ＦＰ資格塾
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━2013.6.27━Vol.50━━
★★13年9月8日試験対策 FP技能士2級・3級 最短最速 一発合格講座★★
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★★ ＦＰ2級 良問厳選トレーニング 第22回（/全30回）★★
本日は不動産契約の問題を２問取り上げています。借地借家法の問題は必ず出題されます。
★ 不動産 2 ★
□問題１□
民法に基づく建物の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。
１．買主が解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主はその手付の倍額を買主に償還することにより、売買契約を解除することができる。
２．売買の目的物である建物が、売買契約締結後引渡しまでの間に、売主の責めに帰すべき事由によって滅失した場合には、買主は売主に対して、損害賠償の請求をすることができるが、契約の解除はできない。
３．売買の目的物である建物が、売買契約締結後引渡しまでの間に、自然災害などの売主の責めに帰すべき事由によらずに毀損した場合には、買主は売主に対して、代金の減額を請求することができる。
４．売買の目的物である建物が引き渡されて１０年が経過していても、買主が建物の瑕疵を知ってから３年以内であれば、買主は売主に対して、損害賠償の請求をすることができる。
2013年5月(42) 出題
解答は・・・
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□解答□ 最も適切なものは １
２）売買の目的物である建物が、売買契約締結後引渡しまでの間に、売主の責めに帰すべき事由によって滅失した場合には、買主は売主に対して、契約の解除および損害賠償の請求をすることができる。「契約の解除はできない」というのが不適切。
３）売買の目的物である建物が、売買契約締結後引渡しまでの間に、自然災害などの売主の責めに帰すべき事由によらずに毀損した場合には、買主は売主に対して、代金を全額支払わなければならない。本問は特約については考慮しないものとしているが、実務上は特約により売主の負担とするのが一般的。
４）民法の規定では善意（その事実を知らなかった）の買主が、瑕疵の存在を知ってから１年以内に行使する必要があると規程しており、損害賠償を請求できる。「買主が建物の瑕疵を知ってから３年以内」が不適切。また瑕疵担保請求権には消滅時効が認められており引渡しを受けたときから１０年とされる。なお「品確法」においても、新築住宅を注文者に引き渡したときから１０年間、住宅の構造上隠れた瑕疵について補修等の責任を負うとされる。
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□問題２□
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第２２条から第２４条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。
１．借地借家法施行前の借地法に基づき設定された借地権が、期間満了により借地借家法施行以降に更新された場合、更新後の借地権の存続期間は、借地借家法の規定に従うこととなる。
２．普通借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、原則として、従前の契約と同一条件（更新後の期間を除く）で契約を更新したものとみなされる。
３．一般定期借地権の存続期間は５０年とされ、貸主および借主の合意によりこれより長い期間を定めても、存続期間は５０年とされる。
４．事業用定期借地権等の設定に関する契約は書面によって行わなければならないが、必ずしも公正証書による必要はない。
2013年1月（43） 出題
解答は・・・
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□解答□ 最も適切なものは２
１）不適切
借地借家法施行前の借地法に基づき設定された借地権は、更新後の借地権の存続期間は、旧法であるの借地法の規定に従うこととなる。更新時の法律ではなく契約時の法律に従うことになる。
２）適切
３）不適切
一般定期借地権の存続期間は５０年以上であり、貸主および借主の合意によりこれより長い期間を定めることはできる。
４）不適切
事業用定期借地権等の設定に関する契約は、公正証書に限る。事業用定期借地権等の設定に関する契約は「公正証書等の書面」ではない。
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