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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━2016. 1.18━Vol.214━━
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★★ 2016年1月ＦＰ技能士3級学科試験 予想問題第2問（55） ★★
◆ 出 題 予 想 ◆
不動産賃貸に係る税金
★★★★★ ★★★★
過去５年間１５回中 ９問出題
◆直近２年（６回）出題傾向◆
出題テーマ（不動産賃貸に係わる税金）
第1問(21)～(25)正誤問題 第2問(51)～(55)三択問題
2015年9月 － －
2015年5月 － －
2015年1月 ・不動産所得の総収入金額 －
2014年9月 － －
2014年5月 － －
2014年1月 － －
◆ 出 題 内 容 ◆
前回（2015年9月）の第1問（55）は「不動産投資」から「純利回り」の出題でした。
今回（2016年1月）の本命予想問題は「不動産賃貸に係る税金」です。
過去5年間15回の試験のうち9問出題され、そのうち三択問題から5問の出題です。
「不動産賃貸に係る税金」は、タックスプランニングで学習する所得税の不動産所得ですが、ここ不動産の分野でも出題されます。
不動産所得における事業的規模、すなわち5棟10室基準についての問題、損益通算、総収入金額に含める金額が出題されています。
第2予想問題は土地の有効利用です。
等価交換方式、土地信託方式、事業受託方式、それぞれの特徴を理解してください。
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次の各文章の（ ）内にあてはまる最も適切な文章，語句，数字またはそれらの組合せを1)～3)のなかから選び，その番号を解答用紙にマークしなさい。
□本命予想問題
下記〈資料〉の不動産所得の金額の計算上生じた損失のうち，ほかの所得の金額と損益通算が可能な金額は，（ ）である。なお，損益通算をするにあたって必要とされる要件はすべて満たしているものとする。
〈資料〉不動産所得に関する資料
総収入金額 400万円
必要経費（※） 500万円
（※）必要経費のなかには，土地を取得するために要した負債利子の金額60万円が含まれている。
1) 40万円
2) 60万円
3) 100万円
↓
↓
↓
↓
↓
【解答】 １
【解説】土地を取得するために要した負債利子の金額（60万円）は不動産所得の金額の計算上，必要経費とはならない。
不動産所得の金額＝総収入金額400万円－必要経費（500万円－60万円）＝△40万円
したがって，他の所得の金額と損益通算が可能な金額は40万円。
2012年9月(55)
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■類題１
下記の〈資料〉の不動産所得の金額の計算上生じた損失のうち，他の所得の金額と損益通算が可能な金額は，（ ）である。なお，損益通算をするにあたって必要とされる要件はすべて満たしているものとする。
〈資料〉不動産所得に関する資料
総収入金 200万円
必要経費（※） 300万円
（※） 必要経費のなかには，土地を取得するために要した負債利子の金額70万円が含まれている。
1) 30万円
2) 70万円
3) 100万円
↓
↓
↓
↓
↓
【解答】 １
【解説】土地を取得するために要した負債利子の金額70万円は損益通算の対象金額にはならない。
不動産所得の金額＝総収入金額200万円－必要経費（300万円－70万円）＝△30万円
したがって，他の所得の金額と損益通算が可能な金額は30万円。
2012年5月（53）
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■類題２
所得税における不動産所得の計算において，建物の貸付けが事業的規模に該当するか否かについては，社会通念上の基準により実質的に判断されるが，形式基準によれば，アパート等については貸与することができる独立した室数がおおむね（ ① ）以上，独立家屋についてはおおむね（ ② ）以上の貸付けであれば，特に反証がない限り，事業的規模として取り扱われることになっている。
1) ① ５室 ② ５棟
2) ① ５室 ② 10棟
3) ① 10室 ② ５棟
↓
↓
↓
↓
↓
【解答】３
【解説】不動産所得の計算において，建物の貸付けが事業的規模に該当するか否かの形式基準は5等10室基準。ただし5等10室基準を満たせば事業所得になるわけではなく、あくまでも不動産所得であることに注意。
2011年5月（54）
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□第2予想問題
土地活用方式のうち（ ）では，一般に，土地所有者が土地を，デベロッパーが建設費等の事業費を拠出し，完成後の建物の床面積をそれぞれの拠出割合に応じて配分する。
1) 等価交換方式
2) 土地信託方式
3) 事業受託方式
↓
↓
↓
↓
↓
【解答】 １
【解説】設問は等価交換方式の内容。
2) 土地信託方式は、土地所有者が信託銀行に土地を信託し、信託銀行が資金調達、建築、賃貸事業等を行い、収益を信託配当として土地所有者に支払う方式。
事業受託方式は、土地所有者が建設資金を自己資金や借り入れなどにより負担し、不動産開発業者等に事業の企画、建設、運営、管理を委託することによって、土地を売却することなく有効利用する方式。
2013年1月(53)
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■類題１
不動産投資の採算性を示す指標の１つである（ ）は，年間賃料収入を投資額で除して算出する。
1) 単純利回り
2) ネット利回り
3) 内部収益率
↓
↓
↓
↓
↓
【解答】１
【解説】年間賃料収入を投資額で除して算出するのは単純利回り。年間賃料収入から必要経費を引いた金額を投資額で除して算出するのはネット（純）利回り。
2014年1月(51)
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■類題２
投資総額１億円の賃貸用不動産の年間収入の合計額が1,000万円，年間費用の合計額が300万円である場合，この投資の純利回り（ＮＯＩ利回り）は，（ ）である。
1) ３％
2) ７％
3) 10％
↓
↓
↓
↓
↓
【解答】２
【解説】純利回り（ＮＯＩ利回り）＝（年間収入の合計額－年間費用の合計額）÷投資総額＝（1,000万円－300万円）÷1億円＝７％
2015年1月(55)
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■類題３
投資総額6,000万円の賃貸用不動産の年間収入の合計額が600万円，年間費用の合計額が150万円であった場合，この投資の純利回り（ＮＯＩ利回り）は，（ ）である。
1) 2.5％
2) 7.5％
3) 10.0％
↓
↓
↓
↓
↓
【解答】２
【解説】純利回り（％）＝（年間収入－年間費用）÷投資総額×100＝（600万円－150万円）÷6,000万円×10＝7.5％
2015年5月(55)
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・2016年1月ＦＰ技能士3級学科試験 予想問題第2問（56）へ進む→ Vol.216
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