、営業手当て分が明らかに高い給料を払っている、と思います。

しかし会社側からの目線で考えると、「会社にとって都合がいい」から営業手当てとして支給しているはずです。

どう都合がいいのか。

ボーナスを算定する時に基本給が高い給与形態より安く算出できるのもひとつかもしれません。

ただそれよりも、「営業手当」以上に働いているか働かされるから「営業手当」という上限を会社で設定しているんだろうなと、まず思いました。会社は利益を出すための合理的組織です。すべて社員のために制度を作っているとは限りません。会社として都合のいいように、手当てという名のものとに給与を抑え、長時間働かす手法としか思えないのです。

また、営業手当が多いと、他の社員が働いている中でさっさと帰宅することが後ろめたい気持ちを起こさせる要因にもなりえると思います。逆に営業手当無しの会社で、超過勤務に対して時間給がつくと、上司は無茶に居残りさせることも無いでしょうし、本人も気が楽です。

結局、超過勤務がちゃんと申請できてその時間給分を反映してくれる会社が、社員の給与面ではいい会社といえるでしょうね。営業手当がつく会社はその逆の発想ですので・・・。

商社やテレビ局をはじめ、大手企業は社会的にそのあたりはきっちり時間外勤務を認めてくれやすいので、社員としては働きやすいいい会社といえるのでしょう(働きすぎで給料はいいが疲労困憊の会社も多いでしょうが)

私が就職活動をするとき、不動産会社で営業手当が出る会社は意図的に外し、志望しませんでした