(忍野の水車小屋…何度行っても佳き処。天気が良ければ富士山がみえるよ。)
今日も引き続き当家の不動産投資の流れをお話しします。
今日は何と突飛な…
神奈川県在住なのに九州の物件に手を出してしまいます。
結果はトントンですが、経験のない者の投資としては下の下策。
将来の目算やら決意がないままの投資行動は危険です。
では、本日分をどうぞ。
１．九州のファミリータイプ区分物件
この物件は、初めて母親名義で購入した投資不動産です。
具体的なサイズは忘れましたが、3LDKで80㎡前後だったと思います。
恐らく母親の資金にまだ手を付けていなかったことと、
まだウマイ時期に狭小物件で程々行っていたため、購入したようです。
ここまででかい金額使うんなら、
土地付きの一棟モノ買っときゃいいのに。
高いということもあったんでしょうけれど、
やっぱりそれまにやっていた手法しか頭の中になかったんでしょうね。
１．大事なことです。
当方、不動産への投資は「土地に対する投資」だと考えています。
以前どこかでお話ししたと思いますが、覚えている方もおられるでしょう。。
土地はリサイクル資産であり、
かつ、非償却資産であるが故にレバレッジを内包し、維持してくれます。
(最近から読んで下っておられる方は、過去の記事をざっと流してみて下さい。)
ですから、区分投資＝土地がない不動産への投資は、
将来へ向けて残る資産が僅少となり、同じ時間をかけても結果がまるで違います。
従って、本件も「不動産に投資」するんじゃなくて「土地に投資」していれば、
今の当家の地図は全然違ったものになっていたでしょう。残念。
１．遠隔地管理の問題
序文に書いたことですが、遠隔地管理の問題、
これ、充分注意を払って信用できる管理会社を選定して下さい。
東京在住の投資仲間たちでも、
札幌や仙台に物件をお持ちの方がおられます。
お話しを聞くに付け、彼ら「洗練された投資家」でも、
遠隔地ならではの悩みをお持ちでなんですね。
その最たるものは、
コトが起こっても直ちに駆けつけられないこと。
つまり、どうしても対応が遅くなったり、
管理会社へお任せになってしまうということです。
本物件でもなかなか客が入らず、
いよいよ売却しようとしたときに発覚したのですが、
現地の管理会社にこんなことをされていました…
１．放置プレイ。カネだけ先に払わせて。
本物件、2008年初冬に売ることになり、
当方が現地の業者をネットで選定、お話しした感触で信用できそうなので、
売り側をお願いすることにしました。
その業者の社長はフットワークも軽く、
事務所から約10km離れた物件まで飛んでいって確認してくれました。
…が、確認後頂戴した電話で信じられない報告が。
「あの物件放置されてますよ。」
「前の退去者が立ち退いたまんまになっています。」
あんだって？前の立退きは2～3年前だぞ？
敷金相殺の残金で修繕の依頼までかけてあるはずなのに？
(この管理業者との契約では、敷金が業者預かりとなっていたらしいです。)
まぁ、ね。入居者が決まってから希望を聞きつつ修繕することも希にあるけど、
全くやってねぇんじゃ話にもならんですわね。
定期的に募集結果を郵送してたけど、募集もしていなかったんじゃ？
当然カネは返してもらいましたよ。怒怒怒で。
で、売りにかけなければそれすら発見できず、延々と客も入らなかった訳で。
しっかり意思疎通したり、確認とらなきゃね。こうなっちゃうこともあるのね。
遠隔地物件を購入される方は、
この辺り、充分注意を払って頂きたいと思います。
１．トータルでの損益は
本物件のトータルの損益は、ややマイナスでした。
帳簿上で50万円程度でしょうか。
売却まで約20年保有していました分、価格が下がりましたが、
その期間の家賃を足すと儲けも損もないという状況です。
やはり、1Rでない分、物件価格の値下がりは緩やかですが、
区分所有自体、取得価額の主体が建物ですから、
一棟モノのように土地が含まれているとは対照的。
価格下落は確実に止めどなく続きます。
確定申告上も譲渡損が出ましたが、
残念ながら損益通算の対象とはならないため、切り捨てられてしまいました。
一昨日の再確認ね。税金前提だと、
損が切り捨てられるなら「売らない」、こうなるでしょうが、
資金を眠らせておくことの方がよっぽど勿体ないですからね。
しっかり天秤にかけて処理したいものです。
なお、本物件の売却は母親に代わり、当方が現地まで飛びました。
業者に確認したら、売りなら委任状その他諸々でできるというので。
依頼から価格交渉、引き渡しまで、すべて代行しました。
１．本物件の売却代金の一部がCアパートの購入資金となりました。
ちょうどタイミングだったんですね。
本物件の売却が2月頃、その後、不動産のエージェントのところへ行って、
その辺りの話をしておいたんですよ。
そしたら、8月頃に「いい物件出たけど買わない？」ってオファーがきて。
オーバーローンまで可能な超優良物件ですね。
この物件の「見せ金」として使うことができました。
「見せ金」とは、契約を取り交わす際に入れる頭金だと考えて丁度よいかも知れません。
オーバーローンなら実質支払うカネはない＝後の決済時にローンの一部として戻ってくる＝のですが、契約が先、ローンを含めた決済が後という流れの上で、どうしても必要なカネが発生するということです。
結果、区分物件から生じていたフローやレバレッジがゼロだったのが、
Cアパートへ買い換えたことによって大きく流れが変わりました。
今まで通算8年ちょいで数千万のプラスが出ています。御の字。
名義は元々が母親だったので、そのまま母親の名義を使っています。
「借金した」ってブーブー云われていますが。
当然管理等の処理は当方がすべて担っています。
これね、もし贈与税の軽減の手法を使いつつ当方の名義にしたら、
所得税住民税が年100万近く多くなってしまいますし。
また、いずれ詳細はお話ししますが、相続税上も以下の利点が発生しています。
税務に詳しい方なら一発で伝わる内容ですね。
・市街化調整区域にあるため、相続税法上の評価額が低い。
・賃貸物件であるため、評価減の対象となる。
・債務があることで、相続税法上はマイナスで推移している。
・評価減後の対時価比率は45％くらい。キャッシュも充分に発生する。
相続対策としてはほぼ満点(自画自賛。たまたまだったけど)。
こんなところへ落ち着くことができました。
…この辺りから当方の関わる度合いもアップしており、まだ書ける内容が残っていますが、
いずれかの時期、関連する話題が出た際に触れることにしますね。
最後はいつも同じメッセージ。
「精神的自由」やら「経済的自由」なんて心地よい言葉に浮かれると、
デンジャラスな人生を送ることになるかも知れません。
焦りは禁物ね。
大丈夫。不動産は逃げませんから。
 | 自分を動かす (あなたを成功型人間に変える) 1,620円 Amazon |
「サイコ・サイバネティックス」という云い方のほうが有名かも。
マクスウェル・マルツ氏の著書。心理学の本ですね。
必要な一歩を記すことがなかなかできない場合、自分を過小評価しているきらいがあるような場合には一度読んでみてはどうでしょうか。
下手なテクニックばかりを記した書より、遙かに効果が出ると思います。自分と向き合いたい場合など、どうぞ。