みなさん、こんにちは。
今回は(8934)サンフロンティア不動産(株)の銘柄研究をしてみました。
サンフロンティア不動産(株)は都心を中心に中小型オフィスビルの再生事業を展開している会社です。
再生事業とは
①稼働率が低下し大規模修繕が必要なオフィスビルを取得する
②リノベーション工事を施す
③テナントを誘致する
④高付加価値の不動産に再生して売却する
という事業です。
仕入れ・開発を計画的に行い、一定の回転率で投資を回収しながら事業を成長させています。
事業の主軸は「都心・中小型・オフィス・再生・事業期間1年」のリノベーションです。
ほかにも「ホテル事業」、「海外事業」を行っています。
日本のオフィスビルは７割が東京に集中し、またその7割が都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）に集中していると言われています。
コロナ禍でのテレワーク推進に伴い、オフィスの集約や統合化が進みました。統計上もオフィスの床面積の縮小が進んでいます。減った面積分は在宅勤務スペース、主に従業員の居住スペースに代わりました。
その在宅勤務ですが、「コミュニケーションがとりづらい」「長時間労働になりやすい」などの生産性の問題や、「運動不足や不健康になりやすい」「光熱費などの費用負担増加」などのウェルビーイングに関する問題が出ています。
イーロン・マスク氏が週40時間の出社を求め、従わない場合は解雇する考えを示し、話題になりました。時代遅れの考えだという意見が多く出ていました。
しかし、米GoogleやYahoo!など、テレワークに親和性が高いテック企業でも在宅勤務の日数を減らしているのが現状です。
Amazonでは「少なくとも週に３日はオフィスで勤務するべき」と発表し５月から従業員に対して出社を義務付ける方針に切り替えています。
日本でも、コロナウイルス感染症が5類に移行する中、「出社」が注目されるでしょう。
出社が増えた場合、従業員の働くスペースはどうなるのでしょうか。
オフィスでは一定期間契約が縛られる定期建物賃貸契約が多いため、集約したオフィスはそのままにするケースが多いと考えます。
そのため顧客となる企業は、個人の作業スペースやチームの作業スペースを確保するため、新たなスペースを探すと考えます。
候補としてシェアオフィスや貸会議室などを利用することも考えられますが、利用頻度が増える場合には、オフィスビルを賃貸する選択肢も出てくると考えます。
個人の作業スペースやチームの作業スペースに特化したスペースになると、それほど大きいスペースは必要なく、中小規模のオフィスビルに関心が集まると考えます。
今年1月の有効求人倍率について、厚生労働省ではよりよい待遇を求めて求職活動する人が増えたと分析しています。
企業が求人する際には、交通の便がよく、付加価値の高いビルにオフィスがあることもアピール材料になると考えます。
サンフロンティア不動産(株)の中期経営計画には「都心5区＋品川区」、「中小規模」、「オフィスビル」、「高付加価値のビルに再生する」というキーワードがあり、私の考えるシナリオに近いと思いました。
サンフロンティア不動産(株)は販売増益幅が拡大しています。今後の進捗に注目したいです。
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4回にわたり、実際の銘柄を用いて割安度、健全度、成長度、企業の将来性のチェックをやってみました。いかがでしたか。
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