渋谷区の各地域の「建ぺい率」と「容積率」と街の雰囲気について

今回は物件を検討する上で重要になる「建ぺい率」と「容積率」についての解説と渋谷区の各地域の「建ぺい率」と「容積率」でわかる街の雰囲気について合わせてご紹介したいと思います。

建ぺい率（建蔽率）とは

敷地面積に対する、建築物の建築面積の占める割合のことをといいます。建ぺい率の値は用途地域の区分に応じて定められています。

「建ぺい率　＝　建築面積　／　敷地面積」

つまりその敷地に対してどれくらいの規模の建物が建てられるか、という割合のことです。

簡単に言ってしまえば「土地全体の面積に対して建築できる１階部分の割合」です。

建ぺい率が高ければ敷地いっぱいに建物を建てることが可能です。逆に低ければ敷地に空いているスペース（庭やカースペースなどに利用可能）を多く設けなければいけません。住居系の用途地域は比較的建ぺい率が低く、商業系の用途地域は建ぺい率が高くなっています。

容積率とは

敷地面積に対する、建築物の延べ面積の占める割合のことを容積率といいます。都市計画上、空間を有効活用することや、良好な市街化形成を図ることを目的として規定されています。

「容積率＝延床面積（床面積の合計）／敷地面積」

つまり「土地面積に対して建築できる建物全体の大きさ」のことです。

例として「土地面積１００㎡」　「建ぺい率50％」　「容積率100％」の場合
建ぺい率計算　１００㎡×５０％＝５０㎡（１階部分の延べ床面積の上限）
容積率計算　　１００㎡×１００％＝１００㎡（建物全体の延べ床面積の上限）
となります。

建ぺい率が低ければ低いほどお隣との空間が取れた閑静な住宅地になるように決められております。

各地域の「建ぺい率」と「容積率」と街の雰囲気

※ここで地域名が挙げられている場合、一部地域が該当しておりますが、場所によっては該当しない場合もございます。詳しくは区役所ホームページの「都市計画図の閲覧用途地域等一覧表」をご確認下さい。

上原、恵比寿、大山町、神山町、笹塚、松濤、富ケ谷、西原、初台、東、広尾、元代々木町など

２階建てが立ち並ぶような閑静な住宅地の建ぺい率は４０％～６０％で容積率は８０％～１５０％程度が殆どです。（用途地域は第一種低層住居専用地域が主流です）
高級住宅地として知られる松涛1・2丁目、恵比寿3丁目、上原2丁目、広尾2・3丁目や大山町、富ヶ谷1丁目などには建ぺい率60％、容積率150％という渋谷区の中でもより空間が取れる地域があります。

＜松涛の高級住宅街＞

上原、鶯谷町、恵比寿、恵比寿西、恵比寿南、大山町、神山町、桜丘町、笹塚、猿楽町、渋谷、松濤、神宮前、神泉町、神南、千駄ヶ谷、代官山町、富ケ谷、南平台町、西原、幡ケ谷、鉢山町、初台、東、広尾、本町、円山町、元代々木町、代々木、代々木神園町など

３階建てが立ち並ぶエリアは建ぺい率が６０％～８０％、容積率は１６０％～３００％程度が多く、用途地域としては第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域、近隣商業地域、準工業地域などに分類されることが殆どです。

鶯谷町、宇田川町、恵比寿、恵比寿西、恵比寿南、桜丘町、笹塚、猿楽町、渋谷、松濤、神宮前、神泉町、神南、千駄ヶ谷、代官山町、道玄坂、南平台町、西原、幡ケ谷、初台、東、広尾、本町、円山町、代々木など

明治通りや首都高速道路などの大きな道路沿いや駅の周辺などは建ぺい率が８０％で容積率が５００％以上というようなエリアになりますので必然的にビルやマンションが多く立ち並びます。

＜代官山駅周辺（代官山町）＞