競売時の知識 法定地上権とは・・・?
本日は法定地上権について書きます
法定地上権とは・・・土地・建物が抵当権設定当時、同一所有者のものであり、抵当権が実行された結果土地 と建物の所有者が別の人になってしまった場合に建物所有者に地上権が認められること
具体例 甲が自己所有土地Ａに自己名義でＢ建物を建てた、その後甲は金銭賃借による抵当権を建物Ｂに設定した、その後甲が経営する会社の業績悪化により建物Ｂに対する抵当権が実行され乙がＢ建物を競売により購入した
Ｑ１ 上記の場合甲は乙に対して建物の撤去を求められるか？
Ａ１ 法定地上権が成立する甲は建物の撤去を請求できない
Ｑ２ では乙は甲に対して地代を払うべきか
Ａ２ 乙は甲に対して地代を払わなければならない (土地の固定資産税都市計画税の３倍～４倍が相場)
Ｑ３ もし乙が建物Ｂ建物をその後丙に売った場合には、法定地上権は成立するか
Ａ３ 法定地上権は成立しない為に丙は最悪の場合Ｂ建物を撤去される可能性があります
Ｑ４ 甲がＡ土地を丙に売却した場合には乙はその後も法定地上権が成立するか
Ａ４ 建物所有者が乙である限り法定地上権は成立します
開業に際しての最低限の知識の損益分岐点とは
今日は損益分岐点の話です
これは会社を起こしたり飲食店を開いたりするには知っていないといけない知識の一つです
まず事業をやるにあたり月々どの位の費用がかかるのかが重要になっていきます
人件費・材料仕入・家賃・リース代金・広告費など様々あります
飲食店などを開いた場合、まず月々に最低限必要になる費用を算出します
例えば、人件費60万円・家賃が30万円・広告費10万円・光熱費10万円・仕入れ費30万円(最低限)・その他雑費5万円で合計145万円が最低限の費用として掛かってきます
この145万円が損益分岐点となります
これが１杯６００円のラーメンを売るラーメン屋さんの場合、最低限１４５万÷６００で最低限月２４１７杯のラーメンを売らないと駄目です
月に２４１７杯、３０で割って１日８１杯のラーメンを売れば最低限の利益はあるという事になります
この数字を算出する事によって、お店の立地や規模 又仮定で算出し一杯のラーメンの値段は６００円で良いのかなどが解ってくると思いますおのずと最低限１日８１杯をいけないといった目標が出来る訳です
焼肉屋の場合 人件費５０万・家賃３０万・広告費１０万・光熱費１０万円・仕入れ３０万円・雑費５万円で月合計１４５万円が損益分岐点だとして
客単価５０００円と仮定する そうすると１４５万円÷５０００円で月に２９０人の来店が必要になってきます
そうすると一日１０人の来店で最低限５万円は売上げる事が必要になってきます
こう考えるとラーメン屋と焼肉屋さんをやるならどちらの方が簡単に分岐店に持っていけるかと言えば
焼肉屋の方に軍配があがると思います、近年焼肉屋が増えているのにはこういった理由も一つあると思います
ラーメン屋と焼肉屋のメリット・デメリット
店の規模で考えて見るとラーメン屋の場合は１日最低８０人を呼べる店舗・焼肉屋だと１日最低１０人を入れれるスペースが必要になってきます、店舗の規模で言えば明らかに客滞時間を考慮しても、焼肉屋の店舗の規模の方が小さくてすみます家賃も焼肉店の方が同じ立地を考えるなら安くすみます
広告費について、大手飲食店広告サイト掲載の場合月６万円の掲載費が掛かるとします、この６万円の回収を考えた場合、ラーメン屋なら１００杯を売る・焼肉屋なら１２人を来店させる事が必要になってきます
そうすると広告効果的に焼肉屋の方が広告活動をしやすい環境にあります
人件費でみてもラーメン１日８０杯を売れる人数・焼肉屋で１日１０人を接客できる人数が必要になってきます
この損益分岐点を算出する事によりこのように色々と見えてきます
もし個人で小さな居酒屋を経営する場合、損益分岐点を越えた部分については悪く言ってしまえばどんどんと自分のおこづかいが増えてきます
月の１５日目で損益分岐点を越えた場合は残りの月の１５日分の売上げは丸々自分の財布に入っていきます(仕入れ費は増えるので丸々ではないが)
どの会社や店舗でもこの損益分岐点を越すのが大変なことなのです
ここを超えてしまえばある程度経営は楽になっていく指標にもなってきます
詐欺と脅迫の被害者の立場
今日は久々に書込みしました
最近は書くネタがあまりみあたらないので
これからは不動産とはちょっと脱線した法律の話でも書こうとおもいます
で今日のテーマは詐欺と脅迫です
まず民法では
詐欺・脅迫によって取引をした相手方は取引を取り消すことが出来る と言っております
例えば
事例①《詐欺》悪徳不動産屋にこの不動産はほぼ価値が無いから今売らないと損をしてしまうなどと言われて実際は価値のある不動産を市場価格よりかも著しく安い値段で売ってしまった場合
事例②《脅迫》怖いお兄さんに脅されて自分の持ってる不動産を売ってしまった場合
仮に契約書を書いてしまったとしてもそもそもが相手方のやってる行為が不法行為なので取り消す事ができます
では事例②《脅迫》の場合で仮に怖いお兄さん《相手方》があなたが脅迫による取消しをする前に不動産をＡさんに売ってしまった場合はどうなるでしょうか
この場合には例えＡさんが相手方があなたから脅されて買った不動産だと知っていても知っていなくても
あなたは不動産を取り戻せる事ができます
では事例①《詐欺》の場合の後に不動産を買った不動産屋があなたが詐欺による取消しをする前にＢさんに不動産を売却してしまった場合はどうなるのでしょうか？
答えは Ｂさんがあなたが不動産屋の詐欺によって家を売ってしまった事を知っていた場合にはあなたはＢさんから不動産を取り戻せる事になります
しかし Ｂさんがあなたが不動産屋の詐欺によって家を売ってしまった事を知らないで買ってしまった場合には
あなたは不動産を取り戻すことが出来ません あなたの泣き寝入り状態になってしまいます
では詐欺と強迫はお互い不法行為なのにどういった違いで詐欺の場合あなたの泣き寝入りになってしまうケースが発生してしまうのか・・・・
まず事例①《詐欺》の場合 あなたは仮に売らなくてもいいものを今売ったほうがお金になると思って売ってしまったと解釈できます これは裁判官からしてみればあなたに儲けようと思うよこしまな気持ちが詐欺にあってしまったのだと推測されます
事例②の場合はあなたにはまったく売る意思が無かったにもかかわらず仕方なく強制的に売らされてしまった
この違いは法律上保護するに価するかしないか
違いは歴然としてきます 確かに善意のあなたから不動産を取り上げるのもかわいそうですが反面何も知らない善意の買主Ａ又はＢもかわいそうな訳です
以上詐欺と強迫についてです