ここんところ本業（設計）の方が忙しく、更新が滞ってました。これから３月の年度末まで、毎年恒例の繁忙時期です。
雪が溶けたらすぐ工事したいからとか、諸事情でとても急がされるんですよ、最近は。あと、姉○さんのおかげで構造計算書のチェックも厳しいです。ちなみに対象物はややマニアックで人が住む建物ではありません。
近頃、物を知らない人ほどチェックが厳しくて、この世界の人なら、知って手当たり前の事に答えるのが特に疲れます。一見難しそうですが、馴れてくると感覚的に梁の太さや鉄筋の径・本数など図面のパッと見でもちそう、とか判ってくるもんですよ。ここでせっかくですから素人の方のためにワンポイントアドバイス、構造計算は最後に保険として２～５割の安全率という係数を掛けます。だから１０％くらいの強度不足なんて実用的にはビクともしないし何の問題も無いのですよ。だからそういう曰く付き物件は私なら迷わず買いです。逆に内外装フルリフォームしてて見栄えがすごく良くても、昭和５０年代築で基準改定前の物件は注意した方がいいと思います。
今日は、９月に退去して部屋のメンテをしてきました。ほっといてもホコリが溜まるもんですね、でも空室の管理をおろそかにしては、せっかくの内見でイメージダウンですし。あと、換気と芳香剤の残量チェック、芳香剤は水回り周辺と各室に配置。
おっと、あっという間に箱入り娘のお迎えの時間になり、作業中断。うちの箱入り娘、５年前から劇団ひなげしに通っている。実は、毎月のお布施が意外と高い。（この方面の話は、また改めて）
話題を大きく方向転換。
そう言えば先日、この空いた部屋の浴室の鏡がひどく汚れているので、ガラス屋を何軒かまわって見積り調査し、判ったこと。
浴室の鏡は背面側に防水加工の薬剤を塗らないと、そのうち湿気で裏の反射面がハゲてくるんだと。
だから、これは表面の頑固な汚れでないと言われました。鏡を外してみたら、そのとうりだ、なるほど。
素人的には気が付かないし、薬剤を塗ったあとに数日乾かす手間もあるので、手抜きする業者が多いんだそうな。特に建売り新築ＡＰは手を抜く部分だとか、１つ勉強になった。
そんな風に丁寧に教えてくれた大将の店が一番安くしてくれたので、発注しました。
大将いわく、収益物件を持ってるお客さんはこれからもお付き合いしたいのでマケときました、「今後ともよろしく！」とのこと。言われてみれば確かにそうだよな大将としては。個人客と違って上手くいけばリピーター客に化けるんだし。商売上手な大将、これからもよろしく。
今日は物件近くの仲介業者さんを７店舗ほどまわってみました。
サラリーマン兼業なので、週末しか動けないのがやや難点でしょうか。
この時期は、どこも動きが比較的少ないとのこと。
ただ親身になって対応してくれる店長さんもいて、大変感謝です。
大まかな評価として、
①築年数の割に内外装がしっかりしているのは◎
②設備が充実してるのはウリ、価格帯をもう少しだけ下げれば案内しやすい
③案内の数が増えれば、自然と客付けの確率は上がる（当然なのですが）
④ただし、むやみな価格帯の下げすぎは客層が落ちるので危険
と言ったところです。
管理会社さんに全てお任せでいるのも楽かもしれませんが、自分で足を運んで現場の状況を感じ、最近の動向など聞き取る事ができたので勉強になりました。
仲介業者さんも気持ちとして、顔の見えるオーナーってどんなものなんでしょうか。管理会社⇔仲介業者のつながりだけで仕事してる方がやりやすいのか、それともオーナーと面識があり人柄なんかが判っていて「あの物件（オーナー）に客付けしよう」と思ってくれるものか．．．。
私は、これから長いお付き合いになるので、お互いに気持ちよく仕事できるような関係づくりが大切かな、と思います。
このブログを見ていただいているオーナーの皆さんは仲介業者さんへの営業って、どんなふうにやってるのでしょうか。
今年、やっと築１０？年・５室の木造アパート経営を始めました。
実際、大家さんになってみて、借りていた時代には判らなかった事がたくさん見えてきて日々勉強です。
現在は兼業大家のため、管理業務の一部、主に家賃の集金関係を某管理会社に委託してます。
共用部分の掃除（拭き・掃き）は週１ペースでやってますが、自分でやってみると思いのほか結構大変なんですね。
大家さんの目に見えない苦労が身にしみて判ります。この目に見えない部分をおろそかにせずやっていけば、あとになってジワジワと効果が出てくるのではないかと考えてます。誰だって汚いとこには住みたくありませんものね。大家さんもこれからは、快適な住環境を提供するサービス業の時代になってくるのではないでしょうか。
と言っても、掃除はほとんど妻にお願いする格好ですが。
近所を見ると、どこも木造アパートは古くなればなるほど空室が目立ち苦戦しているようです。
現在入居していただいている方には感謝です。
築年数を感じさせないくらいキレイな物件管理をこれからも心がけていこうと思ってます。
本当は、掃除も含めて全て管理会社に丸投げしたいところですが、月々の費用もけっこう馬鹿にならないし、自分で出来るところから始めて自主管理に向けたノウハウを構築していくつもりです。
ただ自主管理への道のりは遠いようですが。（苦笑）
はじめまして。北の大地でアパート経営を始めた新米大家enkhuizenです。
現在はサラリーマン兼業大家の身分ですが、将来的には専業大家になることを目標としています。
新米大家が悪戦苦闘しながら、アパート管理していく日々の苦労などを綴っていこうと思います。
また、先輩大家さんのアドバイスも大歓迎です。
この場を通じて、お互いの情報交換などが出来ればありがたいです。
みなさんよろしくお願いします。
