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★投資
【全国平均の空き家率は、１２．２％】
にものぼり、特に東京以外の≪地方においては悪化傾向≫です。
また、
【全国の持ち家比率は６１．２％】
にものぼり≪増加傾向≫です。
【残りの３８％の賃貸マーケットの奪い合い】
ということを考慮する必要があります。
■不動産投資を失敗しないためには！？
・不動産投資は、物件の利回りでは決まらない！
・投資物件、販売会社の質を見極めろ！
・物件は劣化するもの。対策はされているか？
・不動産投資は、物件の利回りでは決まらない！
利回りが高い物件は何らかの難点がありますが、それを考えず、物件を見ることなく購入する人もいます。
当然投資に失敗するケースも出てくる為、金融機関が個人の不動産投資に対する融資を引き締める傾向にあります。
『投資物件』と『販売業者』の良し悪しを、選別し始めたのです。
このため、「いかに融資がつくか」という観点で『投資物件』＆『販売会社』を選ぶ傾向が強くなっています。
つまり、頭金０円で、１００％融資可能な≪優良高評価販売物件≫を所有している≪優良販売業者≫かどうかは、『投資物件』と『販売業者』の良し悪しを、選別するひとつの目安になりそうです。
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・投資物件、販売会社の質を見極めろ！
（以下詳細・・・全国賃貸住宅新聞（平成20年）３月17日号によると・・・）
金融機関が個人の不動産投資に対する融資を引き締める傾向にある模様。
区分所有型マンション投資を行っている人は全国に80万人。年金制度や雇用に対する不安に加え、株式など他の投資商品が低迷していることもあり、まだまだ不動産投資に強い関心・興味を持つ人は多い。
しかし、昨年末より、金融機関が個人の不動産所得（投資・自住ともに）に対しての融資を引き締める傾向にある。
そのことが投資家にとっては大きな逆風となっている。
例えば、投資用不動産を一棟買いする場合、昨年初めぐらいまでなら、フルローンがおりました。 しかし、同じ金融機関でも昨年夏以降は、自己資金１割は入れてくれという態度になり、今は自己資金2～3割入れてないと融資はおりません。
銀行の融資引き締めはさらに厳しくなると見ています。
その背景には、不動産投資ブームが過熱するあまり、投資適正に欠ける投資家が出てきたり、経験の浅い投資家を対象に悪質な行為を行う不動産会社が出てきたりして、投資に失敗するケースが増えてきたことがあげられます。
地方のある街では、大学があり、そこの学生が賃貸住宅マーケットにおいて大きなウェートを占めています。しかし、キャンパス近くの学生アパートは、入学当初は入居者がいても、ほとんどの学生が、「アルバイトに不便」との理由から途中で転居しています。そのため平均空室率は2割といった状況です。
しかし、そんな物件とも知らずに、関東の人が投資目的で、キャンパス近くの物件を1棟買いしました。 その物件は満室だったので、利回りに魅力を感じたのでしょうが、実は全員が今年の春に卒業をする4年生だったそうです。
つまり、この物件を販売した事業者が、購入者が地元の事情に詳しくないのをいいことに、近い将来退去をすることが確実な入居者を無理にかき集め「満室」として販売したのだそうです。
このような投資失敗例が銀行を消極的にしています。
利回りが何％あるか、という数値だけを気にして、物件の所在や築年数などは無関心、という人が多いのです。
利回りが高い物件は何らかの難点がありますが、それを考えず、物件を見ることなく購入する人もいます。
当然投資に失敗するケースも出てくる。 |
★不動産投資のリスク
リスク１ 少子化による、賃貸需要が減少
リスク回避のためには好立地・好条件を！の物件を！
確かに日本は少子化の傾向にあり、若年人口は年々減少しています。ただし、東京・都心部に限って見てみると、都心回帰現象と未婚者・離婚者の増加に伴う単身世帯の増加により、都心部における賃貸物件の需要は年々増えてきているのです。このように、マンション経営のリスクを回避するためには、都心部での「好立地・好条件」を満たす物件を選択することが不可欠になります。
リスク２ 建物の老朽化による賃貸の下落
立地条件とメンテナンスで賃料の値下げを防ぐ！
好条件のマンションに限るとその家賃はほとんど下がっていないのが現状ですが、賃料は、立地条件・グレード・管理内容などに大きく左右されるため、やはり、物件は立地条件が良く、しっかりした管理体制のものが望ましいでしょう。東京２３区内の駅から至近の物件で、かつメンテナンスがしっかりしていれば、安心と考えていいと思われます。
リスク３ 建て替えの必要性
きちんとした修繕計画ができていれば安心！
現行の建築基準法で定められているコンクリートの厚さで建築されたマンションは、一説によれば９０年間利用可能であると言われています。また、近年では不動産に対しての法整備も進み、各デベロッパーは一定の耐久性を維持できる規格でマンションを提供しています。建物は、メンテナンスをきちんと行っていれば、ローンを完済する頃老朽化による建て替えはほとんど必要なく、また、きちんとした修繕計画ができていれば、それに基づいてメンテナンスが行われるので安心です。
(例)
■同潤会アパート →築後７０年で建て替え
※代官山：１９２７年に建設された日本最初の本格的コンクリート建て集合住宅
■丸ノ内ビルヂング→築後７２年で建て替え
※商業ビル：通称「丸ビル」
リスク４ 長期間の空室
リスク回避のためには好立地・好条件を！
好条件の物件ならば空室によるリスクは低いものですが、賃貸物件である以上は、必ず空室になる期間が発生します。そのリスクを回避するためには、ここでもやはり「好立地・好条件」の物件に絞るのがいちばんです。日商ハーモニーには、完全借り上げシステム（空室保証）もございますのでご心配な方は、日商ハーモニーのシステムのご利用をおすすめします。
不動産投資で、節税効果も期待できる資産運用
マンションを購入し、ご自身が住むのではなく、そのマンションを賃貸することにより、家賃収入を得ていくことを不動産投資（マンション経営）と呼んでいます。
（頭金０円でも可能な不労収入となります！）
不動産投資というと、建物１棟全部をイメージされる方がおられるかと思いますが、一室（一部屋）でも立派な不動産投資です。
一室を購入して不動産投資を始められる場合、ローンを利用しても家賃収入でほとんど返済できてしまうため、頭金も小額で、また簡単に始めることができ、様々なメリットを享受することができる資産形成の方法と言えます。
昨今では、ご自身とご家族の将来を、より豊かにするために、効率的な資産運用の手段としての不動産投資を始められる方が大変増えています。
サラリーマンの節税対策！？
■表面利益を抑えて含み資産をつくる
（表面利益を上げると必ず税金がかかる。）
財務レベルの豊かさを持つために大切なことは、表面利益を抑えて含み資産をつくることです。要するに、表面の利益を上げると税金は必ずかかるのです。ところが、利益を含みに転換しておくと、その含みに対しては税金がかかりません。もちろん、含み資産を売却してお金にしたときには税金がかかります。
■含み資産を作るには借金の有効活用がたいせつである
（投資のための借金は、資産と両建てでバランスがとれていればこわくない）
含み資産をつくるには、借金を有効に活用することが非常に重要な要素になります。
まず、借金には、消費のための借金と投資のための借金があり、両者はまったく異なるのだ、ということを再確認していただきたいのです。
消費のための借金はこわい借金ですが、資産と借金が両建てでバランスがとれていれば、借金はこわくないのです。
■経費になる金利は、税金がカバーしてくれる
（経費になる金利の重さと、経費にならない金利の重さはことなる）
もう一つ知っておいていただきたいのは、経費になる金利の重さと、経費にならない金利の重さは違うのだという点です。
賃貸収入が十分あり、金利がすべて賃貸収入でカバーされるなら、節税効果はありません。しかし、それはそれで投資として成功しているわけですから、節税できなくてもいいと考えるべきです。
高成長のアジア不動産投資にチャンス！
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2010年01月13日
日本の不動産投資にもはや魅力は無い
海外投資・オフショア投資コンサルティング業務を通じて、多くの方に海外不動産（中国、ベトナム、グアム、フィリピン、カンボジア）投資に助言を行い、自らも投資してきた経験を通して最近感じている点をお話したいと思います。
投資には様々な手段があり、預金・株式・債券・投資信託・ファンド・不動産等様々な投資対象があります。
それぞれ一長一短がありますが、不動産投資は、株式投資と並んで重要な投資対象といえるでしょう。
高度成長時代は日本不動産への投資は、1990年代当初のバブル崩壊までは、右肩上がりの投資として、「土地神話」さえあったほどですが、現在の人口減・ゼロ・マイナス成長下の日本で魅力のある投資と言えるでしょうか？
アジアは不動産価格上昇の基本要素が揃っている
不動産価格は、経済の遅行指数だと言われています。経済循環で、不況から好況に入りしばらくしてから不動産価格は上昇する。反対に、好況から不況に入ってもすぐに不動産価格は下がらず、少し遅れて価格が下落していく傾向が強いからです。従って不動産投資は、株式投資よりはるかに簡単にリスクコントロールが可能だと言う投資家もいるほどです。
しかしながら、不動産価格は経済循環以上に、人口（密度）・GDP成長率・一人当たりGDP・都市化等のほうが、価格決定の基本要素として重要であることを忘れてはなりません。
そうだとすれば、人口が増加中で、経済成長率が高く、一人当たりGDPが上昇して、都市化が進んでいる地域の不動産は、非常に魅力的な投資だと言えるでしょう。
世界の中でこれらの条件が満たされる地域と言えば、やはり成長しているアジアだと言えるでしょう。
不動産の現物投資にはリスクが多い
それでは単純にそれらの条件が満たされる国・都市の現物不動産に投資すれば良いのでしょうか？
海外で不動産に投資するには様々な困難・リスクが伴います。
1．外国人が不動産を買えるのか？（所有権を持てるか？）
アジアで最も経済成長率が高い中国では、土地の所有権が持てません。土地は国家の所有であり、買えるのは50年とか70年の土地のリース権です。
次に成長率が高いインド・ベトナムでは外国人は不動産を買うことが出来ません。法人の場合一定の条件下で不動産投資が出来る場合もありますが、仕組みは非常に複雑で多額の投資でないと割があいません。
2．為替管理が厳しい
発展途上国では、外貨の出し入れが自由化されていない場合が多く、仮に外貨の出し入れが認められる場合でも、中央銀行・外国為替管理当局から許可を事前に取得する必要がある場合が多いです。
3．税制の違い
不動産の売買・所有・賃貸に関る税制も国によって違いがあり、きちんと納税しないと脱税となってしまう場合すらあります。また、頻繁に税制が変わるために、そのフォローをきちんとしなければなりませんし、税理士を雇うとコストが高くなってしまいます。
4．言語のバリアー
外国で日本語が使われている国はありません。不動産売買契約・所有権を証明する書類等、全てその国の言葉で書かれています。いい加減な不動産業者・通訳だと、だまされる可能性すらあります。
5．コストも高くなる
不動産視察・契約など、何度もその国に行けば旅費もかかってきます。弁護士・会計士を雇えば更にコストは高くなってしまいます。
そもそも、購入する不動産の値段は、不当な日本人価格になっていませんか？
リスクを挙げていけばきりがありませんが、様々なリスクは常に存在しています。不動産という商品は非常にローカルで、各国で習慣・法律・税制が異なってきます。信頼のおけるきちんとした業者がいれば良いですが、当然選択肢は狭く、良い業者も数年後には廃業しているかもしれません。
海外不動産投資は、REITがお奨め
日本でもすっかりお馴染みになったJ-REITですから、皆さんも仕組みは十分ご存知だと思います。私は海外不動産こそ、REITで投資すべきだと思っています。
上に上げた様々なリスクが回避できるだけでなく、メリットも多いからです。
当地の証券取引所に上場していますから、上場審査で法的チェックを受け、できちんとした情報開示がされていることは当然です。その上に、
1．リスク分散
複数の不動産に投資することにより、一つの物件に投資するよりリスクが分散されています。
2．流動性が高い
不動産は市況が悪くなると売却が非常に難しくなります。その点REITは、証券ですから用意に売買することが可能です。証券口座を開くだけで（場合によっては海外での口座開設が必要）簡単に取引が出来ます。
3．税金が安い
REITの売買は、証券売買となり、不動産売買に比べると税金が安い場合がほとんどです。国によっては、税金がゼロという場合もあります。
4．レバレッジが効く
ほとんどのREITは、ノンリコースローンがセットされておりレバレッジを効かせています。個人で不動産を買う場合海外でローンを借りるのは難しい（その上アジアで個人不動産投資向けのノンリコースローンはほとんどありません）ので、REIT投資にメリットがあります。
現在アジアでは、韓国・台湾・香港（中国含む）・シンガポール・マレーシアでREITが上場しており、オフィス・商業・住宅・開発など、投資対象も様々ですので、十分投資家のニーズに合致するREITがあるはずです。
金融危機の影響を受け、アジアREITも、価格がピーク時に比べ半分程度まで下落しましたが、2008年末を底にして、上昇基調に入っています。まだまだ価格は安く、投資のチャンスは十分あると思っています。
とはいえ、私が注目している個別地域の不動産（例えばカンボジア、グアム）のREITは、まだ出来ていません。海外旅行を兼ねながら、楽しんで不動産投資を行っている方も多く、そうした楽しみに水を差すつもりはありませんが、リスクを十分に見極めたうえで投資を行っていただきたいと思います。
ソブリン格付けを「Ba3」に引き上げ
ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、フィリピンの「B1」から「Ba3」に引き上げました。
その理由として、世界的に厳しい環境の中、同国の金融システムおよび対外支払い状況は外貨準備高が過去最高水準に達したことに加え、同国の銀行システムが、外的なショックに対しても特別の保護措置を講じる必要がないほど健全だったことを受けてひきあげられたものです。
世界金融危機の中でフィリピンの格付けが上げられたことに非常に意味があると思いませんか？
フィリピンの変化に気がつかない日本人
日本人にとってフィリピンは、「ジャパユキさん」「スモーキーマウンテン（ごみの山）」「汚職まみれの政治」「天災続き（洪水、噴火）」等、のイメージが強いことは否めません。これはマスコミから入ってくるニュースは悪いことばかりですから、仕方がない点もあるかもしれません。フィリピンの格付けが引き上げられた本質はどこにあるのでしょうか？
海外への出稼ぎ労働者数が人口の10％！
フィリピンから海外に出て働く労働者（OFW）（Overseas Foreign Worker）は800万人、不法労働者300万人を入れると1000万人を超えていると言われ、これは世界最大の労働者輸出国メキシコに次いで世界第2位の規模となっています。
このOWFからフィリピンへの年間送金額は160億ドルを超えると言われ、輸出総額に匹敵するほどで、このおかげでフィリピンの経常収支は大幅な黒字になっています。これが対外債務支払い能力を高め、今回の格付けのアップに繋がった大きな要因です。
サブプライムローン問題に端を発した世界同時不況のなかにあってもOFWが外貨を稼いでいるためフィリピン通貨（フィリピンペソ）は他のアジア諸国に比べて健全に推移し、消費や不動産価格もそれ程落ちていません。
これは、1997年のアジア通貨危機やアメリカ同時多発テロといった過去の重大経済危機においても実証済みで、OFWの活躍はフィリピン経済を安定させるのに大きく貢献しているのです。
OWFの送金で国内消費が活発に
OWFからの送金はフィリピン国内の留守家族にされるため、OWFは「働いてお金を稼ぐ人」、「家族はお金を使う人」という構図が出来ていて、国内消費を活発にし、GDP成長率に大きく寄与しています。この経済危機の中でもOWFの送金額は減るどころか増え続けているのです。
フィリピンに行って驚くのは至る所に巨大なショッピングモールがあり、多くの人が訪れ繁盛していることです。こうしたことからも消費が強いことが時間として感じることが出来ます。
BPOの急速な発展！
BPO（Business Process Outsourcing = 事務のアウトソーシング）という新しい産業をご存知ですか？ 事務のアウトソーシングと言えば、日本にもありますが、規模をもっと大きくしたものと言えば良いでしょうか？
たとえば、ある大企業の総務部門・経理部門を全て下請けに出すような事です。こうした動きは、欧米の企業に急速に広がっており、通信ネットワークのグローバル化と共に発展してきています。
このBPOが急速に発展したのが、インドで、高度な技術力と英語力を持つ労働者が低廉なコストで使えることから始まりました。
実は今フィリピンでこのBPO産業が急速に発展しているのです。
フィリピン・ビジネス・プロセッシング協会（BPAP）はこのほど、今年の国内ビジネス・プロセス・アウトソーシング（BPO）業界の成長率が20％以上を維持するとの見通しを示しました。10年後には売上高が1,000億米ドルを突破すると予想しています。
フィリピンはほかのBPO拠点に比べて今回の金融危機の影響が小さかったとされ、世界市場で、インドの40％に次ぐ15％のシェアを保持しており、音声サービス（コールセンターなど）に関してはフィリピンが世界首位と推測されるほどに成長していると言われています。
業界の調査会社によれば、既にBPOが発展している5都市としては、インドのバンガロール、デリー、ムンバイ、アイルランドのダブリンとともに、マニラが挙げられています。また急速にプレゼンスを高めてきた新興都市の首位にフィリピンのセブを選出されました。労働者の質、コスト、インフラなど6項目で評価したもので、セブは中国の上海や北京、ポーランド・クラクフ、ベトナム・ホーチミン市などを抑え、2年連続でトップとなりました。
アジアで最も英語力が高いフィリピン人
欧米諸国がBPOを出来る大きな理由は、使用する言語が英語であるという点です。
フィリピンはアジアで最初に大学が出来た国とも言われ、現在でも教育レベルは高く、識字率は93％、大学進学率は30％（日本は45％）です。英語教育は小学校からスタートし、国語（タガログ語）以外の教科書は全て英語、授業も基本的には英語で行われます。アジアで英語力が最も高いのがフィリピンだと言われる所以です。
従って、ほとんどのフィリピン人がバイリンガルで、英語で仕事をすることにほとんど抵抗がないのです。
フィリピンのいいニュースを流さない日本のマスコミ
こうした良い面がたくさんあるフィリピンですが、残念ながら日本で流れるフィリピンの情報は悪いことばかり。マニラである大手新聞社の特派員に「何故もっと良いニュースを流さないのですか？」と訪ねたことがあります。その回答は、「流しているんですが、本社が悪いニュースばかり選択して流すんですよ」ということでした。
これでは、日本でフィリピンに対するイメージは良くなりませんね。
投資機会を失いかねない
こうした事実を知っていた私は今回の経済危機の前にフィリピンの株式・不動産に投資をしました。結果として、他の諸国への投資に比べ、下落は最小に抑えることが出来ました。
フィリピンは、前に述べたとおり、経済危機局面では資産の下落率が最小に抑えられる事が実証されています。
資産防衛を図る意味でも、是非フィリピンの投資を検討していただければと思います。
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