前回は金利、インフレに対抗するという事から不動産投資（マンション投資）は、これからの時代の資産形成に適しているという事を書きましたが、今日は不動産投資をする3つのメリットについて書いていきたいと思います
1.団体信用生命保険（団信）
マンションを金融機関でローンで購入した場合必ず加入する必要のある生命保険です。
なぜ必ずかというと購入時20代30代と若くて健康だとしても35年ローンの間、大病に蝕まれたり死亡しローンの返済が出来なくなる可能性もあります。そうなった場合に金融機関の貸し倒れを
防ぐために契約時に強制的に生命保険に加入するという事になります。
この団信ですが一般的な生命保険の商品でいう収入保障保険に類似する保険になります。
少し保険の話しになりますが、サラリーマンの旦那が妻・子供を支える家庭で、仮に旦那が死亡してしまった場合妻は働きに出て遺族年金を受け取れば生きてはいけますが
満足に子供の生活費や教育費をまかなう事は出来ないかもしれません。なので旦那に死亡保険を掛ける事になるのですが、一昔前までは死亡保障額が1000万や2000万と一定の箱型定期保険と
言われる商品が沢山売られていました。
ですが、子供が大学を卒業する22歳まで後何年面倒を見なければいけないのかによって必要な保障額は大きく変わり、
仮に月10万円必要とし旦那死亡時に子供が10歳であれば1440万、16歳であれば720万、20歳であれば480万という具合です。
この年々保障が逓減する仕組みを組み込み、一家の大黒柱にもしもの事があった時に会社ではなく保険
会社から給料が支払われるイメージの収入保障保険が今は沢山売れているのですが、
団信の仕組みもほぼ一緒で、団信の場合は適用する条件を満たした場合その時点でローンの残債を保険会社が肩代わりしてくれ、そのままマンションを保有する事が出来ます。
つまりローンの無い状態で賃貸にかけ続ける事が出来るので家賃＝収入保障年金という事になり、ある程度収入保障保険に代用が出来る事になります。
また収入保障保険は額面は保障されていますが、価値は保障されていませんのでインフレには対抗していませんが、不動産はインフレに対応しますので団信はインフレ対応型の収入保障保険とも言えるでしょう。
ここまで団信＞収入保障保険かのように書きましたが、団信にもデメリットはあります。
一つ目は、保険会社の収入保障保険はいつでも解約できますが、不動産は購入した後は解約できません。どうしても解約したい場合は売却をするしかありません。
二つ目は、賃貸の空室期間は家賃収入がありませんので安定性の面では保険商品が優位でしょう。
三つ目は、収入保障保険は商品によっては年金受取での総額の8割くらいの金額を一括受取出来ます。団信はあくまで残債無しに家賃収入が受け取れるだけなので一括受取という概念はありません。
どちらも全く同じものではありませんが、マンションを持つという事は物件価値と同等の死亡保障を買う事になりますので、生命保険でしか死亡保障がカバーできないと思って月何万も保険を掛けられている方であれば保険の見直しをしてかなり軽減出来るでしょう。
2.節税
サラリーマンや公務員の方はみなし控除といって家族構成などによって控除額が決定されて、その金額（所得）に対して所得税や住民税が掛けられていく仕組みになっていますが不動産投資を始めると、ローン、ローン金利、建物部分の減価償却費、不動産に係る諸経費などを損益通算する事が出来ます。
不動産に係る諸経費というのは例えばハワイやグアムに行って現地の不動産を視察した場合の旅費も含まれますし、食事に行って不動産の打ち合わせをした場合の食事代も含まれます。
そういった経費を確定申告で申告し最終的な所得が計算され、引かれすぎてしまった所得税は還付され、住民税の戻り分は翌年の住民税から引かれます。
つまりサラリーマンや公務員をしながら個人事業主や経営者と同じような事が出来るという事になります。
株などの配当所得や一時所得は損益通算は出来ません。
年収60万増やすために副業するのであれば、不動産投資を始め、税法を勉強して年60万円出ていった税金を取り戻す方が明らかに簡単でしょう。
3.インフレに対抗する個人年金
ローンを完済した後は、インフレに対抗する終身年金となります。完済後いったいどれくらいの家賃相場になっているのかという事になりますが一般的に新築マンションであれば25年間で約30％家賃価格が下落し、25年後下げ止まるというのが目安になります。
簡単に言うと1年に1％家賃が下がるようなイメージですが、理論上は1％物価上昇すれば家賃が1％下落する事は相殺されるという捉え方もできます。
（※家賃の下落率は物価に連動しているわけでは無いのでインフレ＝家賃が下がらないというわけではありません。）
不動産投資は単純利回り（家賃とローン）で見ると月数千～一万くらいの持ち出しがありそれを失敗をしたと考える方がいるのですが、それは全くもって間違いです。
ほぼ無いに等しい金利でフルローンでマンションを購入でき、保険が付き、損益通算での還付分、個人年金になる事をトータル的に勘定すると非常に良い投資対象となると思います。
その上での物件選びになりますね
マンションは数に限りのある商品となりますので、もしご興味のある方はその時々私でも良いですし、周りの優秀な不動産会社さんにアドバイスをもらったら良いと思います
