前回の記事で書いた初の一棟中古アパートですが、無事に契約締結が完了しました
今の市況で「横浜市」、「平成築」、「駅徒歩１０分」、「利回り約１２％」はなかなかだと思います
この物件が買えた（正確には決済前）要因はいくつかあるので、今回はその内容について。
【要因① ： 誤記載】
先ずは前回の記事でも書いたように、普段ポータルサイトで検索するとき物件タイプを『区分マンション』で検索しています。
この物件を目にした日も当然いつもの検索条件で検索していたのですが、なぜか区分マンションの検索ページにこの『一棟中古アパート』が記載されてました。
そのため、ガチで一棟アパートだけを探している人の目につきにくかったので、瞬間蒸発することはなかったのかと思います。
【要因② ： 実需メイン仲介 その１】
これは区分所有を買うときも多いパターンですが、仲介が投資物件を専門に扱う仲介ではなく実需物件をメインに扱う仲介であることから、現市況に合わせた適正価格（市況利回りから逆算した価格）ではなく、投資家にとってはラッキーな価格設定になっていたこと。
値付けミスのお宝物件まではいかないものの、一棟初心者でも安い（利回り高い！）と分かる価格設定でした
【要因③ ： 実需メイン仲介 その２】
要因②にも関連しますが、投資物件を専門に扱う仲介だと『買付申込み順』ではなく、どちらかというと『確実に買える客順』で交渉の優先順位を決めることがあります。
なので、買付申込みが一番手でも二番手以降とほぼ同時や１日～２日の違いだと、現金購入やローン特約なしが最優先されて、一番手でもローン審査がこれからだと後回しにされる場合があります。
自分の場合はというと、区分であれば現金もしくはローンの算段がつくのでローン特約なしでもいけますが、一棟アパートで数千万円となると現金では無理ですし、そもそも一棟アパートの数千万円規模でのローン審査をしたことないので、申込み時点ではローンの見込みが立っていませんでした。
にもかかわらず契約までこぎつけたのは、仲介が実需物件メインで、ローン審査がこれからだったとしても買付申込み順を最優先するスタイルであったからです！！
【要因④ ： 売主の協力】
真実は定かでないですが、ローンの候補先で売主の協力があったようです。
投資物件を専門に扱う仲介であれば、投資用ローンを紹介できる金融機関を多く抱えていますが、今回の仲介は実需メインなので投資用ローンを斡旋することはほぼなく、融資付けは非常に弱いです
自分で銀行回りするのも大変なので、投資用ローンに弱いことは知ってたにも関わらず仲介任せにしてました。
（各金融機関へのヒアリング結果の経過報告を受けてましたが、「そこは無理でしょ！？」というとこにヒアリングしてました。笑）
仲介の担当者もどこの金融機関であれば可能性があるのかという基礎知識もなかったようで、売主に候補先を教えてもらったと売買契約後の雑談で言ってました
※売主は資産家（？）のようで、節税目的に中古アパートを融資を引いてたくさん所有していたようです。
ラッキーな要因もありましたが、こちらも買える客（資産背景からローンが通る可能性がある客）であることのアピールは猛烈にしていたので、仲介担当者もあの手この手を使って融資付けを頑張ってくれたのかと思います
感謝です
余談ですが、（投資家にとっては当たり前かもしれませんが）自分はローン審査用の書類を常に最新の状態で整理していて、仲介担当者との初回面談時に全て持参するのですが、実需メインの仲介からは必ず準備の良さに驚かれます
仲介担当者が融資付けにかなり動いてくれたのは、買える客アピールに加え、エビデンスも全て提出していたからかもしれません。
以上が一棟初心者でも『そこそこの物件』の売買契約までこぎつけられた要因かなと思います、、、