(山梨昇仙峡の覚円峰。ちょうど紅葉がほどよくなっていました。)
本日も入居率アップのための処方箋をお話します。
本日も昨日に引き続き、裁量権に関するお話をしてみますね。
途中からの方は、ここ数日の内容を確認して頂くと、
それぞれの繋がりがお解りいただけると思います。
お時間があればどうぞ。
それでは、本日分、以下スタートです。
１．裁量権の付与の仕方
今日は裁量権の具体的な付与の仕方をお話します。
が、別にどうこう小難しいお話をする訳でもなく、ですので、
整理する感じで一読してみて下さい。
１．時点別で整理する。
裁量権として付与する内容は、大きく2つに分けて考えましょう。
その1は、初期費用に関する部分。
その2は、それ以外の部分。
両者それぞれあり、その後別の要素に影響を及ぼすこともありますので、
管理会社宛て、ご自身の優先度も併せて伝えて下さい。
(京都の某寺の紅葉。また落ち着いたらシリーズの途中に別の話を差し込んでみますね。)
１．その1初期費用に関する部分
初期費用に関するものは、礼金やフリーレントが含まれ、
場合によっては敷金も対象とします。
①礼金
礼金であれば、募集広告記載の金額からゼロの範囲まで、
管理会社に裁量権を付与しておきます。
やり方も複数あり、例えば、
・ 募集広告にはダメ元で礼金を1ヶ月分記載しておき、
店舗来訪の際、優先的に減額交渉のタネにする。
・ 募集広告の段階から裁量権を自由に行使してもらい、
食いつきが悪そうなら最初からゼロにする。
・ 上記をミックスし、時系列と共に段階的に調整する。
・ 家賃へ上乗せし、分割で払ってもらう。
等々があります。
②フリーレント
フリーレントは、当方の場合、最大で翌月までの分を付けた経験があります。
一番客付けが苦しかった時期ですね。
では、フリーレントとは何か。
フリーレントとは、入居当初暫くの間の家賃を無料とし、
初期負担額を下げ、入居希望者の食いつきをよくしようとする方法です。
やり方としては、
・ 入居当初から月末までの端数分の免除、
・ さらに1か月分の追加、2か月分の追加…と上積みを重ねる方法があります。
これも「管理会社宛最大限ここまで」のラインを呈示しておき、
状況に応じて使ってもらうようにしておきましょう。
１．その2初期費用以外の部分
これは、ズバリ、
月々の家賃の減額に関する裁量権を付与することです。
管理会社には、「最大の下限はここまで」の金額を呈示しておき、
状況に応じて裁量権の行使を認めておきます。
(京都の別の某寺の紅葉＋黄葉。太い幹が銀杏です。落葉の絨毯。これも改めて。)
１．出すタイミングは？
これは…せっかく裁量権を先方へ付与したのですから、
それもお任せしましょう。
彼らは市場の状況、物件への食いつき加減、そして店舗へ来訪した客相手にその都度、
様々な要素を総合的に勘案して決めています。
せっかくお任せした、ある部分の判断を任せたんですから、
それに細かい口出ししたら裁量権じゃなくなっちゃうでしょ？
口うるさい人、細かい指示を出す人、
自分だって「現場を知らない素人に口出しをされたら」イヤでしょ？
単純なことですが、自分がされてイヤなことは他人に強制しないこと。
小学生とか中学生レベルのお話ですから、充分ご注意ください。
…今日は裁量権の部分をある程度まで掘り下げてみました。
明日は、今日挙がっていた方法、初期費用減額と家賃減額、
どちらを優先したらよいかをお伝えしましょう。
いつもお付き合い頂き、ありがとうございます。
最後はいつも同じメッセージ。
「精神的自由」やら「経済的自由」なんて心地よい言葉に浮かれると、
デンジャラスな人生を送ることになるかも知れません。
焦りは禁物ね。
大丈夫。不動産は逃げませんから。
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またまたキヨサキ&トランプ本。
全体の話は記憶の彼方に行きつつありますが、大切だと思う部分はPDF化してPCに入っています。その中でも特に企業家としての考え方や一般人との概念の差の部分は大切。普通の思考や行動では財を築くことは不可能ですし、世の中への貢献や働きかけも最小限にしかならないですから。不動産投資をするのであれば、一度は目を通しておくとよいと思います。