今日はマンションの価格についてお話します。
皆さんがマンションを買おうとした場合、
マンションの値段の根拠について、知りたいと思った方はたくさんいらっしゃると思います。
今あなたはモデルルームにいます。
そして、あなたは、次のようなマンションを買おうと検討しています。
価格表を見ると、分譲価格３５８０万円（消費税１０２万円）、部屋の面積（専有面積）７８．５６㎡と書いてあります。
これで何が分かるかといいますと。
消費税額から、建物の分譲価格が分かるのです。
消費税額 ÷ ５％（０．０５） ＝ 建物の価格
つまり、この例ですと、
１０２万円 ÷ ５％（０．０５） ＝ ２０４０万円 が、建物の価格となります。
もうお分かりですね。
これで、土地の価格が分かります。
分譲価格 － 建物価格 － 消費税額 ＝ 土地の価格
つまり、分譲価格３５８０万円 － 建物価格２０４０万円 － 消費税額１０２万円 ＝ １４３８万円 が
土地の価格になります。
お分かりですネ。
次に、営業マンに聞いてください。
「私が買おうとしているマンション（部屋）の敷地権の割合（土地の持分）はいくらですか？」
「敷地の面積は、いくらですか？」 と。
（敷地権については、【知ってる解】で詳しく説明しますが、簡単に言えば、マンション全体に占める自分の買った土地の持分をいいます。）
多分、こんな質問をすると、営業マンはびっくりすると思います。
でも、必ず、質問してください。
「しばらく、お待ちください。調べますから。」 と言って、モデルの営業控え室に入っていくでしょう。
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「お待たせしました。」
「敷地権の割合は、１８０６８８分の７８５６です。敷地の面積は、７５８．３２㎡です。」
ここで、何が分かると思いますか？
そうです。
全体の敷地に占める自分たちの買おうとしている土地の持分が分かるのです。
敷地面積 × 敷地権の割合 ＝ 土地の持分
つまり、 ７５８．３２㎡ × １８０６８８分の７８５６ ＝ ３２．９７㎡
一坪は、約３．３０５１㎡です。
ということは、 約１０坪が、あなたが買おうとしているマンションの土地の持分に相当する土地の面積となります。
ただし、一戸建てのように、自分の所有する場所を特定することはできません。
あくまでも、持ち分をもつということになります。
あなたはマンションを買うことで、土地の価格１４３８万円で、約１０坪の土地を取得するということです。
一坪当たりの値段は、約１４４万円ということです。
この土地代が高いか、妥当かを調べる必要がありますね。
まず、マンションが建つところにある不動産屋さんにいきましょう。
そして、「家を探しているつもりで、○○○周辺の土地代（時価）って、いくら位するんでしょうか？」
って、聞いてみましょう。
きちんとした良心的な不動産屋さんは、だいたいのその土地の相場を教えてくれるはずです。
また、「路線価」
も調べてみましょう。
都道府県が公表している「基準地価」
も調べてみましょう。
土地の値段を調べることで、
今、あなたが買おうとしているマンションの大体の値段（高い、妥当）が分かると思います。
※今日の【知ってる解】は、敷地権です。
区分所有法では建物と敷地につき一体不可分の原則（一戸建てのように建物と土地とを別々に売れない）を採用し、専有部分（自分が買った部屋部分）を所有する為の敷地に関する権利を、「敷地利用権」としています。
この敷地利用権には、所有権、地上権、賃借権等があります。
これらの敷地利用権につき、「登記した権利であって建物、または付属建物と分離して処分することができないもの」を不動産登記法上、「敷地権」と呼びます。
この「敷地権」の登記がなされると、専有部分の登記用紙にのみ登記し、この登記がなされると敷地利用権についても同様の登記がなされたものとみなし土地登記簿への登記が省略されます。
つまり、あなたがマンションを買い、その所有権の登記を申請すれば、建物の謄本にのみ、登記がされ、該当する土地については、個人の登記はされない。
マンション・エスクロー・コンシェルジュのブレインスタッフ 谷口でした。 info@brain-staff.co.jp