●不動産の相場とは
「特定価格（点）」でなく、「特定範囲（線）」を指す！
不動産の相場とは、何を指すのでしょうか？
辞書を引いてみると、相場とは
「市場で競争売買によって決まる商品の値段・価格」
とあります。
つまり、
需要と供給が折り合う時点の価格ということですが、
需要と供給は常に変動しますので、
折り合う価格も一定の範囲内で変動することになり、
この折り合う価格の変動幅を
「相場又は相場価格帯」としています。
すなわち相場とは、
「特定の価格」ではなく「特定範囲の価格帯」であり、
「“点”ではなく、“線”で表されるもの」である
ということです。
例えば、マイホーム等の居住用不動産の相場では、
「近くの土地が坪５０万円前後で売れたから、
この土地も坪４８～５２万円だと推測される」となり、
過去の取引事例から推測される
「売主（供給）と買主（需要）が折り合いそうな価格帯」
を相場とすることが一般的です。
一方で、開発用地や収益不動産等の事業用不動産では、
相場の見方が居住用不動産とは異なり、
過去の取引事例に将来得られる収益を加味して
相場を算出します。
例えば、
稀少性が高い人気の住宅地や賃料収入増加が見込める
収益不動産では、根強い需要を背景として
強気な売価設定が可能となり、
「相場価格帯そのものを押し上げる効果」が見込めます。
●不動産は「相場の○割増し」で本当に売れるのか？
不動産を「相場の○割増」で売る等と
表現する不動産会社もありますが、
これは「相場の定義」に対する見解の違いです。
例えば、５０００万円なら
１０人の買手全員が買える土地があったとして、
５３００万なら内８人までが、
５５００万円なら内５人までが、
６０００万円なら内１人が買えるとすれば、
相場価格帯は５０００～６０００万円となり、
６０００万円は「市場相場の上限価格」となります。
しかし、全員が買える５０００万円を相場と固定すれば、
６０００万円は「相場の２割増」ということになります。
つまり、消費者が知り得ない相場の定義を
「線（一定範囲）」ではなく「点（特定価格）」とすれば、
「相場の○割増」という表現になってしまい、
まるで相場価格より相当割高で売れる「魔法の杖」が
存在するかのような錯覚に陥ってしまうのです。
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