FP3級実技(個人資産)第4問の予想問題です
（初めての方は、このブログの趣旨をプロフィールで確認していただいた上で、問題に取り組んでください）
12年5月27日実施対応 FP技能検定 3級実技試験 個人資産相談業務
●本命予想問題（9年9月第4問改定 出題）
（本文はこちらのＵＲＬを参照してください。）
http://www.kinzai.or.jp/ginou/fp/test/19/pdf/fp03_j_kojin.pdf
【第4問】次の設例に基づいて，下記の各問（《問10》～《問12》）に答えなさい。
《設 例》
Ａさんは現在，賃貸住宅に居住しているが，新たに戸建住宅の購入を考えている。そこで，中古住宅の情報を集めていたところ，現在Ｂさんが所有している土地・建物が，Ａさんの希望に沿う物件であったため，Ａさんは具体的に購入を検討することとした。しかし，住宅の購入が初めてで不安もあることから，不動産登記の内容や，不動産に関する税金などについて調べることとした。
《問10》不動産登記記録に関する次の文章の空欄１～３に入る語句の組合せとして，最も適切なものはどれか。
不動産登記記録は，表題部と権利部に分かれており，権利部はさらに甲区および乙区に分かれている。表題部の土地の表示には，所在・（ １ ）・地目・地積等が，区分建物ではない建物の表示には，所在・家屋番号・構造・（ ２ ）等が記載されている。一方，権利部の甲区には（ ３ ）に関する登記事項が記載されており，乙区には賃借権などの（ ３ ）以外の権利に関する登記事項が記載されている。
1) １、地番 ２、床面積 ３、所有権
2) １、住居表示 ２、床面積 ３、抵当権
3) １、地番 ２、建物の名称 ３、抵当権
【解答】１
《問11》ＡさんとＢさんの売買における不動産登記に関する次の記述のうち，最も適切なものはどれか。
1) 売主であるＢさんは，売買契約と同時に所有権移転登記を行わなければ，ＡさんとＢさんとの間で不動産の売買契約が有効に成立しない。
2) 不動産登記記録上で，土地・建物の所有権者がＢさんとなっていても，真の所有権者はＢさんではないこともあるので十分に調査する必要がある。
3) Ａさんより先に，第三者であるＸさんが，Ｂさん所有の土地・建物に所有権移転の仮登記をしたとしても，当該仮登記が本登記に変更される前に買主であるＡさんが所有権移転登記をすれば，Ａさんの所有権移転は，つねにＸさんに優先する。
【解答】２
1)所有権移転登記売買は取引が有効に成立するしないの条件ではない。
3)仮登記は後日行う本登記の順位を保全する。
《問12》Ａさんが設例の中古住宅を購入した場合，登録免許税を納めることになるが，登録免許税に関する次の文章の空欄１～４に入る語句または数値の組合せとして，最も適切なものはどれか。
Ａさんが，平成25年３月31日までの間に，床面積（ １ ）平米以上，築年数が，原則として，20年（耐火住宅は25年）以内である等の要件を満たす中古の住宅用家屋を取得し，居住の用に供した場合，取得後（ ２ ）以内に行う所有権移転登記に係る登録免許税は，（ ３ ）％の軽減税率が適用される。
なお，当該家屋の敷地の所有権移転登記に係る登録免許税については，平成25年３月31日まで，（ ４ ）％の軽減税率が適用される。
1) １、25 ２、１年 ３、0.4 ４、1.0
2) １、50 ２、６カ月 ３、0.4 ４、2.0
3) １、50 ２、１年 ３、0.3 ４、1.0
【解答】３
【傾向】3級実技試験個人資産相談業務第4問は、不動産からの出題が中心になる。前回12年1月の問題は地主の不動産投資の問題であった。建築基準法からの出題、借地借家法からの出題など、さまざまな切り口で出題されているが、12年5月の予想問題は不動産登記を中心とした問題とした。
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●直近12年1月22日出題
（本文はこちらのＵＲＬを参照してください。）
http://www.kinzai.or.jp/rs/lib/question/pdf/20120122/fp03_j_kojin.pdf
【第４問】 次の設例に基づいて，下記の各問（《問10》～《問12》）に答えなさい。
《設 例》
Ａさんは，転居を計画しており適当な物件を探していたところ，下記のような中古マンションの売却物件情報を宅地建物取引業者のホームページより入手し，購入を検討してい
る。そこで，物件情報の見方，関連法令などについて詳しく知りたいと思い，ファイナンシャル・プランナーに相談することにした。
物件名 ○○マンション402号室 価格 4,240万円
所在地 東京都○○区○○５丁目 間取り ３LDK
交通 ＪＲ○○線○○駅 徒歩５分 専有面積 76.02㎡
築年月 1999年４月 所在階 ４階／10階建
総戸数 48戸 建物構造 鉄骨鉄筋コンクリート造
用途地域 近隣商業地域 土地権利 所有権
広告有効期限 2012年３月31日 取引態様 一般媒介
※上記以外の条件は考慮せず，各問に従うこと。
《問10》《設例》の売却物件情報の見方について，ファイナンシャル・プランナーが説明した次の記述のうち，最も不適切なものはどれか。
1) 《設例》の売却物件情報を見ると，当該情報を提供した宅地建物取引業者が《設例》のマンションを所有する売主であることが確認できる。
2) 《設例》のマンションは築10年以上経過しているので，大規模修繕を行っているかどうか確認すべきである。
3) 《設例》の専有面積が壁芯面積である場合，一般に登記上の面積のほうが小さくなることに留意する必要がある。
【解答】１
１）不適切
取引態様一般媒介とあるように宅地建物取引業者がマンションを所有する売主ではない。
２）適切
３）適切
《問11》Ａさんは《設例》のマンションの購入を検討するにあたり，マンションには「建物の区分所有等に関する法律」（以下，「区分所有法」という）が適用されることを知り，その内容について知りたいと考えている。区分所有法について，ファイナンシャル・プランナーが説明した以下の文章の空欄１～３に入る語句の組合せとして正しいものは，次のうちどれか。
区分所有法では，分譲マンションの各住戸のように，１戸ごとに「構造上の独立性」と「利用上の独立性」を備え，区分所有権の対象となる建物の部分を（ １ ）といい，エントランスロビー，廊下などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は（ ① ）とはならない。
区分所有者は，全員で，建物やその敷地および附属施設の管理を行うための，一般に（ ２ ）といわれる団体を構成し，集会を開き，規約を定め，管理者を置くことができる。
区分所有者の集会において，区分所有者および議決権の各（ ３ ）以上の多数で，建物を取り壊し，かつ，当該建物の敷地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。
1) １、共用部分 ２、管理組合 ３、過半数
2) １、専有部分 ２、建替組合 ３、４分の３
3) １、専有部分 ２、管理組合 ３、５分の４
【解答】３
《問12》仮に，Ａさんが《設例》のマンションを購入し１週間後に転居したところ，隠れたる瑕疵である水漏れが判明したため，瑕疵担保責任を追及することとした。瑕疵担保責任について，ファイナンシャル・プランナーが説明した次の記述のうち，最も適切なものはどれか。なお，売買契約上は瑕疵担保に関する特約はないものとする。
1) 水漏れを修繕することが物理的に不可能で，そのマンションに住むことがもはやできなくなってしまった場合，Ａさんは，その事実を知った時から一定の期間以内に売主に請求をすれば売買契約を解除することができる。
2) 売主が瑕疵のあることを知っていた場合に限り，Ａさんは瑕疵によって被った損害の賠償を請求することができる。
3) Ａさんは，入居後水漏れのあることを知った時から10年以内であれば，いつでも瑕疵担保責任に基づき損害賠償の請求をすることができる。
【解答】１
１）適切
２）不適切
売主が瑕疵のあることを知らなくても，Ａさんは瑕疵によって被った損害の賠償を請求することができる。
３）不適切
Ａさんは，入居後水漏れのあることを知った時から1年以内であれば，いつでも瑕疵担保責任に基づき損害賠償の請求をすることができる。
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