区分所有マンションを所有していると、管理費と修繕積立金をマンション管理組合に支払っていることでしょう。
マンション管理費は、建物や敷地内の共用部の管理、マンション住人共用のゴミ捨て場の清掃、管理人さんの人件費相当などの維持管理費用に充てられるものです。
修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、大規模修繕等の一定金額以上の維持修繕に充てるための費用に充てられるものです。この修繕積立金は、この言葉の通り所有者が支払う金額について、大規模修繕までの期間は積立金としてプールされています。
この実際に修繕に充てられていない金額があることで、賃貸用マンションを所有の方は、必要経費とする時期・金額について疑問に思われたことはありませんか？
取扱いの原則
税法上は債務確定主義という考え方に基づき、実際に修繕が行われた日に必要経費として認識します。
毎年の議案書の修繕特別会計の資産状況に基づいて積立残高と必要経費相当額を振り分ける処理を行う・・・などの確認が必要です。
実際にマンション管理組合の支払状況を確認し、それまでの間は必要経費とできないとすると、賃貸オーナーからすると負担が大きい取扱いといえます。
取扱いの例外
管理費や修繕積立金は、管理規約等で持分に応じた金額が定められ、支払った金銭については、解散以外では払戻請求はできないとされているケースが一般的かと思います。
例外処理するための要件
(1) 区分所有者が、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負っていること
(2) 管理組合は、その修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
(3) 修繕積立金は、将来の修繕等のために使用するとの使途指定があり、管理費への
流用されないこと
(4) 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき角区分所有者の持分に応じて、合理的
な方法に算出されていること
通常は、国土交通省が公表しているマンション標準管理規約をベースにした管理規約が管理会社から提示され作成されているケースが多いと思われ、その場合にはこの４要件は充足されています。
消費税の取扱い
マンション管理費であれば、管理会社への業務委託費などマンション管理組合の支出の内容で、消費税の課税取引支出に充てられるものが相当程度あるでしょう。このことから、区分所有者においてもその管理費や修繕積立金について、課税処理できるのではないかという疑問（期待）も出てきてしまいます。
これは、残念ながら消費税は対象外取引となります。
なぜか？
「マンション管理組合は、その区分所有者を構成員とする組合であり、その組合員との間で行う取引は”営業”に該当しないから。」です。
マンション管理組合が、各区分所有者の集合体で、その支払・受取の段階では、消費税の認識要件を満たしていないということです。
（参考：マンション管理組合の課税関係）