【本日のテーマ】
本日のテーマは
不動産市況の動きです。
コインチェックの一件で
陰に隠れてしまいましたが、
不動産市況が縮小し始めています。
皆さんのお考えの参考になれば
幸いです。
【かぼちゃの馬車】
「かぼちゃの馬車」終焉で自己破産者続出か
ビジネスモデルとしては
シェアハウス＋人材派遣。
地方から東京都内へ上京する「女性」を対象に
都内でシェアハウスと職場を周旋。
そのシェアハウスの賃料はお値打ち感あり。
ネットカフェやカプセルホテルと違って
住所が確保できる。
人材派遣で収益を上げるから、
賃料は格安でも成立するので
周辺の物件と比較して競争力がある。
というのが、ビジネスモデルの概要。
皆さん、「穴」があるのはおわかりでしょうか。
【ローン返済の原資は】
不動産は基本的に「他人資本」の活用です。
建てるのも、購入するのも、
余程現金が潤沢でない限り、ローンを組みます。
「かぼちゃの馬車」ではローンを組むのはオーナー。
「地方から上京する女性」、
「賃料」＋「仕事の周旋」でダブルインカム。
誰かに突っ込んでもらいたかったのは
「仕事がないのに家賃が払えるわけないじゃん！」
「保証会社が、、、」って保証するわけないじゃん。
「部屋を貸す」とは「リーシング」。
車やコピー機のリースと同様に、
「金融」的側面もあります。
「お金の回収」ですね。
「お金のない人」に「貸してはいけません」。
もうひとつ大切なのは「フローにはフローの原則」。
何かと言いますとローンの返済というのは
「キャッシュアウトフロー」。
元利均等返済なら毎月均等の出費です。
一方、家賃収入は「キャッシュインフロー」。
「概ね」毎月均等の収入。
「概ね」というのは退去があれば「減る」わけですし、、、。
家賃というのは原則として「下がります」。
「下がらない」「上がる物件」もありますが、
「原則」は下がります。
特に日本では「新築」がガンガン供給されるためです。
それでも「フロー」と「フロー」が対応していれば
「太い」「細い」の関係なので対応方法があります。
因みは「人材派遣」や「人材紹介」は手数料ビジネスなので
「フロー」ではありません。契約が成立した時に
入る「スポット」です。
「フロー」の返済と「ストック」の原資は
めちゃくちゃキツイです。
いずれにしてもこのビジネスモデルが成立するのは
原宿某神社横にあった超お嬢様女子寮や
○○業界くらいです。
【運営側の未熟さ】
シェアハウスは一時徹底して調べました。
成功している事業者が守っている約束の１つに
「女性専用は上限５名」。
「３名ぐらいが限界かなぁ、、、」って。
駅近の中古の戸建て住宅を仕入れて
改装してシェアハウスにしていましたが、
人数が一定規模を越えると想定外のトラブルが
多かったそうです。
社長さんが管理人として常駐したりして
結局だした結論は「規模を大きくしない」。
この会社も１棟は新築でチャレンジしたそうですが、
とにかく建築費が高く、利回りは相当低いそうです。
他の物件は、社員寮など「もてあまし系」物件を
お値打ちに仕入れて改装。
上手に利回りを上げているのですが、
「今の時期新築でやるものではない」が結論。
これが２年くらい前の話です。
【「責任をとる」とは】
責任をとるとは、、、
社長さん、引責辞任。何か辞めればいいって感じですね。
とる責任といってもコインチェックと違って
お金を持っている事業者ではないので
「土地代」－「解体費」－「手数料」で売却してくれれば、
まだまし。
それでもローンの残債はたっぷり残ります。
余談ですがコインチェックがポンと５００億出せるのは
ビットコインが１円以下の時から買ってるからだと思いますよ。
他の暗号通貨もそれなりに持っていれば、、、。
とはいえ保証はできても、納税（売却益に対する課税）もあるので
なかなか大変だと思います。
裏を返せば現金を作るために売却するので
暗号通貨はダラダラと下げ続けるでしょうね。
そういえば日経にでていたコインチェックのＣＯＯのコメントで
気になる言葉。
「本当は取引所なんて、、、」
「５つのものさし」の大切な部分なので
またいつか深堀しようと思います。
「本当は取引所をやりたいわけじゃないんですよね」。25日、大塚氏はこう漏らした。コインチェックは12年の創業当時、「レジュプレス」という社名だった。一般の人々からさまざまな体験談を募り、ネット上で共有するＳＴＯＲＹＳ．ＪＰ事業を展開し、映画「ビリギャル」の原作も生んだ。17年から仮想通貨事業に経営資源を注力してきた。
【不動産の赤札】
他にも収益物件の情報は定点観測のため
収集を続けているのですが、
「値下げ」の文字が目に入るようになってきました。
昨年４月から融資の絞り込みを始め、
秋口から本格的にと。
やはり「値下げ」とあるのは
駅近でも「？」の駅で
「狭小」「変形」（要は地形が悪い）、
「木造」（担保価値が低い）といった感です。
さらに融資が通る人は目利きなので「買わず」、
「欲しい人」は融資が通らず、、、と
商いがどんどん細くなっていくというトレンドに入ったのかも
しれません。
【「かぼちゃの馬車」を責めるのか】
「かぼちゃの馬車」を責める必要はあるのか？
結論はありません。
ビジネスとしては成り立ちませんでしたが、
入居者には迷惑をかけず、
投資家が投資に失敗しただけです。
「社会貢献」に惹かれて、、、。
社会貢献という言葉が出たときは「寄付」です。
「投資」に求められるのは「リターン」であり、
ファンドが「社会貢献」や「地球環境」を
うたうときは「決裁書を通しやすくする」のが目的です。
【大切なのは「アセットアロケーション」】
失敗をしたら、それを経験として次に生かせばよいだけですし、
立ち直れないような失敗をしないために
アセットアロケーションという概念があるのです。
「このくらいの金額だったら、
無くなっても立ち直れるな」と。
「この流動性だったら、ロスカットラインは
このあたりだな」と。
「投資」は冒険でもあり、
冒険の基本は「準備」と「笑顔で帰宅」です。
チャレンジをしなくては成功はなく、
成功に至る過程では数々の失敗があるのです。
ひとつひとつ小さな失敗を繰り返して
ガッツリ反省して、
「次は失敗しません」と心に誓う。
【本日のまとめ】
収益物件の売買市場は縮小を始めている
ローンを組むなら返済原資は？
フローにはフロー
アセットアロケーションが大切