(横浜市イギリス館。目の前にバラ園、その先に港の見える丘公園。オサレに元町ショッピングした先で登山すると最初に出会う洋館です。)
今日もレバレッジに関するお話しを続けましょう。
今日辺りでレバレッジシリーズからいったん離れますね。
では、今日の内容をどうぞ。
１．レバレッジを利用した資産の膨張スピードは速い
ここで、なぜ一昨日「インカムゲイン」のお話しを引っ張り出たのか、
お話ししましょう。
復習がてら行きますから、
必要に応じて昨日の記事を確認してみて下さい。
「インカムゲイン」は、昨日の記事から、
量に応じた課税が行われることを確認しました。
これに対して、「レバレッジ」は
最初から課税されないものであることを今日確認しました。
ここで単純比較してみますが、
同額の「利益」を入手した場合、どの程度の差が出るのでしょう。
昨日以下のような抽出パターンを呈示しまししたが、
きりのよい1,000万円の利益を毎年得た場合の比較をしてみましょう。
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一棟目 計 500万円 税率計 35％
二棟目 計1,000万円 税率計 48％
三棟目 計1,500万円 税率計 48％
四棟目 計2,000万円 税率計 55％
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１．具体的にはこんな感じです
1,000万円という利益が「インカムゲイン」によるものだった場合、
税金が課税され、その率は48％、約半分が手残りの額となります。
従って、1,000万円×(100％－48％)＝520万円が
各年において手許に残る額となります。
これに対し、1,000万円という利益が「レバレッジ」によるものだった場合、
税金は課されず、100％が丸々自分のものとなります。
この時点で、既に倍の差が出てしまうんですね。
で、商売をする場合には、単年比較だけで終わらせてはいけません。
特に不動産投資では重要。長期間にわたって経営するのですから、
10年先は、20年先は、それぞれどうなるかを考える必要があります。
では、ざっくり500万円の差が各年に生じつつけたとして、
また、単純化するために他の諸要素を除外したらどうなるでしょうか。
そうですね。
10年なら500万円×10年＝5,000万円の差が出ますし、
20年なら500万円×20年＝1億円の差が出るのです。
「いやいやいや、やっぱりレバレッジ重視で行きたいな。」
山っ気のある方なら、或いはせっかちだとこうなってしまいますが、
再度注意。
レバレッジは商売の裏付けとなるキャッシュがなければ危険です。
先に手許キャッシュを充分に準備するか、
或いはキャッシュが充分に出る物件を先に取得してからチャレンジしてみて下さい。
１．チャレンジしてみませんか？
…今日のこのお話しは、日商簿記の３級程度でも知識があれば、より深く説明できる部分でもあるのですが、それを前提としたお話しに終始するとこのブログの趣旨から外れてしまいますので、排除しました。
なお、もし深いレベルで認識したいな、でもメンドクセーことは避けたいな、こう考えたとしても、簿記３級程度なら、実質１週間くらいでマスターできますから、ちょっとチャレンジしてみてはどうでしょうか。
チャレンジする場合には、きちんと講義付きの教材(例えば専門学校等)の方が断然効率よく学べると思います。書籍や問題集だけ買ってきてもちんぷんかんぷん、理解もへったくれもなくなってハイサヨナラする可能性が高くなると思います(当方の実体験込み)。
独学より教えてもらった方が、効率としては5～10倍異なるからです。
これも「時間や成果の高さ」を得るための「投資」と考えるなら安いと思いますよ？
簿記知識なんてなくっても経営はできるんですが、当方の経験からすれば、基礎知識のある経営者の方が、ない方に比べて結果予測もイメージしやすく、成果の出方も段違いなのは当然の理ですから。
資格を取るために学ぶんじゃなく、ご自身の経営を深化させるために学ぶ、
こう考えたらいいんじゃないでしょうか。
…ここ何日か、本来は税金メインのお話しだったのが、レバレッジに舵を切りながらグダグダきてしまいました。明日以後は軌道修正をしながら元のラインへ戻ることにしますね。
最後はいつも同じメッセージ。
「精神的自由」やら「経済的自由」なんて心地よい言葉に浮かれると、
デンジャラスな人生を送ることになるかも知れません。
焦りは禁物ね。
大丈夫。不動産は逃げませんから。
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いわずと知れたカーネギーの著。
様々シリーズ化されており、読みやすいので是非どうぞ。
100年までは経っていないけど、なぜアメリカという国が栄え、発展したのか、
その一因がこれら先駆者の著書から読み取れると思います(感情的な好悪は別だよ)。
また、基本的なラインは今も昔も大して変わらないことも確認できるでしょう。
不動産投資も、思考と経験が結びついたら強力この上ありません。
自身を後押ししてくれる一冊としてどうぞ。