こんにちは。
今回は、エリア毎の新築から10年経年した時の東京都内の不動産の資産価値の下落率をランキングしたものを2020年・2021年版で比較してみます。
世論では不動産価格の２極化が叫ばれていますが、コロナ前後で不動産資産価値の面で比較すると中央値に収斂している傾向があることが分かりました。
こうしたデータにより、不動産投資や不動産に関心のある方々に貢献できればと存じます。
日本では2020年1月から新型コロナウイルスのパンデミックが始まり、度重なる緊急事態宣言や、インバウンド市場の喪失により日本の不動産市場は大きく変動しました。
2020年の不動産取引は人々の様子見の心情を反映して一時停滞していましたが、高級物件の価格上昇や、逆に郊外の物件の価格が下落している、または郊外の需要が高まって賃料は上がっているなど、様々な市況の変化が報じられています。
しかし、物件の価格や地価の値動きはその時々の需要と供給のバランスを反映した動きでしかありません。
不動産の価格は時勢によって変化するものであり、不動産投資において重要な観点は不動産の価格と資産価値の比較です。
資産価値とはその不動産がいくらのキャッシュを生み出すかであり、資産価値を算出する際に重要なのは、その不動産を賃貸して運用したと仮定し、資産としての市場価値がどれほどあるかを測る以下３つの数値です。
1,いくらで貸せるのか
2,空室率はどれくらいか
3,いくらの利回りなのか
上記のデータは、都内の不動産（単身向け物件・ファミリー向け物件）が、新築～10年経過した場合にどれほど賃料・利回りに変化が見られるのかを「物件の経年による資産価値の変化率」として算出したものです。
「資産価値が落ちにくい駅・落ちやすい駅」の上位１５位までをコロナ前の過去のデータと比較しています。
不動産の市況の変化は、一般的に要因の発生から約3～6か月後に現れます。
本比較により明らかになった市況の変化は、2020年1年間の要因の影響を反映しているものです。
【資産価値変化率 比較データの考察】
調査結果から資産価値の落ちにくい地域の変化率の下落（前年比 単身：－0.4％,ファミリー：－0.5％）と、資産価値の落ちやすい地域の変化率の上昇の（前年比 単身：＋1.2%,ファミリー：＋1%）という傾向が現れています。
コロナの影響により郊外の人気の高まりによって、従来からの傾向である資産価値の２極化に若干歯止めがかかるという傾向があることがデータより推察されます。
郊外地域への需要の分散により資産価値変化率が中央値に収斂する動きとなっています。
またこのデータは、
資産価値が落ちにくい駅なら「長期保有に向いている」
資産価値が落ちやすい駅なら「リノベーションでの家賃アップを期待しやすい」
など客観的な根拠を元にした運用計画の判断材料になります。
エリアの属性によって対策を講じることが可能です。
コロナ禍の影響が一時的な現象であるのか、または今後のトレンドになりうるのか、引き続き資産価値の変動を注視し、不動産投資における判断材料になればと思います。
エフエム・プラス株式会社
