宅地建物取引業者は,、
宅地建物取引主任者に重要事項説明をきせなければならない（宅地建物取引業法35条）と規定されていますので、
お客様に説明をする者は宅地建物取引主任者となります。
だから、宅地建物取引主任者でないものが説明しても、
説明義務を果たしたことになりません（どんなに信用がある営業までも、この資格が無いとダメです）。
もちろん、説明は、事実に即して説明しなければなりません。
説明者の経験等に基づく、推測や見込みで説明することは出来ません。
また、規定されている事項のみを説明すれば足りるものでもありません。
買主の意思決定に重大な影響を与える事項については、説明する義務があります。