●本日のテーマ
不動産、特にビル経営が中心です。
大手生命保険会社は駅前に多くのビルを
保有し、しっかりとした経営をしています。
私の実体験を踏まえながらの発信ですので
皆様のご参考になれば幸いです。
●駅前の生保ビル
どこの駅もそうですが、
駅前の一丁目一番地には
生命保険会社の名前のビルが
建っています。
最大手のＮ生命、Ｄ生命、Ａ生命などが
多いのですが。
在職中は大企業の系列会社とはいえ、
自分たちで「稼ぐ」会社でしたので
定期的に「赤字」になり、
非常に厳しい予算でした。
とはいえ、「ブランド力」があるので、
これを活かして東京、大阪、名古屋、福岡といった
大都市のビルを「借りる」仕事をしていました。
事務所も「まずは立地」から入るので、
「駅から徒歩〇〇分」。
そうなるとどうしても生保ビルが中心になるのです。
●なぜ生保ビルなのか
理由は３つあります。
１．立地
駅前の一等地を押さえています。
なぜ抑えられるのかは後ほど。
２．管理
生命保険会社は超長期運用が目的なので、
短期での売買は想定していません。
そのため、ＬＣＭ（ライフサイクルマネジメント）を
かなりしっかりと行っています。
築年数が進んだビルでも、老朽化対策をしっかりと行い、
「市場に出せるように」、定期的にエアコンなどの
設備の更新も行います。
このように「計画」を立てて、「実行」するため、
管理会社、メンテナンス会社も
しっかりと対応しています。
ちなみに酷かったのは「親会社のビル」、
「系列会社のビル」です。
長年にわたり「労働安全衛生法」違反。
別に「死人が出るわけじゃないから」。
「そんな予算組めないよ」
「稟議の通し方がわからない」
現場からの苦情、空気環境の計測、など
諸々の資料を揃え、折衝を行い、ようやく実現。
再編直後でしたので、どんな考課になるのかなぁと
思って観察していたら、可もなく不可もなく。
職場環境に対する認識は「その程度」であり、
役員の「椅子」をゴージャズにする方が
「出世」や「お給料」に反映されるわけですね。
さらに「コンプライアンス」とうるさく言っているのに、
天下り先には「そんなもの」「そんな程度」。
なるほど。
その後に、いろいろな大企業の不祥事が
毎日のように報道されるようになったので
「あ～、どこも一緒なんだな」。
私が「金融資産のファンダメンタル投資」を
お勧めしないのもそんな実体験があるからです。
３．ブランド力と賃料
またREITビルとの違いは、比較的築年数が進んだ物件も
供給されていること。
昭和の時代のビルでも管理がしっかりしていれば
難点は「柱が多い」「天井が低い」だけです。
またテナント管理も相対的にしっかりしているので、
後から「え～っ」なんてことはまずありません。
結局、キャッシュフローに余裕があるからなのです。
３．レジデンス（住宅）では
では不動産投資の主流のレジデンス（住宅）では
どうでしょうか。
基本的な考え方は同じです。
「立地」「企画」「間取」「賃料」の４要素。
特にビルと違うのは「間取」が重視されること、
「賃料」の上方硬直性。
住宅の賃料は簡単には上げられません。
※事務所は普通に「値上のお願い」が来ます
「間取」や「設備」は１０年単位での流行はありませんが、
２０年単位では「ライフスタイルが変わる」ため
変更が必要になってきます。
ＲＣ（鉄筋コンクリート）の場合も
躯体で支えるため、制約の大きいところで
いろいろな工夫が必要になってきます。
４．なぜ中古のワンルームマンションから
不動産投資を初めて手掛ける場合には
間違いなく「都心の中古のワンルームマンション」投資です。
もし「利回り」だけでよいのであれば、
住宅系のＲＥＩＴやソーシャルファンディングで
十分です。
「業界」の「方言（専門用語）」はどんなものなのか、、
どんな物件をどんなタイミングで購入しているのか。
失敗してもＲＥＩＴは流動性が高いので
撤退もしやすのです。
大きなレバレッジを利かせる（他人資本の活用）、
（将来的に）資産を圧縮する必要があるなど
「現物」特有の事情を狙うのであれば
不動産という「現物」に投資する意義が見出せます。
この辺りはまた別の機会に深堀いたします。
●本日のまとめ
不動産投資や経営も生命保険会社が手本
現物資産（不動産投資）の前に金融資産（ＲＥＩＴ）で練習
初めての不動産投資は都心の中古のワンルーム