資産再構築支援コーチ 梛野(なぎの)憲一のブログ

資産再構築支援コーチ 梛野(なぎの)憲一のブログ

「稼げない不動産を、稼ぐ不動産へ」と変える仕組みづくりの専門家 資産再構築支援コーチ 梛野(なぎの)憲一のブログ

Amebaでブログを始めよう!

テーマ:

こんにちは。

 

資産再構築支援コーチのなぎのです。

 

前回より、市街地山林の財産評価法について書いています。

 

ちょっと、内容が難しく敬遠される内容ですかね。

でも、知ってもらいたいので、めげずに書きます!

 

宅地比準方式となる市街地山林ですが、

今回、検討している地主さんの山林は、

傾斜度が30度を超え、宅地造成しても、

住宅が建築できる部分が少なく、

多額の造成費がかかりそうです。

 

そこで、税務署のお父さん、曰く、

「通達」には特例があるとのこと。

 

それは、「宅地への転用が見込めないと認められる

市街地山林に対する評価上の特例」です。

 

宅地比準方式(倍率方式も含む)によって、

評価すべき市街地山林については、

 

「宅地への転用が見込めないと認められる場合」、

近隣の純山林の価額と比較して評価されます。

 

市街地山林であっても、もはや、住宅地化は期待できないので、

「林業経営のための純粋な山林価格水準」になるということです。

 

では、「宅地転用が見込めないと認められる場合」とは、

具体的にどのような場合でしょうか?

 

これには、次の2つの場合があります。

 

一つは、

「宅地転用に経済合理性が認められない場合」、

 

もう一つは、

「宅地転用が物理的に不可能な場合」です。

この物理的に不可能な場合を客観的に証明するには、

専門家による土木技術上の証明が必要でしょう。

 

そして、「経済合理性」についてはというと、

ズバリ!

「宅地価額-宅地造成費=マイナスの金額になる。」

ということを意味します。

 

宅地開発し、分譲しても、もはや宅地開発分譲業者に「利」なし。

 

さて、現在、検討している地主さんの市街地山林です。

 

宅地造成工事に詳しい専門家に宅地造成計画を検討して頂きました。

税務署のお父さんに納得して頂くため、

専門家に依頼し、客観性を強化します。

 

その結果、

マイナスの金額(評価)になりました。

 

このようなマイナス評価になる市街地山林の時価は、

純山林価格になります。

 

財産評価を大幅に下げ、相続税もかなり低く、

査定されそうです。

 

この地主さんのケースでは、先に書いた経済合理性の検討作業を

惜しまず行ったため、恐らく数千万単位の税金が安くなりそうです。

 

財産のうち不動産が多い資産家の場合、

税務署のお父さんの評価方法、

すなわち、「財産評価基本通達」の詳細の詳細を知っておくことは、

土地資産家承継者にとっては、必須です。

本日は、ここまで。

 

Ameba人気のブログ