(上野岩崎邸。さすが三菱殿の豪邸。こんなテイストを自分の物件にも盛り込みたいよね。)
いつも本ブログを訪問して頂き、ありがとうございます。
今日は昨日に引き続き、東京23区内にある新築物件、
目下築1ヶ月の新品ピカピカにも拘わらず、入居率1/6室の物件、
このお話をしてみることとします。
それでは、本日分、以下どうぞ。
１．現オーナーがもし素人さんだったら…
本物件、もし現オーナーが初めての一棟で右も左も解らない状態だったら…
こんなことを想像すると、いたたまれない気持ちになってしまいます。
直近のローンの支払い、半年以内の不動産取得税の支払い、
間もなく時間と共にこれらがやってくるんですから。
資金力に余裕を持たせていない限り、ネガティブまっしぐらです。
初心者だったら、まだ管理会社との関係もしっかりしていないでしょ？
経験が浅いことから、どうアプローチすればどう動いてくれるのかも不明瞭ですし、
まさか新築物件に追加設備今から…なんて考えもつかないと思います。
管理会社だって一言、一回云っただけじゃ伝わらないからね？
たくさん抱えている物件のうちの一つに過ぎないんだから。
どんな手を使っても、可能な限り値引きを避けつつ入居させないと。
地獄の一丁目行きですわね。
１．現状でのキャッシュフローはこんな感じでしょう
現状1/6室入居の状態でのキャッシュフロー予測をすると、
こんな感じになるものと予測されます。
なお、諸要素はできるだけ現実に近づけたいと考えますが、
取引をした本人ではありませんので、推測によることをご了承ください。
また、フルローンを前提としています。
① 家賃収入 月額72,000円(1室のみ)×95％(△管理手数料)＝68,400円
② ローン返済 月額402,622円(9,000万円借入、25年返済、利率2.475％で計算)
③ ①－②＝△334,222円(年間4,010,664円)
これに、前述の不動産取得税が23区だと幾らになるんでしょうか、
ということです。
１．ここで気づきましたが…
上記の簡易シミュレーション、これをしながら思いました。
もし満室だったらどうなのよ？
早速実行してみましょう。
① 家賃収入68,400円×6室＝410,400円
② ローン返済 402,622円
③ ①－②＝7,778円。
？？？これでは買った当初から地獄の一丁目行きです。
では質問。これを避けるためにはどうしたらよいですか？
↓
↓
↓
↓
↓
答え。買わないことです。
みんな、なんかテクニックのこと考えたでしょ？
だめよ。それ以前の問題です。
初心者はこんな状況の物件に首突っ込んじゃあかんのです。
もちろん、テクニック面なら、
低利率の融資を引き出す、ローン期間を長く取ってもらう、
等々あるでしょうけど。
本物件はそれ以前に経営が厳しい物件であることに
間違いはないのです。
１．こんな方の購入だったら問題ないんですが。
ただ、逆に、既に何棟かお持ちで既にキャッシュは充分。
もう気にするレベルではなくなっている方。
「今は資産価値重視ですよ。もう次のステージです。」
「値下がりが緩やかな23区物件。ははは。」な方なら
問題ありませんが。
１．今日も同じことをお伝えします。
これから投資の世界へ身をやつそうとせんとする方。
頭金ゼロ、フルレバレッジ、これ、超危険。
金融機関も、「年収700万とか1,000万なければ貸さないよ。」
なんてヘッジ掛けてくるから、普通の方には入口から無理だけど。
最初はね、小規模でもキャッシュを生む物件から行くのが無難だよ？
そこで実績を積み上げながら、その物件が生むキャッシュをベースに頭金も作っていくと、
金融機関も認めてくれることが多くなるからね？
バッファが出来上がって、キャッシュに事欠かなくなったら、
リスクヘッジできる範囲内でフルローンに挑戦するなら安全だよ。
で、その期間、最初の小規模物件を購入後、早くて3～5年くらいかな。
たったその期間、じっくりやるだけで、その後がだいぶ変わるから。
「まだ待て」と金融機関に云わても、そのとおり待てばいいだけだから。
「貸してもらえない人」なんじゃなくて、「返せない人」ってみられているだけ。
銀行がそう審査してくれたんだから、有難く拝領すればいいですよ。
実際そのとおりなんだから。これからその条件をクリア出来るよう、頑張るのさ。
当然他も当たることをするだろうけど、
まだその段階ではよい条件を出してもらえないと思います。
それは、まだ貸出リスクが高い人だとみられているんです。
下にみられているということ。
このお話、粘り強くビジネスを育てることができるなら、
いずれ時間が解決してくれると思います。
焦らず慌てず、じっくりと行きましょう。
関係ねぇけど…旅行に行きてぇな…思い立った日に出かけてこようかな…
最後はいつも同じメッセージ。
「精神的自由」やら「経済的自由」なんて心地よい言葉に浮かれると、
デンジャラスな人生を送ることになるかも知れません。
焦りは禁物ね。
大丈夫。不動産は逃げませんから。
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金持ち父さん第二弾。
金持ち父さんシリーズのキモはこの本の中にあり。世の中の職業分類を簡潔に４区分し、それぞれの特徴を述べています。
中心線を左右に分けて「カネのために働く人」と「カネが自分のために働く人」など区分けしていますが、実際は収入の対時間比を表しています。
一度読んでみるに値すると思います。時間のあるときにでもどうぞ。