いつもありがとうございます。
地蔵ブログは、下記のアドレスにお引越しします。
今後も見て頂けると嬉しく思います。
勝手な形ですいません。
今後とも宜しくお願い致します。
移転先です。
https://uchicomi.com/senden/column/
宜しくお願い致します。m(_ _ )m
このところ世の中は、来年４月の消費税ＵＰの話題が
盛り上がりを見せています。
今のところの話では、今年の１０月ごろには安部首相
が判断をするとの事ですが、不動産の場合は実際に
どれくらいの影響があるのか、お話しします。
まずは、不動産の本体部分はどうなるの？
～基本的に、土地の部分は課税されません。
ですから、土地だけを買う場合には増税も関係なしです。
しかし、土地だけを購入する方はそれほど多く無いで
しょう。 もう一つ、課税されないものがあります。
それは、中古住宅などの個人間の売買で購入する不動産
です。 つまり、売主さんも買主さんも個人の取引です。
このケースも課税がありません。
課税があるのは、新築住宅（マンション・戸建）と売主
が不動産業者の中古住宅になります。
どの不動産についても、課税されるのは土地の部分を
除いた、建物やリノベーション等の部分についてのみ
です。 土地部分は先ほど説明しました通り、課税され
ません。
一つの例で簡単に説明しますと～
販売価格：３６２０万円の新築住宅があったとします。
【内訳】
土地価格：２０００万円
建物価格：１５００万円
新消費税：１２０万円（８％）
と言うようになります。
（注意）この内訳は、土地の値段や建物の価格などと沢山
の内容によって変わります。一つの例として見て下さい。
消費税が５％でしたら、上記例の消費税は７５万円です。
ここでの差額は、１２０－７５＝４５万円になります。
単純に増税で４５万円多く支払う事になります。
本当にそれだけ？
～実際には、住宅設備(ｷｯﾁﾝ・ﾕﾆｯﾄﾊﾞｽ・ﾄｲﾚ)やサッシなど
も製品を作っているメーカーがいて、増税の対応をして
きますので裏から見て行きますと、全般的に値段が上がり
４５万円＋αになる事は間違いありません。
推測しても、同じものを購入するのに、１００万円前後の
差は出る感じになるのではないでしょうか。
他にも負担増になるものはありますか？
～沢山ありますから、下記に書きます。
①引っ越し費用
～これも、確実に３％は値上がりします。
②カーテンや照明、電化製品
～新居ですから、冷蔵庫・洗濯機・エアコンなど必要な物
は沢山ありますが、こちらも３％は上がります。
③家具などの家財道具
～こちらも同じく３％上がります。
④駐車場・庭などの工事（ｴｸｽﾃﾘｱ工事）
～これも同じで３％上がります。
簡単に見積もりましたが、結構な負担になるでしょう。
更に、消費税増税の際に便乗値上げ的な事が起きますと
もっと負担が増えるでしょう。
上記の例で説明した３６００万円程の住宅の購入でも
実質、１５０万円以上の負担が増える事が考えられます。
駆け込み需要を煽るつもりはありませんが、今すでに
不動産購入や、建物の建築等を考えている方は、考慮して
頂いた方が良いかもしれませんね。
[お困りごともお気軽にご相談下さい]
前回の記事の補足をお話しします。
ブログの中でお話ししました、「弁済供託」の話ですが
借地権などの更新や建物の建替えの時のトラブルなどでも
使えます。と言いますか、一昔前はそちらのトラブルの方
が問題も大きく、社会問題にもなっていました。
ちょうど、バブルの時代です。
日本の景気も最高潮に良い時代でしたので、日本中で地上げ
が行われていました。
以前のブログでも「地上げ」の件についてはご紹介しました
ので、詳しくはそちらをご覧ください。
「地上げ」の主な対象地は、借地権の多い土地がターゲット
になっていました。
なぜ？ かと言えば、所有権の多い土地を「地上げ」する事に
比べて、借地権が多い土地の「地上げ」は比較的楽なんです。
所有権というのは、土地も建物も一人の方が持って、ほとんど
の場合、自宅として住んでいます。権利的にも安定した物です。
対して、借地権は建物は住んでいる方等が持っていますが
土地は別の方(地主さんなど)が持っている形になります。
つまり、住んでいる方の権利自体が不安定と言いますか、自分
だけの意志で建て替えや売買が出来ない権利なんです。
その上、建物の所有者と土地の所有者の利害が一致しない事が
多いので、なおさら不安定な状態があります。
４０年も５０年も昔の日本でしたら、地主さんと借地権の方も
非常に仲良く暮らしていましたが、土地の値段の高騰や土地の
所有者の代変わりなどを繰り返すうちに、昔の様な良好な関係
も壊れて、トラブルの巣窟の様になってしまいました。
こんな事から、借地権が多い地域が狙われたんですね。
トラブルの内容と言うのは、殆どが「借地権の更新」と
「借地権上の建物の建替え」でした。
借地権自体の発生は、権利として地主さんから購入した方は
殆どいず、借地権の立場の方の権利が著しく弱く、問題が
多かったので「借地借家法」の整備で作られた様な一面が
あります。その上、借地権と地主さんの土地に対する権利割合
は、地主さんが４割・借地権が６割という形が基本ですから
地主さんからすると、土地を取られた様な感覚になるのでしょう。
こういった背景があって、更に地主さんが借地権者から貰う地代
についても、値上げ出来る幅が年３～５％程度。
物価が下がっている現在の様な世の中でしたら問題も起きない
でしょうが、その当時は空前の好景気。
昭和４０年代ごろは、ラーメンなども１杯５０円の時代でしたが
昭和５０年の後半には、１杯５００円程になっていました。
つまり、単純に物価が１０倍近くになっていたわけです。
そんな世の中では、地主さんの値上げはとても追いつかない...。
実際、東京の品川区辺りでも昭和６０年頃に８０坪の土地の借地
で、地代４５０００円なんて土地が沢山ありました。
当時だって、ワンルームマンションを借りるのに６～７万円は
していましたから、凄い安いですね。
それほど、物価の高騰に追いついて行かない感じだったんです。
その反面、借地権の方は「建物の建替え」や「借地権の更新」等
については、地主の承諾が無いと出来ませんでした。
この下りを見て頂くだけでも、借地権者と地主さんの関係が悪く
なっていくのがお分かり頂けるのではないでしょうか？
現在でも、建替えや更新時の条件、例えば承諾料を多額に請求
したり、更新拒絶や著しい地代の値上げなど...。
こんなケースに地代を「供託」したり、という使い方が出来る
わけです。
ただ、前回のブログでも触れましたが、「供託」というやり方は
ある意味、最終手段です。
地主さん等が、交渉拒絶などの状態でない場合は、チャンと交渉を
した方が早く解決できる事も多いので、交渉努力はすべきです。
その上で、交渉が難しくなって来たり、交渉決裂の様な場合に
専門家に相談しながら使うのがベストと思います。
いずれにしても、頼れる「専門家」は必要と思います。
現在、借地権問題などでお困りの方は参考にしてください。
[お困りごともお気軽にご相談下さい]
ブログの中でお話ししました、「弁済供託」の話ですが
借地権などの更新や建物の建替えの時のトラブルなどでも
使えます。と言いますか、一昔前はそちらのトラブルの方
が問題も大きく、社会問題にもなっていました。
ちょうど、バブルの時代です。
日本の景気も最高潮に良い時代でしたので、日本中で地上げ
が行われていました。
以前のブログでも「地上げ」の件についてはご紹介しました
ので、詳しくはそちらをご覧ください。
「地上げ」の主な対象地は、借地権の多い土地がターゲット
になっていました。
なぜ？ かと言えば、所有権の多い土地を「地上げ」する事に
比べて、借地権が多い土地の「地上げ」は比較的楽なんです。
所有権というのは、土地も建物も一人の方が持って、ほとんど
の場合、自宅として住んでいます。権利的にも安定した物です。
対して、借地権は建物は住んでいる方等が持っていますが
土地は別の方(地主さんなど)が持っている形になります。
つまり、住んでいる方の権利自体が不安定と言いますか、自分
だけの意志で建て替えや売買が出来ない権利なんです。
その上、建物の所有者と土地の所有者の利害が一致しない事が
多いので、なおさら不安定な状態があります。
４０年も５０年も昔の日本でしたら、地主さんと借地権の方も
非常に仲良く暮らしていましたが、土地の値段の高騰や土地の
所有者の代変わりなどを繰り返すうちに、昔の様な良好な関係
も壊れて、トラブルの巣窟の様になってしまいました。
こんな事から、借地権が多い地域が狙われたんですね。
トラブルの内容と言うのは、殆どが「借地権の更新」と
「借地権上の建物の建替え」でした。
借地権自体の発生は、権利として地主さんから購入した方は
殆どいず、借地権の立場の方の権利が著しく弱く、問題が
多かったので「借地借家法」の整備で作られた様な一面が
あります。その上、借地権と地主さんの土地に対する権利割合
は、地主さんが４割・借地権が６割という形が基本ですから
地主さんからすると、土地を取られた様な感覚になるのでしょう。
こういった背景があって、更に地主さんが借地権者から貰う地代
についても、値上げ出来る幅が年３～５％程度。
物価が下がっている現在の様な世の中でしたら問題も起きない
でしょうが、その当時は空前の好景気。
昭和４０年代ごろは、ラーメンなども１杯５０円の時代でしたが
昭和５０年の後半には、１杯５００円程になっていました。
つまり、単純に物価が１０倍近くになっていたわけです。
そんな世の中では、地主さんの値上げはとても追いつかない...。
実際、東京の品川区辺りでも昭和６０年頃に８０坪の土地の借地
で、地代４５０００円なんて土地が沢山ありました。
当時だって、ワンルームマンションを借りるのに６～７万円は
していましたから、凄い安いですね。
それほど、物価の高騰に追いついて行かない感じだったんです。
その反面、借地権の方は「建物の建替え」や「借地権の更新」等
については、地主の承諾が無いと出来ませんでした。
この下りを見て頂くだけでも、借地権者と地主さんの関係が悪く
なっていくのがお分かり頂けるのではないでしょうか？
現在でも、建替えや更新時の条件、例えば承諾料を多額に請求
したり、更新拒絶や著しい地代の値上げなど...。
こんなケースに地代を「供託」したり、という使い方が出来る
わけです。
ただ、前回のブログでも触れましたが、「供託」というやり方は
ある意味、最終手段です。
地主さん等が、交渉拒絶などの状態でない場合は、チャンと交渉を
した方が早く解決できる事も多いので、交渉努力はすべきです。
その上で、交渉が難しくなって来たり、交渉決裂の様な場合に
専門家に相談しながら使うのがベストと思います。
いずれにしても、頼れる「専門家」は必要と思います。
現在、借地権問題などでお困りの方は参考にしてください。
[お困りごともお気軽にご相談下さい]