資産再構築支援コーチ 梛野(なぎの)憲一のブログ

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「稼げない不動産を、稼ぐ不動産へ」と変える仕組みづくりの専門家 資産再構築支援コーチ 梛野(なぎの)憲一のブログ

こんにちは。

 

資産再構築支援コーチのなぎのです。

 

長らくブログを休んでしまいました。

 

この間に、田舎で一人暮らししていた母が浴室で倒れ、永眠しました。

78歳。

 

亡骸とともに葬儀社で二晩寝泊まり、最後の話ができました。

 

今月はじめ七七日、納骨が無事に終わり、本葬もささやかでしたが、

 

最後の親孝行ができて安心。

 

これからじっくりと実家(古家)の整理、墓について方向性を考えます。

 

コロナ渦で帰省できずじまい、今年夏には将来について母と考えていこうとした矢先、

 

突然、空家問題の矢面にたたせれてしまったのです。けっこう難題(汗)

 

少年期から学生時代まで暮らした愛着のある実家ですが、

 

約30年前に父も他界、空家になった実家をそのままにするのは、

 

当然管理上リスク大です。

 

しかも道路付けに問題があり、更地としても売りづらい、

 

リフォームで貸すのも家賃水準から如何なものか、そもそも賃貸需要が乏しい。

 

さて、どのような策をたてるか。

 

状況は、ブログで報告すると思います。

 

さておき、

 

前回の競売問題の続きです。(長らくお待たせしました)

 

地主側の願い:先祖代々受け継がれてきた大事な土地を守りたい。

 

借地人の高齢女性の願い:家屋を終の棲家としたい。

 

そこで、競売が実行され、落札者が出現すると、

 

家屋の借地人長男共有持分(1/2)が他人の者になるわけです。

 

このような落札者の意図は?

 

古い家屋を共有してまでも借地人家族とわざわざ同居することは全く現実的でなく、

 

落札持分を借地人家族に賃貸して運用するのも、投資効率悪く(儲からない)、

 

これも現実的ではない。

 

落札には当然お金がかかります。そのお金を投資する合理的な意味は?

 

当然に考えられるのは、

 

落札後に現借地人(高齢者)から古い家屋の残り持分を買い取ることを目標に、

 

家屋を修繕するとか、一緒に地主へ借地権を売らないかとかいろいろ難癖つけて、

 

金銭的、精神的に追い詰んでいく輩が考えられます。

 

一方、地主家に対しても地代下げろ!だと圧力をかけてくるのでしょう。

 

落札者の最終目的は、借地権を全部自分のものにし、地主と共同で売却、

 

あるいは、地主底地をも買取った後の「転売利益」獲得です。

 

以上から、次のような構図が見えてきます。

 

「現状を守りたい地主・借地人連合軍×転売利益を考える侵略者落札人」

 

地主側の願い、借地人側の願いを守ることがMustになります。

 

落札させないためには、競売実行を事前に止めるか、

 

地主側自ら競売に参加することが必要です。

 

自ら競売に参加する場合のリスクは、落札できなかった場合です。

 

確実に競売落札を防止したい。

 

そこで、任意売却という策でこの問題を解決していくことを地主側に提案しました。

 

本件の場合では、担保権者(債権者)であるカード会社の許可を得て、

 

債務者である長男がその持分を地主に売り、長男は売った代金を持ってカード会社

 

へ返済するのです。

 

地主家にそのことをカード会社(代理人弁護士)に提案することの了解を得て、

 

早速実行していくことにしました。

 

次回(最終回)に続く。

 

 

資産再構築支援コーチ

なぎの