(御坂の桃畑…ショッキングピンクの海。鮮やかさは桜の比ではありません。本当。)
１．融資が全額下りるとは限らない
今日は昨日の最後の部分の補完からスタートします。
当方昨日の一番最後の部分で以下のようなことを云ってました。
ここまで計算できたら、昨日アップした土地の評価額と合算し、
土地建物合計で幾らになるか、ざっと確認してみて下さい。
その金額が、金融機関がフルで融資を出してくれた場合の金額となります。
そして売却額からその金額を控除した残額があれば、
その部分は頭金として自己資金を準備となければなりませんし、
(つまり、例えば売却額１億－融資評価額６千万＝自己資金４千万となる。)
逆の場合には全額ローンで賄える可能性のある物件ということがいえるのです。
(つまり、例えば売却額６千万－融資評価額１億＜ゼロ、自己資金は不要となる。)
これね、ちょっと注意が必要なんですけど、
フルローン(100％全額ローン)で物件が取得できるのは、
現状そんなに簡単ではないと考えて下さい。
例えその物件が全額ローンで賄える可能性のある物件だったとしても。
その１の理由は、
一昔前のような優良物件がなく、一定以上自己資金を投入しないと、
数字(経営そのもの)が回らないこと。
その２の理由は、
融資上有利な条件を備えている人、
いわゆる良好な「資産背景」とか「属性」とかよばれる条件を
満たす人でないと難しいということ。
なので、一般の方が融資を受けるには、
一定以上の頭金の投入が必要であると考えておきましょう。
１．どの程度の頭金を要求されると見込んでおけばよいか？
では、どの程度必要なのかというと…これも時期や金融機関毎に異なりますが、
物件価格のおよそ30％とか３分の１とかのレベルで要求される、
つまり、昨日の土地建物の評価合計額の70％とか３分の２までしか融資を受けられない、
それが一般的な水準だ、このように考えておいた方が無難です。
では、どの程度を見込んでおけば無難かというと、
・１億円の物件なら約3,000万円、
・5,000万円の物件ならなら約1,500万円、
・3,000万円の物件ならなら約900万円、
この程度を目安とすればよいのではないかと思います。
上記の数字を見れば、皆さんがまず現状でどの程度の物件まで手が出せるのか、
その要素の一つが解りますよね。
単純に、今現在の時点でどれだけの預貯金等の金融資産を持っているかで
判断できるんですから。
ここでしつこいくらいの再確認。
今お話ししているのは融資の一面のお話しですからね？
当然他の側面も総合的に考慮し、融資の可否を判断しますから。
ただ、金融資産の保有状況が融資判断の大きな要素であることは間違いありません。
１．頭金を貯めるのにどれだけ時間を要するか？
上記から、皆さんが購入できるであろう物件に
かなりの絞り込みがかかることが予測できますよね。
ある資料を素で捉えれば、
日本の30～40代の預貯金平均が500万円以下のようですから、
今すぐに物件を買おうにも、大半の方にとっては元手が足りなそうですね。
でも、どれくらいずつどれだけ貯めれば必要な金額になるんでしょうか。
せっかくですからここで考えてみましょう。
物件購入に必要な頭金を貯めるまでの所要月数を。
前提条件として、欲しい物件が優良物件で、売値＝融資評価額と仮定し、
銀行から30％の頭金を条件に融資するとの打診が受けられるとします。
仮にこの数字を「Ａ」としますね(融資額×30％)。
で、今ある預貯金から投資に廻せる金額(生活部分を除外した余剰資金)を出して下さい。
この数字を「Ｂ」とします(預貯金のうち自由になる部分)。
まずは、〈Ａ－Ｂ〉が目標額、或いは不足額であると考えて下さい。
仮にこの金額を「Ｃ」としますね。
次に、現状の稼ぎのうち、余剰資金に廻せる金額がどれだけあるのか、
月ベースでそれがどの程度あるのか、ざっくり出してみましょう。
仮にこの数字を「Ｄ」としますね。
ここで、〈Ｃ／Ｄ〉、つまりＣをＤで割ると、目標額に到達するまでの所要月数が算出されます。
どうでしょうか？長い？それとも短い？
が、賃貸業をスタートしてしまえば、
そこから生ずるカネも上記へ積み上げることとなりますから、
次のステップ、またその次のステップへ進む毎に、
どんどんその期間が短縮されるんですね。
最初の忍耐さえ乗り越えることができれば、
次から少しずつ楽になると思いますよ。
次回は、頭金を効率よく貯めるにはどうしたらよいか、
その方法を一緒に考えてみましょう。
最後はいつも同じメッセージ。
「精神的自由」やら「経済的自由」なんて心地よい言葉に浮かれると、
デンジャラスな人生を送ることになるかも知れません。
焦りは禁物ね。
大丈夫。不動産は逃げませんから。
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人間の限界を定めるものの一つに「時間のカベ」、
つまり２４時間という超えられない「カベ」が存在します。
が、この「カベ」は、「資産」を所有することで突破することが可能となります。
「資産」のことをここでは「仕組み」と云い、ロバートキヨサキは「システム」と云いました。
その本質を探り、手に入れることで様々なものが手に入るでしょう。