(忍野の水車小屋…何度行っても佳き処。天気が良ければ富士山がみえるよ。)
今日も引き続き当家の不動産投資の流れをお話しします。
今日は以前登場した、前橋にある狭小1R物件のお話しをしますね。
段々時期的にバブルの終焉に近づき、都心部で適当な物件がなくなったところ、
とうとう価格の安い地方物件に手を出すことで、その後の損失が拡がってしまいました。
やっぱりバブルの嵐が過ぎ去った後の地方物件は厳しいよ…
１．その5① 何で買ったの？この物件。
当該物件はバブルの終期に買ったと記憶しています。
家にあったカネをかき集めて。一儲けしてやろうと目論んだのかな？
地方都市にあるけど、県庁所在地だし、駅歩３分だし。
セールスマンもカモを見つけたら足繁く通う訳で。
とにかく一生懸命足を運んでいました。
普段そんな褒められ方なんかしたことのない父親だけに、
セールスマンから甘言を呈されれば、たちまちイチコロだし。
やっぱり深謀遠慮があった訳でもなく、
バブルの値上がり目的で購入したものと思います。
１．その5② 地方都市の実像はこんな感じです。
以下は以前このブログで紹介したものですが、再々掲出します。
地方物件に手を出さんとする方はご注意を。
また、皆さんも地方都市へ行かれてご存じの方、
実際に住んでおられる方、様々だと思いますが、
下記以外にも、当方のイメージで東京との大きな違いが。
それは、夜になると街がひっそりとしてしまうこと。
もう19時くらいになると、開いているのはコンビニと飲み屋くらい。
昨日、当方旅行が好きだとお伝えしました。
地方都市に泊まると、夜何もなくて困ることが結構あります。
これ、多分東京の方が異常なんでしょうね。
ただ、上記のような現象は、当然人口とか経済規模に関係するから…
東京と同じ感覚で賃貸業をするのは…と思います。
では、以前書いたものを以下に。
現地へ行った際の感想です。
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前橋市は群馬県の県庁所在地なれど、これが地方の中核都市の実態なのかと。
ちょっと思い出したものを列挙してみますね。
・群馬県の本当の中核都市は、高崎市である。
・電車に殆ど人が乗っていない。
・駅前には商店街がない。イトーヨーカドー(だったと思う)があったが、間もなく撤退。
・駅前に殆ど人が歩いていない。電車が着いたその後、ひとしきり人が出て行ったら閑散。
・県庁までの中間にある大規模なアーケード商店街は、シャッター店舗ばかり。
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１．その5③ ここも放置対象でしたから客は入らず。
この物件も例に漏れず放置対象でした。
この物件に客が入ったということは殆ど聞いていません。
買ったのが平成に入ってすぐ、最初に2～3の客が入った後は、
2年とか3年単位で客が入らない状況だったようです。
やっぱりここの客付け会社も固定して依頼しているような状況になく、
昨日と同様、業者からのアプローチがない限り、何もしていませんでした。
また、当方も神奈川在住であることから、
滞納が発生するまで現地へ行ったことすらなく。
当方が相続で引き継いだ後も、3年弱客が入りませんでしたよ。
家賃も周囲より若干下げた金額で募集かけていたんですけどね。
今年の春先に入居のお知らせがきたときは、
ほっと胸をなで下ろしました。
それまではひたすら減価償却費を取るためだけのポジションでしたが、
ようやく収入も上がりはじめ、いつまでも続いて欲しいと願っています。
１．その5④ 物件の手入れすらしておらず。
物件を最初に見に行った際の印象。
「狭い！」「そして薄暗い！」
「よっぽどじゃなきゃこんな物件入居しないわな。」
よく見もしないで買ったんでしょう。
いやいや、何か父親と母親とで現地見に行くって云ってたことあったけど、
あれは買う時じゃなかったのかな？
で、部屋の絨毯には何やら小さいブツブツが転がっているし。
近づいてよ～く見てみると、何とそれはゴキブリの糞でしたとさ。
嫌いな方はゴメンネ。でも本当に転がっていたんですよ。
サッシとサッシの間のほんの少しの隙間、そこから入り込んだのでしょう。
また、窓際からベランダをみると…
ジーザスクライスト！いや、ゴータマシッタルダ！
鳩の糞でいっぱいじゃないですか。
しかも長期間放置だから5㎝くらい積もっているのね。
以前父親が来たときも同じような状況だったから、鳩よけのネットをかけたと云ってたけど。
もう穴が開いてて入り放題でしたね。
鳩は糞のある場所が安全だと認識するんだってさ。
つまり、糞が糞を呼ぶのが鳩の習性ってコトだね。
で、何か地面がもこもこ動いているからよ～くみると…
何と鳩の雛が孵って(かえって)いて。灰色の雛が数羽いるではありませんか。
結局業者に依頼して清掃してもらい、ネットをかけ直してもらいましたが、
2ヶ月程度＝雛が巣立つまで＝待ってからにしました。
１．その5⑤ やっぱり価格はダダ下がり。
この物件も他の例に漏れず、価格はダダ下がり。
購入時の金額は1,200万円。今は…200万円そこそこかな。
下がりきった後に買うならともかくですが、
新築で買うと、こういうことになるのね。
これ、大なり小なりはあるけど、今の異常な価格高騰が起きている時期じゃなければ、
物件の値下がりは普通に起こることだと考えて下さい。
特に土地がなく、競争力がない狭小1R物件では。
１．その5⑥ 1R狭小物件の弱み。
最後は、狭小1R物件の人気がないこと、オススメしないことの理由を。
① 狭小物件にロフトは必須です。
これね、狭いだけじゃなく、今流行のロフトもないでしょ？
バブル時期はそんなのなかったもの。
ロフトは熱がこもるだのはあるけど、収納力が倍加するから、
それがある物件とない物件とでは戦う点において差が出ますよね。
だってさ、寝床のこと考えたら、1R狭小じゃ、
ベッド置きゃそれで終わりだから。そんな広さしかないんですよ。
② 3点ユニットは旧すぎます。
そして3点ユニットの問題。
3点ユニットとは、風呂、トイレ、洗面が一部屋に押し込めてあるもの。
ビジネスホテルのイメージ。
やっぱり使ってみると狭いし不便ですからね。
人気がなくなるのも当然です。
例えば考えてみてごらん？
朝シャワーを浴びたら床が濡れて、出かける支度するのに洗面台使うにも床が濡れたまま。
出がけのトイレも行くたびに濡れた床を踏む必要があるんだよ？
3点ユニットは、狭小の面積を有効に使うために編み出された手法なんだけど、
その場しのぎ的なカラーは捨てきれないですよね。
③ そしてトドメ。大抵の物件は金太郎飴。
これは1R狭小物件に限らずのお話しですが…
物件案内してもらうとき。ドアを開けた第一印象。
どの物件も似たり寄ったりで同じでしょ？
大して変わんないや、なんて入居希望者が印象を受けたら、特別のセールスポイント、
例えば、新築とか、駅近だとか、家賃が安いとか、コンビニ至近とか。
そういう利便性等がなければ入ろうなんて思わないよね。
…あとバブル物件が１つ。
父親は何と博多のファミリー物件に手を出しました。
遠隔地物件のリスクをみせつけられたやつ。
ホント不動産って何かしら問題抱えてんのね。
どれだけ管理や対処をしっかりやるか、経営はここにかかっていますから。
あんまり手の届かない場所に買うのは止めようね物件です。
詳細はまた明日。
いつもお付き合いありがとうございます。
最後はいつも同じメッセージ。
「精神的自由」やら「経済的自由」なんて心地よい言葉に浮かれると、
デンジャラスな人生を送ることになるかも知れません。
焦りは禁物ね。
大丈夫。不動産は逃げませんから。
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「サイコ・サイバネティックス」という云い方のほうが有名かも。
マクスウェル・マルツ氏の著書。心理学の本ですね。
必要な一歩を記すことがなかなかできない場合、自分を過小評価しているきらいがあるような場合には一度読んでみてはどうでしょうか。
下手なテクニックばかりを記した書より、遙かに効果が出ると思います。自分と向き合いたい場合など、どうぞ。