「建物の耐震性と被害」
今日の朝日新聞の朝刊に「建物の耐震性と被害」という記事が載っていました。
今日はむつかしいことをかきますが、最後まで読んでください。
昨年末の≪耐震強度偽装問題≫発覚以来ＴＶ・新聞・雑誌とあらゆるところで「耐震」と言う言葉を聞くようになりました。
私の記憶では、阪神大震災の時は今ほど建物の耐震性について様々な意見や記事になっていなかったように思えます。（記憶にないだけかもしれませんが）
もちろん当時は、耐震基準などの「建築基準法」は守られいて、当然といった認識があったからでしょう。
事件発覚以降、分譲マンションに住んでいる人だけでなく、これからマンションを購入しようと思っている人にも大きな衝撃を与え、デベロッパーや販売会社はお客様からの問合せに追われています。
実際に販売をしている営業マンも、基本的な構造に欠陥のあるマンションが存在するなんて思っていなかったでしょうし、もしその事実を知ればもちろん販売もすることはなかったでしょう。
お客さんと一番接することが多く、契約書にサインや印鑑をいただくまで
何回も会う機会を作ってもらい、いろんな話をすればやっぱりお客さんに対しても情が入ってきます。
せっかく仲良くなったお客さんに欠陥マンションだと分かっていて契約を取る営業マンはいないと信じています。
どこ会社の、どんな営業マンも必死になって働いていると思います。
逆に、偽装を見つけることのできなかった検査機関は、一体自分達の仕事を何だと思っているのでしょうか？
姉歯元建築士も言っていました。
「検査が通るわけないと思っていた」
もし自分が住むために購入するマンションでも、この一連の事件にかかわった人達は同じことをするのでしょうか？
もし身内や、知り合いがそのマンションを買うといったら「良かったね」と言えるのでしょうか？
私自身、裏切られたような気分になり、同じ不動産業界で仕事をする人間の一人として残念でなりません。
それでは、本題に入ります。
「耐震グレードも選ぶ時代！！」
今回は、マンションの「耐震構造」と「免震構造」ついて少しだけお話します。
新聞記事の中に、「耐震グレードも選ぶ時代」として、ランク分けをしていました。
日本建築構造技術者協会（ＪＳＣＡ）では、「耐震性」を
●基準級：建築基準法が定める基本的なレベル
●上 級：大地震の後でも建物の重要な機能は使え、さらに余震に耐えるレベル
耐震壁を増やし、柱の強度を上げる。
一般病院や避難施設などには必要なレベル
●特 級：建物の下に揺れを吸収する免震装置を入れることで、建物の損傷は軽微で、機能はほぼ維持さ
れる。
としてランク分けしている。
また、ＪＳＣＡの試算だと、
特級は基準級より建設費が約１０％高い。
グレードが上がるほど大地震の後の修復費は少なく、
建設費と修復費の合計は特級の方が約２０％安くつく。
耐震グレードを上げることは､ 『保険』のようなもの。
建設費をかけるのか、地震の後で多くの修復費を払うのか。
マンションを買う人も
豪華な設備に目を奪われるだけでなく、建物の耐震性を確認して選ぶべきだ と記事は締めくくっていました。
あなたは、どう考えますか？
以下を参考に考えてみてください。
まず「耐震」というのは、「建物は壊れても、人命は守る」ということが第一に考えられ、室内の家具などの転倒については別次元の問題と考えています。
そして「免震」というのは、「地震時の揺れを低減すること」を指します。地震の際に建物が受ける被害を最小限に抑えることを目的としています。
こうして比べると免震装置を備えたマンションの方が良いように思えます。
しかし、この免震装置はその分当然にコストがかかるのです。
ということは、マンションの販売価格が高くなり、その後のメンテナンスも必要となるので、修繕積立金も高くなります。
このようなことから、免震装置を備えたマンションはまだ数少ないのが現状です。
人命を守ることだけを考えれば、耐震構造でＯＫだと思います。
家具の転倒防止策として、今はホームセンターなどでも色々な商品が出ています。
避難経路の確保として、玄関は耐震枠を採用していれば、地震で玄関ドアが歪んでも玄関枠に引っかかっることなく外に出れます。
マンション選びは大変です。
よく勉強してください。
そして、見る事・聞く事・調べる事・そして現地を歩いて体験する事。
予算があって、生活環境があって、好みもあって､その条件を如何に満たしていくか、どれを我慢するか、
を考えると、やらなければいけないことがたくさんあります。
毎日書いているこのブログが、後悔をしないマンション選びの参考に少しでもなれば ・・・・・・。
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今日の「知ってる解」は、「土地」に関してです。
土地登記簿と地目・・・・ 「とちとうきぼ」、「ちもく」と読みます。
人間の戸籍に当てはまる土地の記録簿には、「土地登記簿」とその補助的なものとして「地籍測量図」があ
ります。
（１）「土地登記簿」とは、1筆（ひとふで、いっぴつ）の土地ごとに1組の登記用紙を使用し、多数の土地の登記用紙をまとめて順に綴じ込んだバインダーのこと。土地の登記用紙は、地番の順に綴じ込まれている。
土地登記簿はその土地を管轄する登記所
に保管されている。
（２）「地籍測量図」とは、昭和37年以降の分筆（登記）された土地について、申請時に添付されることになった図面のこと。法務局に保管されている。
（３）「地目」とは、その土地の利用目的を表したものですが、不動産登記法では 『宅地』 以外にいくつもあり、全部で21種類です。
一戸建てやマンションの敷地、ビルや商業施設の敷地などもすべて 『宅地』 です。
地目の種類としましては、宅地、田、畑、塩田、鉱泉地、池沼 （ちしょう） 、山林、牧場、原野、墓地、境内地 （けいだいち） 、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地があります。
土地の利用方法によって「地目」が決められたのは明治時代になってからです。
我国の国土は、面積は約３７．８万平方キロメートルであり、
（４）「分筆」とは、一筆（ひとふで、いっぴつ）の土地を二筆以上の土地に分割し、登記簿上それぞれ独立した形態（財産）に分けることです。所有者（登記名義人）は自由に分筆登記の申請をすることができる。分筆された土地の地番は原則として分筆前の土地の地番に支号（枝番号）を定められる。また、分筆することにより公図も訂正されます。
我国で正確な地籍測量が行われたのは昭和２６年以降であり、
近代国家になってから一世紀近くは地籍調査が行われず、「公図」が今でも使用されるなど欧米に比べてかなり遅れている。
土地の利用方法によって「地目」が決められたのは明治時代になってからです。
そのうち、住宅地に利用されているのは３％程度といわれています。
宅地の場合、マンションの立地場所は一部の地域地区を除けば殆どの地区でマンション建設が可能です。
ただし、高さや面積に制限があり、法律で定められた以上の建物は建築できないことになっている。
※先週ブログで話題になった言葉：執事カフェ、強制撤去、ＡＢＣＣ１１、一般教書演説、センバツ、水俣議員、サディスチィック・ミカ・バンド、シンデレラ城ミステリーツアー、ボブスレー４選手、ＫＡＴ－ＴＵＮデビュ、表参道ヒルズ、求人倍率、温情停車、大豆イソフラボン、子ども投資家、パーナンキ、東横イン、１３９億円、
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