(山梨昇仙峡の覚円峰。ちょうど紅葉がほどよくなっていました。)
本日も入居率アップのための処方箋をお話します。
本日から複数日をかけ、裁量権の具体的な付与の方法をお話します。
裁量権を付与してしまうと、様々弊害が生ずるのではないか？
もしかしたら、管理会社に好き自由にされてしまうのではないか？
このような心配もあることでしょう。
２日程度かけ、その辺りまで含めたお話をして行くこととします。
では、本日分、以下どうぞ。
１．裁量権を付与する
「裁量権」とは、入居希望者から家賃減額交渉等があった場合のことを予想し、
「客から交渉が入ったら、ここまでなら家賃の値下げに応じてもよい」と、
管理会社宛てに、予め金額等の決定権を付与しておくことをいいます。
礼金、敷金等についても同様に処理しておきます。
そうすることで、一々オーナーにお伺いを立てることもなく、
ちゃっちゃとその場で結論が出るので、成約率も高まるのです。
やっぱり、その場で結論が出るのと出ないのとでは、
比較対象に入る入らないのレベルからのお話となりますから、
大きな差が生ずる訳です。
また、入居希望者からしても、自分の交渉がその場で通った、承認されたとなれば、
満足度の点においても格段の差が出ると思いますので、成約率にも直結します。
１．家電量販店でも同じことをしていますよね？
このお話は、家電量販店に例えれば解りやすいかも。
皆さんも高額の買い物をする場合には、減額交渉、やってるでしょ？
例えばテレビだのエアコンだの買うとき。
言い値(値札)で買うことなんて、まずありません。
ここで、前段のお話を被せてみるとこんな感じになります。
皆さんが値引き交渉をした結果、
「明日にならないと解りません。」
「こちらから連絡しますから、またよろしくお願いします」
こう云われるのと、
交渉したその場で、
「ええ。ここまでならいいですよ。」
「じゃあその値段でお売りしましょう。」
と一発で返事が返ってくるのと。
前者だったら別の家電量販店行っちゃいますよね。
別に「同じものだったらどこでも売っているんだから(まさにコモディティの話)。」
後者だったら買う確率が格段に上がると思います。
「ん～。また別の店歩き回って探すくらいならここで決めちゃおうかな？」
「格別なものがある訳でもないなら。」
裁量権を管理会社に付与しておけば、
入居希望者が交渉を始めた場合、同じような効果が出るということなのです。
１．頻繁に家賃交渉が入るようになったのは最近のことです。
本件、以前からこんなことをしていた訳ではありません。
家賃の減額交渉等が頻繁に入るようになったのは、ここ数年のことなのです。
やはり、物件数の増加による競争、
客の取り合いがそのようにさせています。
初心者の方が物件を購入する場合には、検討要素の一つとして、
競争率の低い地域とか、競争率の低い間取り、これらを考慮してみて下さい。
競争率が低いということは、反面では、
入居率の高さや家賃の下落率が低い、こちらと結びつくかもしれません。
他の諸要素も含め、考えてみましょう。
１．今日も別件。
今日は旅行の最終日の予定。
今日は、大徳寺、仁和寺、電車の時間調整で三十三間堂、本願寺辺りでしょうか。
それとも、錦市場をウロウロしながら、つまみつつ飲みつつかな？
ただ、最近四条辺りは渋滞がひどいので、足が遠のいています。
東福寺も行きたいのですが、
今は芋洗いのプールと同じ状態になっているので、
この時期に行くのは避けています。
その他マイナーな場所も考えてみましょうか。
本稿を書いている時点ではちょっとだけ余裕がありますので。
結局いつものルートを順番だけ変えるのもね。
飽きるということは絶対ないんですが、新鮮さもちょっと欲しいところです。
あと、帰りの新幹線。
楽しかった思い出と共に味わう寂寥感。
「あと2～3週間巡りてぇな。」なんてね。
ただ、明日は祝日ですが、生徒さんたちが当方のことを待っている。
休日にも拘わらず頑張っておられる方がいれば、それに応えねば。
また旅行なんて何度でも行けるさ。
不動産があればこそのちょっとした選択肢、充分楽しませていただきました。
…続きはまた明日。
今日もお付き合い、ありがとうございました。
最後はいつも同じメッセージ。
「精神的自由」やら「経済的自由」なんて心地よい言葉に浮かれると、
デンジャラスな人生を送ることになるかも知れません。
焦りは禁物ね。
大丈夫。不動産は逃げませんから。
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またまたキヨサキ&トランプ本。
全体の話は記憶の彼方に行きつつありますが、大切だと思う部分はPDF化してPCに入っています。その中でも特に企業家としての考え方や一般人との概念の差の部分は大切。普通の思考や行動では財を築くことは不可能ですし、世の中への貢献や働きかけも最小限にしかならないですから。不動産投資をするのであれば、一度は目を通しておくとよいと思います。