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12年5月27日実施対応 FP技能検定 2級学科試験
【予想問題】
【問題41】
●本命予想問題（10年1月問題 出題）
不動産の登記等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．不動産登記上、抵当権に関する事項は、登記記録の権利部（乙区）に記録されている。
２．分譲マンションの不動産登記上の床面積は、壁芯面積ではなく、内法面積で表示されている。
３．不動産登記には公信力があるため、登記記録を確認し、その登記記録の内容が真実であると信じて
取引した場合には、その登記記録の内容が真実と異なっていても法的な保護を受けることができる。
４．登記所は、不動産登記法に基づく地図が備え付けられるまでの間、これに代えて地図に準ずる図面
（いわゆる公図）を備え付けることができる。
【解答】３
１）適切
２）適切
３）不適切
不動産登記には公信力がない。
登記記録を確認し、その登記記録の内容が真実であると信じて取引した場合には、その登記記録の内容が真実と異なっていても法的な保護を受けることができない。
４）適切
【出題傾向】問題41から50までは不動産の問題が出題される。問題41は前回12年1月のような不動産の価格に関する問題が出されることは稀で、ほとんど登記に関する問題が出題されている。そのほかの過去の出題例として鑑定評価がある。
登記に関しての学習は手を抜かずに徹底して習得していただきたい。
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●直近12年1月22日出題
不動産の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．公示価格は、毎年１月１日を価格判定の基準日としている。
２．都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年７月１日を価格判定の基準日としている。
３．相続税路線価は、公示価格の７０％を価格水準としている。
４．固定資産税評価額は、原則として、３年ごとの基準年度において評価替えが行われる。
【解答】３
１）適切
２）適切
３）不適切
相続税路線価は、価格水準としているのは公示価格の８０％。
４）適切
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●類題1（11年9月問題41 出題）
不動産の登記記録および現地調査等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．登記記録に記録されている地番は、市町村が定める住居表示と一致している。
２．登記所に備え付けられている地図は、すべて一筆の土地ごとに作成される。
３．賃借権に関する事項は、登記記録の表題部に記録される。
４．仮登記に基づいて本登記をした場合、その本登記の順位は、その仮登記の順位による。
【解答】４
１）不適切
登記記録に記録されている地番は、市町村が定める住居表示と一致しているとは限らない。
２）不適切
登記所に備え付けられている地図は、すべて一筆の土地ごとに作成されるわけではない。
３）不適切
賃借権に関する事項は、登記記録の権利部乙区に記録される。
４）適切
●類題2（11年5月問題41 出題）
不動産の登記記録等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．地上権に関する登記事項は、登記記録の権利部甲区に記録されている。
２．抵当権に関する登記事項は、登記記録の権利部乙区に記録されている。
３．分譲マンションの専有部分の床面積は、壁芯面積で表示されている。
４．不動産登記には公信力があるため、登記記録の内容を真実であると信用して取引した者は、法的に保護される。
【解答】４
１）不適切
地上権に関する登記事項は、登記記録の権利部乙区に記録されている。権利部甲区は所有権が記載される。
２）不適切
３）不適切
分譲マンションの専有部分の床面積は、内法面積で表示されている。不動産会社のチラシなどには壁芯面積が記載されることが多い。
４）不適切
不動産登記には公信力があるない。よって登記記録の内容を真実であると信用して取引した者は、法的に保護されない。
●第２予想問題（10年9月問題41 出題）
鑑定評価基準に基づく不動産の評価に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．価格を求める鑑定評価の各手法の適用に当たって選択すべき取引事例等は、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
２．取引事例等に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格に影響を及ぼしていると判断できるときは、適切に補正しなければならない。
３．不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。
４．価格を求める鑑定評価の手法の適用に当たっては、原価法、取引事例比較法および収益還元法のうち、原則として、いずれか一つのみを選択して適用すべきこととされている。
【解答】４
１）適切
２）適切
３）適切
４）不適切
原価法、取引事例比較法および収益還元法のうち、いずれか一つのみを選択して適用するのではなく、原則としてこの3方式を併用して価格や賃料を求める。
●類題（9年5月問題41 出題）
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．取引事例比較法においては、売急ぎなどの特殊な事情を含む取引事例であっても、その事情を適切に補正することができる場合に限り、取引事例として採用することができる。
２．原価法とは、価格時点における不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って積算価格を求める手法である。
３．収益還元法は、実際に賃貸に供されている不動産の価格を求める際に適用する手法であり、自用の不動産には適用することができない。
４．収益還元法における収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ法がある。
【解答】３
１）適切
２）適切
３）不適切
収益還元法は、自用の不動産であっても賃貸を想定することによって適用することができる。
４）適切