(山梨昇仙峡の覚円峰。ちょうど紅葉がほどよくなっていました。)
本日も入居率アップのための処方箋をお話します。
本日は昨日に引き続き、裁量権に関する事柄のうち、
初期費用減額と家賃減額、このどちらを優先したらよいのか、理由も含めてお話します。
恐らくこれを意識の中に止めておくだけで、
数年～10年単位のうちにそれぞれを選択した結果の差が拡がって行くと思います。
充分ご注意ください。
では、本日分、以下どうぞ。
１．どちらを優先させたらよいと思いますか？
昨日は裁量権付与の方法として、2つの方法を紹介しましたが、
皆さんはどちらを優先して付与しておくとよいと思いますか？
(必要に応じ、昨日分をご確認下さい。)
当方であれば、間違いなくその1、初期費用を選択します。
その理由は何だと思いますか？
１．初期負担を優先させる理由 ①
以前どこかでお話したことです。
家賃の減額に応じてしまった場合、下手をすると客だけでなく、
管理会社も「あの物件はその金額以下でないと入れられない」、
このような印象を持たれるリスクが生じます。
現実にその金額で動かしているという「実績」が生じてしまうこと、
これが最大の難点だということです。
これが根付いてしまうと、次の募集の際、相互の感覚のズレとして
ネックになることもしばしばです。
設定額や市場の状況にもよりますが、
管理会社の中の一定数は「客付しやすい家賃」を勧めてきます。
皆さんもオーナーになられた際には安易に妥協しないでね。
「どうしたら家賃を維持できるか」、その手段を講じてください。
必要ならこのブログのどこかに書いてあるから、
さらっと確認してみて下さい。
１．初期負担を優先させる理由 ②
これはとてもシンプルな理由です。
初期負担はそのとき1回だけ発生して終了。
後を引くこともなく、オーナーの負担額も直ちに確定します。
が、月々の家賃を下げてしまったら…もう伝わりますね。
ずっとその影響下にあり続けることとなること。経営にずっと影響を及ぼしつづけます。
つまり、収入を減らしてしまっても、支出まで削ることはできませんよね？。
ローンの支払額は、原則として最後まで一定ですし、修繕費等は経年劣化で増大します。
それに家賃の低下が重なれば、
ダブル、トリプルでパンチを食らうこととなってしまいます。
従って、家賃を下げることはそれらと見合うものではないため、
出来るだけ避ける方向で動くことが大切です。
１．初期負担を優先させる理由 ③
これも何度かお話した部分に関わってくること。
それは、出口、つまり売却価格に影響するということ。
つまり、いわゆる収益還元法によって価格を決定する場合には、
「利回り何％」がその基準となるのであり、より高価格で売りたければ、家賃を下げないこと。
さらに、
「新築物件の場合には見込みで決めることもできる」が、
「中古物件は実績がモノを云う」、
つまり、ご自身の経営方針や実績が、直に締めの部分(売却価格)に直結するのです。
従って、安易に客が入らないからといって、家賃を下げることはとても危険です。
当方が購入物件の呈示をされた場合、家賃下落が著しかったら一歩引いて考えるから。
当然、その場合には、今後の実勢も予測して考えるからね？
もちろんそれが物件自体の原因なのか、
前オーナーや管理会社の問題なのかは吟味するけど。
皆さんもオーナーになられた暁には、
先々のことをよく考えて判断するようにして下さいね。
１．今回の募集も同様の振りで行きました。
当方、今月退去の募集条件も、その考え方に沿って管理会社へ委託しておきました。
初期費用の裁量権付与の範囲を明示して。家賃は現行維持をお願いして。
先方の管理会社の店長さん、つい最近また変わったんですが、
メール連絡をさっとしただけなのに、すぐ理解してくれました。
ホントね、メール書いたのが深夜2時くらいで、眠くてヘロヘロ、
何か後で読み直したら結構日本語じゃなかったんですが。
普段の仕事に文章解読の労力まで付け加えてしまい、
大変申し訳なく感じております。
…今日のお話はここまでとします。
明日はこの続き。裁量権の最終回とします。
内容は「裁量権を付与して大丈夫なの？」「管理会社は暴走しないの？」的な事柄です。
いつものお付き合い、ありがとうございました。
最後はいつも同じメッセージ。
「精神的自由」やら「経済的自由」なんて心地よい言葉に浮かれると、
デンジャラスな人生を送ることになるかも知れません。
焦りは禁物ね。
大丈夫。不動産は逃げませんから。
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またまたキヨサキ&トランプ本。
全体の話は記憶の彼方に行きつつありますが、大切だと思う部分はPDF化してPCに入っています。その中でも特に企業家としての考え方や一般人との概念の差の部分は大切。普通の思考や行動では財を築くことは不可能ですし、世の中への貢献や働きかけも最小限にしかならないですから。不動産投資をするのであれば、一度は目を通しておくとよいと思います。