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②
ファイナンシャルプランナー（FP）として、講演・セミナーを年間150件以上実施
TSPコンサルティング株式会社 代表取締役
佐藤 毅史（さとう つよし）です。
昨日は1年ぶり位で、記憶が飛ぶほど飲んでしまいました…。。
ちょっとした雰囲気からの飲み会で、まさかそこまで飲むとは…。
29歳、いい年した大人が記憶が吹っ飛び、タクシー後の記憶が全くない状況に、恐ろしい事です。。
気を付けないとですね、自分の身体なので。。
はい、それでは本日の本題へ。。
好評につき、第３弾！！ 白黒はっきりせぃ！③
住居選びの本質は？ 戸建とマンション、結局どっちがお得なのよ！？
前回好評だったブログは、こちら。
【白黒裁判！！①】家電量販店の後付けポイントと商品券、どっちが得なの？
【白黒裁判！！②】持家と賃貸、結局どっちがお得なのよ？
永遠のテーマともいえる、不動産選びにおいて、やはり購入すると決めてからの次の段階はどちらにするのか！？
という事です。
最近では、マンション購入セミナー等も頻繁に催されていますから、広くマンション等の集合住宅を購入する潮流（トレンド）が一般的にも感じられます。
そこで、家選びにおいて、多くのFPやら、住宅ローンの貸し手である金融機関が話さない、本質的な部分を本日は紐解きます。
先ず、家を購入するに当たっては、
『そこが、終の棲家足り得るのか！？』
この部分を意識する必要があります。
ローン契約の期間（およそ35年）と自分の年齢から、完済した時の年齢時点で、その住居がまだ使用に値するのか！？
という事を考えるのです。
例えば、30歳男性で35年ローンを組んで住宅を購入するシミュレーションを見ます。
■マンションの場合、
築35年のマンションともなると、あちこちガタが生じて、人間で言えば70歳（完済時は65歳だからほぼ一緒かな…）という老齢マンションとなります。
当然、売ろうとしても買い手が居なければ、売る事もままなりません。
つまり、住み替えようと仮定した時に、マンションの場合には築年数が経過をしますと、極端に流動性（買い手候補の数等の市場性と考えて下さい）が落ちるのです。
よって、そこで骨を埋める気持ちであれば、住み尽くす事も考えられるのですが、築古マンションに一番厄介なのは、修繕費用が逓増していくことにあります。
人間で言えば、若い頃よりも、高齢の方が食費は掛からないけど、医療費が掛かるというのは良く言う話です。
65歳になると年金暮らしで収入が限られる中で、修繕費用の値上げは、かなり家計に響きます。よって、必ずしもマンションが終の棲家として生涯使用出来るのかは、疑問符と言えるのです。
ですので、家族形態の定まらない方や、一生の住処として考えていない人（だったら賃貸でも良いやんね！と言わずに…）、若しくは住み替えも一考という人は、
マンションでも良いのかも知れません。
■戸建の場合
築35年ともなると、あちこち修繕をした場合は別ですが、戸建も相当にガタがきています。。
では、マンションの様に築古になると市場流動性は落ちるのでしょうか！？
ココがマンションと戸建の大きな違いになりますが、戸建は築古であっても取り壊す事で、最終的には、‘土地’が残ります。
これによって、土地を売るなどして、住み替え資金を作ることも可能になります。
では、メンテナンスもせずに、ただただ３５年も住めば良いのか！？
やはり快適に過ごすのであれば、適宜メンテナンスは必要です。
それでも、最後に売れる土地が残ることを加味すると、戸建は資産性かつ将来の換金性を持った資産を現役時代に負担して購入する
と見る事も出来ます。
この点、何故マンションはそうでないかというと、
土地は限られたスペースに対して持分は専有面積で按分されますから、土地持分が少ない事に加えて、築古になっても土地だけを切り売りする事は出来ない為、必然的に戸建とマンションを比較すれば、
『住み尽くして、老後のいざという時に備えていくのであれば、戸建に軍配が上がる！』
となるのです。
その点、分かり易いのは、リバース・モーゲージの対象となる不動産の案件は、
土地がベースだからです。
死亡時に対象不動産を売却して、貸金の回収をする金融機関から見ても、築古になってからの換金性や資産性を考えれば、至極当然のコト。
つまり、本質は資産価値の有無。
戸建は、土地が残る。
マンションは自分のモノだが、自分だけではどうにも出来ない鉄筋コンクリートのガラクタ
そういえます。
最近のマンション購入セミナーに参加しまして、その辺の部分を全く話さない営業マンの方を見受けますが、そのリスクや将来における担保の低さを何故判断したり、伝えないのでしょうか！？
それは、簡単。
戸建もドル箱ですが、マンションはもっと儲かるドル箱だからです。
その話をすると、ブログ量が多くなりすぎるので、そのうちに…。。
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