「阪神大震災 実録・手記」 つづきです。
自然の恐ろしさ、怖さ。
もっとあいつら（評論家や研究者）は、真剣になるべきだ。
（ＴＶを見ていて思った感想）
何のために、（たくさんのお金を使って）研究しているのか？
人命が大事と言うなら、もっと 水を、食事を運べ。
【後記】
このころ水を入れる１８リットルのポリ容器は大阪では一つ５０００円位にはねあった。ひどい話である。
仕方がないので九州支店からポリ容器を調達しました。
当時、大京では神戸にあるマンション（約１６０棟）の購入者全員に社員全員が手分けをして、そのポリ容器に水を入れ、人海戦術で水を配りました。
車は規制されていたため、とりあえず大阪支店で水を入れ、軽トラックで神戸まで１０時間くらいかけ配送。
そして社員がエレベータの止まったマンションを階段で上がり、一軒一軒お客様を訪問して水を配ったのです。
本当に大変でした。
神戸支店の社員は、お客様や分譲したマンションに何かあるといけないので、亀裂の入った暖房も効かないビル（オフィス）にずっと泊り込みました。・・・・・・・・・・・・・・・
（話は戻ります） ・・・・・・ 動きが、頭の回転が遅すぎる。
１８：００頃、ダイエーに買い物に行く。
朝とまったく異なり、人の数が少ない。
たぶん、遠方から来る人がいないせいだろう。
野菜類は売り切れてなかったが、冷凍肉、パンなど 思ったより沢山（たくさん）あった。
これからは、パニック状態のときに行くより、（せっかく近くにダイエーがあるのだから、）夕方ゆっくり行ったほうがいいのかも知れない。
食べ物があるだけまし。
１月２０日 昨日、夕方にダイエーに行く。 買った衣類、下着、食べ物etc を西宮に届ける。
西宮に８時間（通常は３０分）くらいかかって到着。
まさに戦争だ。
新幹線の橋げたが斜めになって落ちている。
道が地割れし、スピードは出せない。
ようやく、兄貴の家に到着。
一階はぺしゃんこ。
二階は今にも崩れようとしている。
言葉をなくす。なんと言ったらいいのか分からない。
辺りは、ほとんどの家が崩壊している。
兄貴に聞くと、地震と思い、「逃げろ！」と言ったときには、
下の階が潰れ、一階だったらしい。
・・・・・・・・・・・・ ・・・・ ・
（開き直ったのか、それとも、日記をつける余裕がないのか、ここで文章は終わっている。）
あのヒューザーや姉歯は、この光景をＴＶで見ていたはずだ。
何故、あんなことをやったのかと思うと、絶対に許せない気持ちになる。
●地震発生日の朝日新聞（夕刊、Ｈ７.１.１７ 火曜日 4073号）
近畿烈震 死者２０３人 Ｍ７．２ 生き埋め多数 震源は淡路島。高速道路、鉄道マヒ。
神戸震度６、京都５。
●ＴＶ「ニュースステーション」のタイトル
Ｍ７．２関西を直撃！大地震の被害広がる・・・・
死傷者・行方不明者の数は・・・なぜ高速道路が落下したのか？
都市型大地震の恐怖 だった。
今日は、「マンション価格の二極化」についてです。
ここで、皆さんに確認していただきたいことがあります。
それは、『不動産の価値の原則』 です。
マンション探しに夢中になると、これを忘れてしまい、妙な物件を掴んでしまう人も多いのです。
ヒューザー物件は、どうだったのでしょう？
『不動産の価値の原則』とは、
●交通アクセスが良い
●日常生活（買物、学校、医院など）が便利
●住環境（周辺環境も含む）が良い
「これからの不動産の価値は、ますますこの原則に沿ったものになって行く」
というのが一般的な見方です。
つまり、中途半端なものの価値はもっと下がっていくのです。
既に現在も土地の価値は、明らかに二極分化となってきています。もちろん全体的に値下がっていますが、細かく分析すると、本来の不動産価値（収益還元）がないところは、特にひどく下がり、今後も更に下がっていきます。
これは、今まで過度な見込み（キャピタルゲイン）で価格がつり上がってきた結果で、当然と言えば当然で、本来あるべき姿に戻る経過にあるのです。
従って将来は、
価格のバラツキは収まり、良いものは高い、価値のあまりないものは安く
と、はっきり分化していくと思われます。
今日の「知ってる解」は、「収益還元法」 です。
皆さんも少しは耳にしたことがあると思います。
不動産の価格の見方の１つに、どれだけその不動産が収益を生み出すか、という考え方があり、この見方による不動産価格を「収益価格」と言い、収益価格を算定する方式を「収益還元法」と言います。
マンションについても、「もしマンションを賃貸に出したらいくらで貸せるか？」によって収益価格がある程度算出できます。
最近では不動産価格も右肩上がりの時代ではないので、資産価値重視の観点からこの収益価格がいくらになるかが重要になってきています。
つまり、これからのマンションの価値は「賃貸に出したらいくらで貸せるか」で決まる、とも言えます。
またローン借入額を収益価格以下に抑えれば、ローン破綻のリスクも避けられます。
想定賃料は情報誌・インターネット・地元業者などから対象マンションの妥当な賃料相場から調べます。
還元利回りは表面利回りを採用していますが、５％以上が望ましいと思われます。
まず、住所や築年月より、同じマンションから賃貸にでている同じような部屋を検索し、想定家賃を検討します。
収益価格＝想定年間賃料÷還元利回り
例えば、周辺の家賃相場が１５万円、利回り６％の場合
収益価格＝（１５万円×１２ヶ月）÷６％（０.０６）＝３０００万円 となります。
この場合分譲価格は、３０００万円以上なら高いと言え、下回っていれば安いと想定できます。
ここで利回りについて見ますと、一般的に
① 都心部で利回りが高い。
② 面積の小さいものほど高くなる。
③ 面積の小さい都心物件では駅から離れるほど高くなる。
④ 準都心部のファミリー物件では徒歩５～８分程度が最も高い と言われています。
さて、収益価格から見た買っても良いマンション・いけないマンションの判別はおおよそ次のようになります。
還元利回り（単純利回り）＝想定年間賃料÷分譲価格
で得られますが、賃料相場と分譲価格との間にはおおよそ次のような傾向が見えてきます。
●７％以上 ： 投資用としても検討できる。
●６～７％ ： 将来買換えも検討できる。
●５～６％ ： 買うには妥当である。
●４～５％ ： 買うなら、頭金を多く積みたい。
●４％以下 ： 買うのはやめた方がいい。
日本不動産鑑定協会の指針では住宅施設・商業施設とも５％程度と指示されていることから、地域や築年数、建物の用途に係わらず５％ないし６％を採用している鑑定士が多いみたいです。
マンション・エスクロー・コンシェルジュのブレインスタッフ 谷口でした。 info@brain-staff.co.jp