局所の見極め

【投稿者】技術屋ノリ

今年のＧＷは好天に恵まれて，とても気持ちが良かったですね．

僕も実家の山口へ帰ってのんびりしてきました．

山口ではとても有名な「いろり山賊」にも久しぶりに行けて最高でした．（リンク先は音が出ますのでご注意を）


只の食事処ではありません


手前が「山賊焼き」．右の山賊むすびも超巨大です！


あまりにも天気がいいので，別の日には自転車を借りて家の近くをサイクリングへ．

小中学校で毎日通っていた通学路を久しぶりに走ってみました．

けっこうな田舎なので，昔から何も変わっていないと思いきや．．．．

意外に新しい家が増えているもんですね．

中には賃貸物件もいくつか増えていました．

入居率は厳しいのかと思いきや，意外と満室のよう．

帰ってから父親に聞いたところ，物件によってはすぐ埋まっているとのこと．

人口減少の続く地方でも，局所的には一定の需要があることを実感しました．

この「局所」を見極めやすいという意味で，地元は地の利がありますね．

これまで真剣に考えていませんでしたが，地元での投資も視野に入れてみてもいいのかもしれません．．．


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自己資金ゼロで出来る不動産投資！？その２

【投稿者】技術屋ノリ

前回の続きです．

僕は最初の物件を住宅ローンを使うことで「自己資金ゼロ」で購入出来たわけですが，これで話は終わりません．

結果的にオーバーローンになりましたが，実際には事前に手付金の支払いもありますし，その他印紙代なども必要になります．

つまり融資の実行時点で「自己資金ゼロ」になるだけで，事前の一時的な資金は必ず必要になります．

また，購入後に急な修繕等で出費が必要な場合だってあるかもしれません．

結果として「自己資金ゼロ」で物件は買えるが「貯金ゼロ」では買えない，ということになります．


また，住宅ローンは下のような特徴があります．

・自宅購入のためのローン（あたりまえですが）
　→同時に何件も使うことは出来ず，また実際に自分で住む（住民票を移す）必要がある

・融資に当たっては物件の評価以上に，個人属性が重視される
　→勤務先から最低限の安定した収入がある必要がある

つまり，貯金ゼロではダメ，無職ではダメ，引っ越さないとダメってことになり，結構いろいろな条件が必要になります．

また属性重視で融資されるため，物件の価値以上の融資が付くこともよくあるようです．

つまり場合によっては知らない間に個人属性の毀損（きそん）を起こす恐れもあります．


こういったことを総合的に考えると，住宅ローンを使うこの方法は資産を拡大していくための不動産投資としてはあまり向かないと思っています．


ただ，住宅ローンならではの超低金利で融資を受けられることもあり，リスクが低く抑えるという意味では，はじめての物件取得の場合にはいいかもしれません．

実際僕自身も「物件を買う」という良い練習ができたと思っています．

理想を言うなら，めちゃくちゃ価値のある物件にめちゃくちゃ安い指値が通って，正真正銘オーバーローン．．．というのがいいですが，まぁもちろん可能性は低いですね～．．．

というわけで，悶々としながらも次の物件のための自己資金を作るのに必死な技術屋ノリでした．


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自己資金ゼロで出来る不動産投資！？その１

【投稿者】技術屋ノリ

「頭金なしでも出来る」「自己資金ゼロでも出来る」

不動産投資関連の書籍やサイトでよく目にするキーワードですね．

それが本当かどうかについて質問をいただいたので，今回はこのテーマで．


実は僕の場合，事実として2008年に最初の物件を「自己資金ゼロ」で購入しています．

もったいぶらずに方法をお教えします．

住宅ローンを使った，ただそれだけです (^_^!

住宅ローンでオーバーローン（物件価格＋諸費用の融資）を受けました．

ですので物件調達にあたって自己資金を使っていないのです．

そしてこの物件，現在自分で住んでいます．つまり現状，普通に「自宅を購入しただけ」の状態ですね．

．．．ただ，いつかもっと広い家に住み替えたくなって，引っ越すかもしれませんが．．． (^_^!

．．．そうなるとこの自宅を空けておくのはもったいないので誰かに住んでいただくかもしれませんが．．．


つまり「自己資金ゼロ」で物件取得すること自体は可能だということです．

では，この方法をどんどん使っていけば資産を拡大していくことが可能なのか？？

ちょっと長くなりそうなので，このあたりについて引き続き次回書きたいと思います．


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