こんにちは。
昼に食べた「野郎ラーメン」、おいしかったものの
なんだか、胃もたれしてちょっと苦しい
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
さて。今日は弊社が購入しようかな？と思っている
一棟マンションの現地を見てきました。
雨がしっかり降っていますので
あまり氣分の良い外出ではありませんが、
「雨が降っているからこそ」敢えて今日現地へ行きました。
新人から10年間ほど、分譲マンション用地の仕入れを行っていました。
その時に先輩が教えてくださったのは
「現地確認には三回行け。昼間と夜と雨の日。できれば休日にも」と。
同じ不動産でも夜や雨の日、休日では見せる「顔」が違います。
特に斜面地だったり低地だったりの場合、
「大雨が降ったら滝のように水が流れるのでは？
水がたまりやすいのでは？」という
懸念を晴らす為にも欠かせません。
先日の鬼怒川の決壊で大変なことになった常総市などを見るに、
やはり「水」は怖いなぁ、とつくづく思います。
「大きなお買いもの」でもある不動産の購入には、
やはり「雨の日の現地視察」は欠かせませんｗ
こんにちは。
シルバーウィークはセミナーや出張も無かったのですが、
今日久しぶりに出勤できてなんだかほっとしている
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
今日はセミナー情報です。
久しぶりの有名投資家とのコラボ企画です。
今回は我が心のふるさと大阪です！
売り時・買い時のタイミングを投資のプロがレクチャーします！
不動産投資セミナー 収益物件売買のススメ
| 開催日 | 10月4日（日） | 参加費 | 0円 |
|---|---|---|---|
| 時間 | 13:30～15:00(13:00開場) | 参加費の備考 | |
| 会場 | 第二吉本ビルディング 貸会議室8階 会議室AB | ||
| 会場所在地 | 大阪市北区梅田２－２－２ ヒルトンプラザウエスト オフィスタワー８階 |
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| 交通 | JR／大阪駅・北新地駅、阪急／梅田駅、阪神／梅田駅 地下鉄谷町線／東梅田駅 |
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| 定員 | 先着５０名 | ||
| 主催 | 日本管理センター株式会社 | ||
| セミナー講師 ・テーマ |
■第一部■ 最終利益を考える ～売却を交えて投資を拡大することの重要性～ ２３歳の頃から中古区分、戸建ての投資を始め、 一棟マンション、事業用、商業用、 「長期的保有物件による賃料収入」と 収益をあげる。 ■第二部■ 買主に選ばれる！当社イーベストのご紹介 ～非公開物件を多数抱える当社の秘密をお教えします～ 株式会社JPMCアセットマネジメント 代表取締役 日本管理センター株式会社 執行役員 小野学 【職歴】 ●社長室長（新規事業開発）を経て現任 ●丸紅株式会社に新卒入社、開発建設部門/人事部に所属。 ・デベロッパーのプロジェクトマネージャー、営業企画、 経営企画、海外新市場開発 ・新卒採用、社員のキャリア開発、人材育成等 【保有資格】 ●不動産コンサルティングマスター、 不動産証券化協会認定マスター 、 賃貸不動産経営管理士、 ファイナンシャルプランナー（AFP) 、 |
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こんばんは。
なぜか無性に酸っぱいものが欲しくなり、CCレモンを買ってしまった
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
今日はプロでもよくわかっていない方が多い、
「積算価格」のお話です。
弊社JPMCアセットマネジメントのマイソクでは、表面利回りの隣に土地建物別々に表記しております。
実は私自身も「積算価格」なる言葉を覚えたのは
日本管理センターに入社した3年前のことです。
前職の丸紅株式会社では資金調達は強い「財務部」のお仕事だったので
どのように銀行から融資調達をするのか？などは考えたことはありませんでした。
滅茶苦茶めんどくさかったですが、社内の稟議さえ通ってしまえば、
何十億でも何百億でも財務部が用意してくれる、ありがたい会社でした。
よって「積算価格」なる言葉は知りませんでした。
積算価格というのは、
不動産の評価を「原価の積み重ね」からアプローチしたもの
です。
銀行は融資をする際、この「積算価格」を参考にします
（参考する度合いは銀行や時期などによって異なります）。
よってこの積算価格が高ければ高いほど、
一般的には融資金額は大きくなる傾向があります。
フルローンやそれに近い投資をしたい場合には積算価格に注目し、
積算価格＞価格
となるような案件を探すのが良いです。
具体的に申し上げますと、
【土地】
路線価や公示地価の土地単価×土地面積
【建物】
再建築した場合の建物単価×建物面積×経過年数による減価率
です。
ここからはちょっとマニアックなので読み飛ばしていただいて結構です。
どうやら銀行によって土地や建物の単価の指標につき何を使用するか？
や一定の掛け目を入れるようです。
全国70行とアライアンスを組ませていただいている弊社では
各行の融資担当者にヒアリングをさせて頂き、
「このあたりが各行の最大公約数だろう」とのことで、
●土地単価／相続税路線価⇒「全国地価マップ」で調べています。
●建物単価／国交省が発表する「建築統計年報」を元に算出した
こちらの単価表を基にしています。
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2014/kisairei/joto/pdf/014.pdf
（こちらは毎年変動します。RCなら時期を問わず平米いくら、
とざくっと出している金融機関がほとんどのようですが）
から算出しています。
積算価格を重視する銀行・金融機関であれば、
特別な案件や特別な買主で無い限り、
この積算価格やこの金額に掛目（７～８割）をかけた金額が、
ほぼ融資額の上限となります。
積算価格のことにふれた以前の投稿はこちらです。
「買える投資不動産物件」の見分け方を教えます Vol.3
こんばんは。
福利厚生でマッサージを受け、この時間でも元氣有り余る
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
ここ数日、弊社の優秀なアシスタントの藤原さんが頑張りまして、
最近ちょっとおろそかにしてきた健美家さん、楽待ちさんの
弊社JPMCアセットマネジメントサイトを充実させてくれました。
他の売買仲介会社さんの大半は（そうでないところは存じ上げませんが。。。）
レインズというプロしか見れないデータベースから物件を引っ張ってきて、
自社の物件として載せています。
弊社JPMCアセットマネジメントは、基本的には
●親会社日本管理センター株式会社のサブリース案件・管理案件（全国4600棟！）
●同社のパートナー企業1200社以上からの売却情報
が「物件情報ネタ」なので、レインズに頼る必要はありません☆
よってほとんどが弊社JPMCアセットマネジメントやパートナー企業が元付です！！
全国数百社が楽待ちさん・健美家さんを利用されていると思いますが、
こんなに元付案件が豊富な会社はないでしょうね。
客付仲介会社さんたちや大家さんの会などで
「この物件不足の中、あり得ない会社がある！」と密かに話題になっているようですｗ
是非是非ご覧ください。
楽待ち
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dim1001/?realtor_id=1072
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dim1002/?realtor_id=1072
健美家
https://www.kenbiya.com/shop/jpmc2/
JPMCアセットマネジメント公式サイト
メール会員登録はこちら
こんばんは。
最近ライフワークである合氣道の稽古不足で身体が重い、
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
今度集計してみようと思っているのですが、
弊社が仲介させて頂いた案件の不動産担保融資の
多くを引き受けて頂いているのが
「日本政策金融公庫 」さんです。
このお名前、なじみがない方が結構いらっしゃるのですが、
一昔前に「国金（こっきん）」と呼ばれていた、
財務省所管の金融機関です。
お立場がお立場ゆえに、他の金融機関から
「民業圧迫！」と言われてしまいがちなのですが、
地方案件を購入する際にはもっとも頼りになる金融機関の一つです。
以下、「一般論」でお話しします
（個々の物件、買主によって条件は異なりますのでご注意を！）
賃貸不動産経営をしたい方にとっていい点としては、
１．固定金利で借りることが出来る
２．特段地縁の無い・少ない地方案件でも融資の可能性がある
３．築古案件や木造や軽鉄でも比較的融資の可能性がある。
４．年収や自己資金などが「比較的」少なくてもチャンスがある
５．若い方、ご高齢の方、女性などにもある程度門戸を広げている
です。
一方難しい点は
１．融資期間がやや短め。基本10年、最長でも15年。
２．フルローンがちょっと難しい。自己資金を多めに求められることがある。
３．融資額がちょっと少なめ。基本4800万円。
諸々諸条件が整っても7200万円が上限。
です。
日本全国47都道府県の中古物件でも「喜んで」借り上げる
日本管理センター株式会社とは畏れながらとても相性が良く、
以前より日本政策金融公庫さんとはご縁を頂戴しております。
（ご担当者がご存知の限りでは全国で初めての試みだそうです）
も開催させていただきました。
融資のご担当者様からしても、日本管理センター株式会社の
「スーパーサブリース」は安心して融資できる、とご好評を頂いておりまして、
「スーパーサブリース」が付与されている物件については
融資期間や融資額、金利等諸条件が付与されていない案件と比較して
良くなる可能性もございます☆
是非、弊社担当までご相談下さいｗ
こんばんは。
今日も査定ばかりしていた
一棟マンション一棟アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
査定数、すごいです。。。
社内キャンペーンをしているのですが、
今月今日までに50件をすでに超えました！
先月、先々月の月間実績を半月で越えています。
来週・再来週と「無尽蔵」のように
全国の高利回り・高積算・非公開案件情報を
バシバシ送りますので
お楽しみに♪
そんな中、最近思うのですが、
（ここから、個々のお客様にはちょっと失礼な表現となります。
あくまでも「データ・傾向分析」です平にお許しを）
「お客様」の属性や好みが偏っているなぁと。
最近、エリアも金額も利回りもとても幅が広くなってきているのですが、
1900人弱の会員様の拡大が全く追いついていません。
最近は月間100人ちょっとしか増えていません。
ほぼ全員が「楽待ち」「健美家」などポータルサイトから
お問い合わせ頂いたお客様です。
弊社ではメール配信を最優先してきたので
（というとカッコいいですが、ポータルサイトまで手が回らなかっただけです）
2000人弱のコアなお客様だけにガンガン非公開物件を送ってきたのですが、
もっともっと会員を集めないと売主様たちにご迷惑をかけるかな、と。
ということで、メール会員の皆様には
1週間くらいのアドバンテージは持っていただきますが
今後は積極的に楽待ちや健美家にも物件情報を出して行こうとおもっております☆
メール会員登録はこちら
https://e-vest.jp/member/regist
楽待ち
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dim1001/?realtor_id=1072
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dim1002/?realtor_id=1072
健美家
https://www.kenbiya.com/shop/jpmc2/
こんにちは。
株式会社JPMCアセットマネジメント代表小野学です。
よく頂戴する質問
自宅と投資マンション、どちらが先に買うべきか？
のお話、2回目です。
前回の要約は、
・自宅と投資マンション、どちらが先に買うべきかは、
不動産投資をするなら投資マンションを優先すべき
・自宅やマイホームローンが
投資マンションの融資の際にマイナスに働きやすいから
でした。
なぜなのか？を今日はご説明します。
ちょっと言い換えつ補足しますと
融資をする銀行が買主の自宅の融資残を嫌がることが多いから
企業経営でよく使われる「貸借対照表（B/S）」をイメージして頂けると思います。
貸借対照表、簡単です。ご心配なく。図でご説明します。
例えば、現金を1,000万円お持ちで、
これから投資マンションを買いたい方がいらっしゃるとします。
これを貸借対照表で表すと、以下の通りです。
| 資産＝現金 1,000 |
純資産 1,000 |
貸借対照表の左側は資産の運用の内訳、
右側はその資産の調達方法を示しています。
上記の方が1000万円を頭金にして5000万
（計算が面倒くさいので諸経費を含みます）の
新築マンションを購入しました。
4000万円足りないので住宅ローンを組みます。
貸借対照表は以下の通りとなりました。
| 不動産 （自宅） 5,000 |
住宅ローン 4,000 |
純資産 |
自宅（不動産）購入という資産運用を
住宅ローンと自己資金で賄っている、と言えます。
新築マンションは所謂「新築プレミアム」というものがあります。
一旦住んでしまえば、もしくは優遇措置がある新築ローンが使えなくなれば、
もし貸し出す場合数年で貸し出す賃料はぐっと下がれば、
自宅の価値は下がります。
新築プレミアムは2割とか3割とか言われますが、3割下がったとします。
貸借対照表はこうなります。
| 不動産 （自宅） 3,500 |
住宅ローン 4,000 |
| 債務超過500 |
500万円の債務超過となってしまいました（汗）。
もちろん時間が経過すればローンの残債も減っていきますが、
マンションの価値も下がっていきます。
また、金融機関は買主がすでに所有している
不動産の担保評価に対して「掛目」をかけます。
上記の新築マンションの「時価」が3500万円だとし、
掛目が7割とすれば2450万円が担保評価となり、
債務超過は1550万円と大きく膨らみます（大汗）。
このように、
金融機関は買主の「貸借対照表」の
バランス（貸借対照表を英語で言えば「バランスシート」ですね）
を見ています。
先に自宅を購入してから投資マンションを購入する難しさが
イメージとして伝わったでしょうか。
こんにちは。
雨も嫌いじゃないけどやっぱり晴れると嬉しい
株式会社JPMCアセットマネジメント代表小野学です。
よく頂戴する質問
自宅と投資マンション、どちらが先に買うべきか？
のお話をします。
そもそも、ですが自宅を購入する、というのは
●ファイナンス理論の観点
●個人のファイナンシャルプランニングの観点
●アカウンティングの観点
●リスクマネジメントの観点
等々から、個人的にはあり得ない、と思っております。
（上記の観点のご説明はいつか機会があれば・・・）
前職では分譲マンションや宅地など2,000戸以上の開発、
万戸単位の分譲マンションの広告・マーケティングのマネジャーをさせて頂きましたが、
分譲マンションや戸建の実情やマーケティングの裏側を知れば知るほど
買えなく買いたくなくなり、いまだ個人的には賃貸マンション暮らし、です。
大きく脱線しました（汗）。
本題に返りまして、
自宅と投資マンション、どちらが先に買うべきか？
ですが、私なりの回答を申し上げると、
不動産投資をするなら投資マンションを優先すべき
です。
なぜかと申しますと、
自宅やマイホームローンが
投資マンションの融資の際にマイナスに働きやすいから
です。
それはなぜか？
なんだか今日は「脱線話」の方が長かったような氣がしますが、
続きはまた来週で。
こんばんは。
昨日長野からの出張帰りに台風による運休でえらい目に遭い、
思わずブログの更新を忘れてしまった、
株式会社JPMCアセットマネジメント代表小野学です。
さて、しばらくとんでしまいましたが、
「買える投資不動産物件」の見分け方を教えます。
の六つ目です。
１．価格を見て、手に届く案件なのかどうなのか？
２．物件所在地はどこ？
３．積算価格と価格のいずれが大きいか？
４．規模と構造と築年数は？
を順に見てきました。
次は
利回り
です。
もちろん、
高ければ高いほど良い
とも言えますが、
リスクの高さと利回りの高さは背中合わせ
とも言えます。
ポイントは
利回りと調達金利の差（＝イールドギャップと言います）を
どれだけとれるのか？
です。
例えば表面利回りが10％だとして、
調達金利が1％ならばイールドギャップは9％。
もちろんエリアや構造、築年数など他の要素次第ではありますが、
昨今ではなかなか無い案件です。
一方調達金利が4.5％であればイールドギャップは5.5％。
これも要素次第ではありますが、ランニングコストや空室リスクなどを勘案すると
決して安全な投資とは言い難いです。
ここで今まで見てきた以下の四つのポイント
１．価格を見て、手に届く案件なのかどうなのか？
２．物件所在地はどこ？
３．積算価格と価格のいずれが大きいか？
４．規模と構造と築年数は？
から、
どこの金融機関から資金調達ができそうか？
のいくつかの候補を考え、
それぞれの金融機関は自分が買主の場合、
どのくらいの金利で貸し出してくれるのか？
その場合のイールドギャップはどれくらい取れそうか？
を考えます。
例えば地方中核都市のRC案件で１～2億円単位、
11％以上の利回りであれば、
ぱっと思いつくのはスルガ銀行さん。
買主の属性が相当良くても、
4.5％の金利率からスタートです。
イールドギャップは6.5％。
十分とは言えませんがまぁなんとかなるかな？と思われます。
一方、5000万円前後の地方案件で
積算価格＞売買価格、10％以上あれば
日本政策金融公庫さん。
地方創生の担い手でもありますので、
地方案件に対しての融資は積極的です。
金利は買主の属性によりますが2％前後。
但し融資期間は短めです。
（以上は2015年9月現在のものです。
また物件や買主の属性により大きく条件は左右されますのでご注意を）
以上のあたりをつけて頂ければ、
実際にエクセルなどで購入シミュレーションをする価値がある案件、
と言えます。
6回もご説明したので「ずいぶん時間がかかるなぁ」
と思われたかもしれませんが、
慣れれば1物件10秒くらいでできるようになります☆
こんばんは。
このブログを長野県松本市のホテルで書いている
株式会社JPMCアセットマネジメント代表小野学です。
今日は日本管理センター株式会社の
管理パートナーの皆様とのセミナーで
名古屋出張でした。
そのまま特急「しなの」で長野に入っています。
日本管理センターの管理パートナーは
全国で600社以上ご加盟頂いております。
その皆様に対して定期的に勉強会・研究会を行っています。
今日のコンテンツは、賃貸管理会社の皆様に
「売買仲介の魅力と可能性」
「売買仲介における、管理会社の絶対的な強み、立場」
「どのようなオーナーが売却を考えるのか？」
「どのように売買事業を行えばいいのか、拡大すればいいのか」
「株式会社JPMCアセットマネジメントがどのようにお手伝いできるのか」
などをお話ししてきました。
一棟マンション、一棟アパートの売買仲介ビジネスの「肝」は
「とにかくどれだけ売り物を集めることができるか？」です。
売り物や売主の情報を本来一番、いや圧倒的に持っているはずなのは
日々物件の管理をしている賃貸管理会社です。
その賃貸管理会社のみなさんが売買仲介事業に少しでも意識を向けて頂ければ。
「非公開」のもっともっといい物件をもっと多く皆様にご紹介できるはずです☆
どうぞお楽しみに！
