昨日はMirageで開催されたUNLV CBER(the Center for Business & Economics Research)主催の「2009年中間経済予測」というセミナーに参加してきました。金融関係の方も多くいらしていたようで、久しぶりにラスベガスでスーツ姿のビジネスマンを多数見た気がしました(自分は日本のカジュアルフライデーみたいな格好)。
内容は、前半が米国経済、後半が南ネバダ(Clark county)経済の予測となります。南ネバダ経済については以下のような予測を出していました。ご覧の通り、2009年はビジター数と客室数を除いては前年比落ち込み、2010年より回復に転じるという見方。今回の予測のキーワードは、”Lazy LV”。つまり、今後の景気回復はV字回復(=急回復)でも、U字回復(=若干の低迷の後、急回復)でもなく、低迷が続いた後(L字)、なだらかに回復していく(Vが横に寝転がったイメージなので”Lazy V”)というものです。
2009 2010
雇用(人) 869,500(-5%) 877,500(+0.9%)
住宅建設許可(数) 5,480(-55.8%) 5,800(+5.8%)
ゲーム収入($ m) 9,550(-2.5%) 9,840(+3.0%)
個人所得($ b) 75.3(-2.5%) 78.7(+4.5%)
人口(千人) 1,978(-0.4%) 1,999(+1.1%)
ビジター数(千人) 38,868(+3.7%) 41,084(+5.7%)
客室数 143,757(+2.3%) 152,881(+6.3%)
“Lazy LV”という見方はおおむね賛成です。個人、企業がこれだけ急激な景気後退を経験した以上、米国経済の牽引役である個人消費が急激に盛り上がることは考えにくいよう思います。
その他、不動産の部分が興味深かったので以下紹介します。
ラスベガスには、戸建、アパート、コンドなど合計で推定685千戸あるようですが、その内、空き家は推定35千戸、全体の約5％との事。通常の空き家率を2.76％(全米)とすれば、ラスベガスエリアで約15千戸が過剰在庫となっているとの推定です。一方、建設や娯楽分野を中心に今なお雇用が失われ人口がマイナスに転じている状況にあり、供給過多、需要減で住宅の価格低下はもうしばらく続きそうとの見方をしてました。
一方で、以前も紹介したS&Pケース・シラー指数 (2000年を100とした住宅価格の指数)で見ると、2009年3月時点でラスベガスの指数は116と、06年ピーク時から半減となるレベルまで落ちており、安定的に価格が上昇した1987年から2002年までのトレンドラインを下回る水準に達しています。そのため、価格の下落に反比例し、ラスベガスやフェニックスは全米平均に比べても住宅が買いやすくなっている(Housing Opportunity Indexが上昇)状況になっており、住宅価格の底入れは遠くないとの見方もできます(ちなみに、ロスについては、3月時点のケース・シラー指数が160程度でまだラスベガスほど落ちておらず、そのためHOIは全米平均に比べても依然低い状況です)。
また、非常にインパクトのあるグラフだったのが、NevadaのNegative Equity(住宅ローン残高より資産価値が低い状態)の比率。NevadaはNegative Equity比率が55％と全米一で、個人のバランスシートが相当痛んでいることが伺えます。
また、ZIP CODE別の住宅差し押さえ比率の地図もありました。北、南ともやはり新しく住宅開発された地域で差し押さえが多いようでした。
内容は、前半が米国経済、後半が南ネバダ(Clark county)経済の予測となります。南ネバダ経済については以下のような予測を出していました。ご覧の通り、2009年はビジター数と客室数を除いては前年比落ち込み、2010年より回復に転じるという見方。今回の予測のキーワードは、”Lazy LV”。つまり、今後の景気回復はV字回復(=急回復)でも、U字回復(=若干の低迷の後、急回復)でもなく、低迷が続いた後(L字)、なだらかに回復していく(Vが横に寝転がったイメージなので”Lazy V”)というものです。
2009 2010
雇用(人) 869,500(-5%) 877,500(+0.9%)
住宅建設許可(数) 5,480(-55.8%) 5,800(+5.8%)
ゲーム収入($ m) 9,550(-2.5%) 9,840(+3.0%)
個人所得($ b) 75.3(-2.5%) 78.7(+4.5%)
人口(千人) 1,978(-0.4%) 1,999(+1.1%)
ビジター数(千人) 38,868(+3.7%) 41,084(+5.7%)
客室数 143,757(+2.3%) 152,881(+6.3%)
“Lazy LV”という見方はおおむね賛成です。個人、企業がこれだけ急激な景気後退を経験した以上、米国経済の牽引役である個人消費が急激に盛り上がることは考えにくいよう思います。
その他、不動産の部分が興味深かったので以下紹介します。
ラスベガスには、戸建、アパート、コンドなど合計で推定685千戸あるようですが、その内、空き家は推定35千戸、全体の約5％との事。通常の空き家率を2.76％(全米)とすれば、ラスベガスエリアで約15千戸が過剰在庫となっているとの推定です。一方、建設や娯楽分野を中心に今なお雇用が失われ人口がマイナスに転じている状況にあり、供給過多、需要減で住宅の価格低下はもうしばらく続きそうとの見方をしてました。
一方で、以前も紹介したS&Pケース・シラー指数 (2000年を100とした住宅価格の指数)で見ると、2009年3月時点でラスベガスの指数は116と、06年ピーク時から半減となるレベルまで落ちており、安定的に価格が上昇した1987年から2002年までのトレンドラインを下回る水準に達しています。そのため、価格の下落に反比例し、ラスベガスやフェニックスは全米平均に比べても住宅が買いやすくなっている(Housing Opportunity Indexが上昇)状況になっており、住宅価格の底入れは遠くないとの見方もできます(ちなみに、ロスについては、3月時点のケース・シラー指数が160程度でまだラスベガスほど落ちておらず、そのためHOIは全米平均に比べても依然低い状況です)。
また、非常にインパクトのあるグラフだったのが、NevadaのNegative Equity(住宅ローン残高より資産価値が低い状態)の比率。NevadaはNegative Equity比率が55％と全米一で、個人のバランスシートが相当痛んでいることが伺えます。
また、ZIP CODE別の住宅差し押さえ比率の地図もありました。北、南ともやはり新しく住宅開発された地域で差し押さえが多いようでした。