こんばんは。
そろそろ朝の自転車が寒さで辛くなってきた
株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
帰りはガチな登り坂なので平氣なんですけど、ね。
さて。
相変わらずよく頂戴する質問。
今は買い時か？
を改めてご説明します。
言葉でいえば、
●自己資金が有り余るほどある方
⇒しばらく待ちましょう
●自己資金が限られて銀行融資を利用したい方
⇒今すぐ買いましょう
なのですが、今回は表とグラフでご説明します。
以下、同一物件を好況時（＝いちおう、今のことです）と
不況時に買おうとした場合、どうなるか？
というイメージです。
前提としては満室賃料は変わらないとします。
価格は好況時が不況時の1.5倍。よくある風景です。
ポイントは「銀行がどの程度まで貸すか？」というところ。
現在某SMBCさんは条件が整えば物件価格の90％
（これを掛け目といいます）程度まで融資をします。
一方、不況時にはこの掛け目が一氣にきつくなります。
70％とか60％とか。下手すると50％、ということも十分にあり得ます。
となると不況時はせっかく物件価格が下がっても、
自己資金としての現金が大きく必要になってきます。
上のケースの場合、1,500万円から4,000万円！と大幅にアップしました。
誠に失礼ながら、現在主力のサラリーマン投資家の皆様には
相当厳しいハードルとなります。
（実際には因果が逆で、銀行融資が伸びないから価格が下がる、のでしょう）
で、これが何をもたらすかというと、
自己資金に対しての利回り
自己資金の回収期間
です。
好況時には自己資金に対して100％だったものが
不況時には38％に急減（それでも定期預金などと比べたら高利ですが）
自己資金の回収期間も1年で回収できたものが
3年近くに伸びてしまいます。
価格が大きく下がってグロスの利回りは1.5倍になったのに。
確かに物件の購入価格に関しては
「マーケットの底」で買えば
現在の価格の何割も
安く買えるかもしれません。
その代り、多額の自己資金が必要になります。
その分、自己資金に対しての
利回りは大きく下がります。
「今は買い時じゃない。だから今は買わない。
マーケットが大きく下がって底になったら買う」
と仰っている方がいらっしゃいます。
そのような時に本当に買える方、は
今の様な時にレバレッジを
うまく利用して物件を購入し、
無駄遣いせずに
自己資金をしっかり貯めて
次のバーゲンに備える、
が正解。
これがやはり賢い投資家の取るべき
中長期戦略だと思います☆
