模擬試験に向けてスパート？
７月末に不動産の国家試験のテストです。
３日間にかけて、論文を６科目書きまくる試験ですので、おそらく肉体的にも精神的にもぼろぼろになってしかも暑い時期ですので想像するだけで怖いですが
仕事をしながらの専門学校への通学は、ここに来て多忙なスケジュール感となりつつつあります。
日毎にそのモチベーションの波があり、自分でもやる気のコントロールがうまくいっていない気がしてます。
とりあえずは、その専門学校である模擬試験に照準を合わせて身を粉にして突き進むしかありません！
自分で選んだ道です。悔いの残らないように精一杯やります。
でもこれが、大変ながらも「日々充実してるな」って感じさせる自分の人生という時間の使い方なんだと最近気づいてきました
マンション等の建築の際の検査済証
投資用の一棟マンションの価格を左右するものとして「検査済証」の有無があります。
検査済証とは、建物を建築する際に、建物が完成した後検査機関等に建物が役所へ提出している法令に遵守した計画・設計通りに建築がなされているかを調査してもらい、適合していることを証して発行されるものです。
すべての建物についてこの検査済証が発行されていないのが現状です。計画では法令順守しているものを役所に提出しておいて、用途を変更したり、容積率をオーバーして建築してその後確認の検査を受けないままにしている建物が、１５～２０年前まで以前の建物であれば多いような気がします。
これが発行されているのといないのとでは、利回り換算で、２％くらいの差になることもあります。
つまり、検査済証ありの物件で年収１０００万円だとすると利回り１０％で１億円です。
これが検査済証無しだとすると、年収１０００万円だとすると利回り１２％で８３００万円となります。
１億円と８３００万円ですから、結構差がありますね。
こんな紙切れ一枚が、何で価格に影響するのでしょうか？
それは、物件購入者の「融資」の問題があるからです
法令に違反しているような物件には銀行も貸付をしたくないのです。これはここ１０年以内に特に言われるようになってきてました。物件を購入する際ほとんどの方が銀行でお金を借りて購入しますので、融資がおりなければそれだけ購入検討者が減り、需要者がすくなくなる分価格が下がるのです(つまり利回りを高くしないと売れない)。
違法物件にはそれなりのリスクがあり、それが利回り及び価格に影響を与えています。
かといって、検査済証がなくても、違法物件で無い物件もありますので一概には言えません。
建物における、ブランド品でいうところの鑑定書、ペットでいうところの血統書のようなものでしょうか
不動産（住宅）を売却する場合
今回は事業用不動産ではなく、住宅を売却する場合の不動産業者の使い方を考えてみます。
住宅とビル等ではその方法も若干違うので、今回は住宅に絞ってます
まず、売り方として
①自分で買主を見つける
②不動産業者に仲介を依頼する
の二通りが考えられます。①番の自分で見つけるパターンは、知り合いや身内に売却するすることになると思います。売却価格が希望する金額であれば、それで売却してしまうに越したことは無いでしょう。価格面等でもめると、人間関係にも影響しますので、円満に売却できるのであればそれでよしです。
②の不動産業者に仲介を依頼する場合、こちらがメインテーマです。注意点を重点的に挙げてみます。
Ⅰ．２社以上に価格査定と、仲介依頼をすること。
まず、重要な注意点があります。それは、不動産業者と「媒介契約」を取り交わす際に「一般媒介契約」にすることです。不動産業者へ不動産売却の相談に出向いた時、まず不動産の資料を渡して不動産の特定をして査定をしてもらいます(無料が普通です)。次に一般的には媒介契約を結びます。これは、不動産仲介業務を依頼し、所有者のかわりに買主を見つけてたり、契約書を作成したりして貰うための契約書で、不動産仲介業の法律上、取り交わす義務があります。費用はこの時点でなにもかかりません。何か請求されたら、それは変です、疑ってください。
この媒介契約には、
１．専属専任媒介契約(その不動産業者が連れてきた買主のみ)
２．専任媒介契約(その不動産業者が連れてきた買主か、所有者が連れてきた買主でもOK)
３．一般媒介契約(どの業者の、どの買主でもOK)
の３種類あります。不動産業者は１か２の媒介契約を結びたがります。自分が主導権をもって仲介できるからです。でも、それでは高い価格での売却より、業者の利益を優先しかねないことになりえます。１，２の媒介契約を結ぶと、他の不動産業者とこの媒介契約が結べなくなります。ですので、３の一般媒介にして、他の不動産業者でも査定及び一般媒介を結んで、数社に売却の依頼をするべきです。小さな町の不動産会社では、言葉巧みに１、２の媒介契約を勧めますが、信用できません。一般媒介でやってくれるところが普通で、それなら任せてもいいでしょう。
Ⅱ．内覧ができるように準備しておく
家は数千万円という大きな買い物です、中をしっかり見て買いたいと思うのはみな同じです。住んでいるからといって、内覧をさせずに買ってもっていてはいい価格は出して貰えません。印象がいいように綺麗にして内覧をしてもらいましょう。後々のトラブルがないよう、不具合の箇所は隠さず説明することも必要です。
伝えたいことはまだまだありますが、書ききれませんね(笑)
わからない点や聞きたいことがあればメッセージか何かでいただいたらお答えしますのでご遠慮なくどうぞ
プライベートでブログやってますので、損得抜きに中立な立場で気楽にお答えできると思います。
そのうち、投資用マンション等の事業用不動産の場合も載せてみます
民主党 議会議員選挙政治活動用ビラ
今日、会社から帰る駅の前で民主党のビラが配られてました。何気なく内容を見てのちょっとした違和感とその感想を書きます
・「教育の充実」として、教職員を2300人増員します(2085億円)
教職員を増やして、学力が上がるのでしょうか？教職員を増やして、いじめがなくなるのでしょうか？要はその「質」が重要であって、優秀な教員をしっかり整備できる環境にあれば、そんな予算をかける必要もないんじゃないでしょうか。安易な政策計画だと思います。
・「地域の雇用を創り、つなぎ、守る」として、新卒応援ハローワークを設置、2000人(倍増)のジョブサポーター(110億円)
いります？公的なサポートが厚いから就職活動が成功したとう事例が、費用対効果を考えて効率的にあがるとは思えません。やるべきことはサポート人員にお金をかけるのではなく、産業創造つまりは国として地域としてそこで生活する人たちの仕事を作り出す事であり、起業推進や地域をあげての企業誘致、営業が先決でしょう。仕事が無いのに、いくら仲介役サポート人員を増やしても就職先が無いわけですから意味が無いです。新卒にサポートを厚くする意味もわかりません、40代50代の方のほうが就職活動は不利ですし、新卒は全体的に見てかなり有利に就職活動できるのですから、甘える必要はありません。
他にもふわふわしたような政策内容が書いてありますが、あげたらキリがありません。
自民党も国民新党も公明党もみんなその辺は一緒ですね。
別に反民主党なわけではなく、単に普通にがんばってほしいのです。
そもそも政党政治は権力闘争や身内問題、足の引っ張り合い等が目立って、国民のための政治というよりも政治家自身のための活動をしているように思えてなりません。変です。
政治家も、平気で選挙選挙とそのことばかりを気にして、はしたなく映ります。、本来選挙は国民のための政治をするためのものであって手段にすぎないはずなのに、いつのまにか目的となり、選挙自体を平然と「政治活動」として、その時間を使ってます。
本来の「政治」に頭と時間を使っていただきたいものです
金持ち父さん貧乏父さん
著 「金持ち父さん貧乏父さん」
私も数年間の大学生時代になんとなく本屋で手にして、読んだ本です。
この本は、不動産投資について書かれた本で、アメリカで成功した著者の体験をもとに、仕事時間に囚われない自由な人生を送るために、「ラットレースから抜け出す」「お金に働かせる」「早期リタイア」などの象徴的な提言、
勧めを書いています。
私が投資用不動産も扱う不動産業に従事しているからか、友人から不動産投資についてどうしたらいいか相談のような雑談のような話をされることがありました。
その友人は高校生の時からの友人で、話を聞いているとこの友人も「金持ちお父さん貧乏お父さん」を読んでいたらしく、かなり影響されているように思いました。
限られた自分の人生の時間を有効に使うために不動産投資等で稼ぎ、早期リタイヤして、有意義な生活を送ることを夢見て、またそれが叶うと自信満々でした。
その友人は、自分の時間がとりやすいからと公務員の道を選び、今も地元で働きながらそのような夢を語っています。結婚も子供もいらないようです、お金がかかるだけだからと。人それぞれの価値観があっていいと思います、ただ私の人生観とはまた違ったので賛同はしてませんが。
成功するためにはそれ以上の努力と運が必要です。
上記のようなサクセスストーリを描くためには、ノーリスクな方法なんてないはずです。成功のためには何かを犠牲にしなければ成し得ないでしょう。
上記の本は、当時のアメリカでの成功体験であり、現在の日本において同じようなことが通じるかどうかわかりません。本気でがんばるんのあれば、不動産業界に身を置いて体で勉強してみるですとか、セミナーに通う等いろいろやってみるべきで、とりあえず公務員をやりながら空いた時間は趣味の時間として、でも夢は早期リタイヤでと考えているようではなにも進展はありません。
不動産投資を考えられる方や興味をもっている方に、上記の本を読まれた方が多いなと感じております。
自己責任であることを自覚し、さらにリスクをも考慮した上で、努力を怠らない方であればやっとチャレンジしてもいい、それくらいのものだと思います個人の不動産投資は。成功されてる方は確かにいます
難しいですが