＜第８話＞管理会社Ｂによる契約不履行 その２
～建物管理～
最近、「オンライン内見」という方法が各社ホームページに掲載されています。アパート探しにオンラインでアパートの様子を見るのは、実際に訪れて内見するアパート候補を絞るのに役立ちます。しかし、中には１回も実際に物件を訪れることなく契約するケースがあるそうです。入居しようとする人が自分が居住するであろう場所、スペースの広さ、水回りの使いやすさ、日当たりや騒音などの実際の環境を確かめないで契約するというのは後々、様々なトラブルが発生するリスクがあるように思い,
心配です。
急ぎであったり、遠方であったり、居住期間が短いからなど、時間的、距離的制約などがあるのかもしれませんが、オーナーの立場からすると、実際に目で見て、担当者に不明な点は質問して、納得した上で契約してほしいと思います。
１ 月１回行うはずの「建物巡回」をやっていなかった。
管理会社Ｂと締結した管理委託契約書に月１回「建物巡回」を行うとなっています。待ってもその報告書が手元に届かないのです。店長に「どうなっているのか」と尋ねると、「巡回業者が替わり、落ちていたようで、やっていませんでした。これからやるようにします。」との回答。結局、オーナーが指摘するまで2か月以上、誰も異状に気づきませんでした。
２ リフォームトラブル
リフォームや修理は管理会社Bの指定業者に依頼しましたが、キッチンの床にフロアーマットを貼りかえる作業終了後、立ち会ってみると、何か所も床が波打っているのです。業者と担当者は「これでよし」としたのでしょうか？入居しようとする人のことを思うと、「これでは･･･」と、やり直してもらいました。
また、外壁の傷みを直すため、パネルを貼る工事を同じ業者が行ったのですが、外用電源をいったん外し、パネルを貼ってから付け直す際、やり方が不十分だったようで、2年もしないうちに外用電源は壁から外れ、ブラブラ状態になってしまいました。
同じ業者にやってもらうのが不安になり、別の業者に依頼し、完全に直してもらいました。
管理会社から委託される業者にはきちんとした工事を行ってもらわないと入居者は安心して気持ちよく生活できませんよね。
３ 入居者が設備の不備を店舗に連絡すると「担当者がいません」
長くアパート経営していると、入居者から建物に関する様々な不具合連絡が管理会社に寄せられます。入居者やオーナー側にしてみれば、できるだけ早く対応してほしいという思いです。緊急を要するものはなおさらです。
「ドアのストッパーがおかしい」
「かぎが折れて中に入ったままになっている」
「水道の水がきちんと止まらない」
「（凍結したのか）お湯が出ない」
「排水がよくない」
「テレビの映りがよくない」････
ところが、入居者が管理会社Ｂの店舗に連絡をすると、電話に出た店員からは「担当者がいません」と言われるそうで、オーナーに直接、相談連絡がくる始末。また、他の入居者からも、「電話しても対応してくれないから、埒が明かない」「あの管理会社ちょっとおかしくないですか」などと不満の声がオーナーのところに寄せられます。
入居者の方は設備に不具合があって連絡しても対応してもらえなければ、不安な日々を送らなくてはなりません。オーナーとしては申し訳ない思いです。
管理料を支払っているオーナーにしてみれば、「建物管理の契約不履行ではないか」と思ってしまいますが、みなさん、どう思われますか？
４ アパート内見は、鍵を渡して「ご自身で行って見てきてください」
管理会社Bと管理委託契約締結後、入居募集のやり方については契約等ありませんでしたので、担当者に入居募集時の要望を伝えたところ、上記のようなやり方をしていると言うのです。これは違法でも、契約不履行でもないと思いますが、建物管理上不安があるため「トラブルの原因になるので、うちのパートの内見ではそれは絶対やめてほしい」と伝えました。うちのアパートでは、空き部屋があっても担当者が入居募集の掲載を怠っていたので、結局、内見は1回もありませんでいた。管理会社Ｂの口コミをみると、「鍵だけ渡されて自由に見てきてくれという対応をされた」というのがありました。担当者が帯同せずに鍵だけ渡して内見してきてくださいというやり方で管理会社の建物管理の責を果たせるのか疑問です。内見者からすると、場所もよくわからないだろうし、リアルタイムで質問もできないでしょう。オーナー側からするとアパート備品の紛失、破損、施錠忘れなどのトラブルが心配です。管理責任の所在がはっきりせず、私は、否定的な考えです。
アパート入居者の皆さん、これから入居予定の皆さん、
こうした対応をする管理会社を信頼できますか？
安心して生活できますか？
＜チェックポイント＞
①アパート設備に不具合が発生した際、管理会社は、話を聞き、迅速に対応してくれますか？
②管理物件のアパートに入居希望者を案内する担当者は、当該アパートについて熟知していますか？
③管理会社は、管理物件の管理を再委託先に丸投げしていませんか？