大家さんフェス＠大阪に、妻と二人で参加してきたので、その感想を備忘録がわりに。
なぜ初心者でも高利回り物件を作れるのか ー 勝敗は「仕入れ」９割
ドリーム家主倶楽部
- 表面利回りは最低１５％！
- 投資と同じ感覚で７％くらいあればいけるんじゃない？なんて甘く考えていました。
- 実際はこの「15%」からリフォーム費用、諸費用が引かれてようやく利益が出ると言う話でした。
- 失敗しない買い方ー値決めの方法
- 物件価格が妥当なのか、これまでは完全に感覚論で捉えていましたが、具体的、体系的にどう考えるべきなのかを知ることができました。
- 表面利回りに惑わされず、きちんと自分で適正価格を見極めることが大切なんだなと思いました。
- 当たり前と言えば当たり前の話ですが、頭の中で適当に考えていたことが体系化されてとても勉強になりました。
大家歴14年のたまっちが語る！最短5年で家賃年収1000万円になる方法
チームたまリバ 主催：たまっちさん。書籍もだしていて有名な方のよう。
不動産投資を始めるためのステップやスケジュール感を分かりやすく提示してくださり、直近数年の具体的な進め方がすごくイメージしやすかったです。
ただ、お話の中で紹介されていたコミュニティは「月ウン万円の年間一括払い」で、現在であればウン万円×９ヶ月分の振り込みが必要とのこと。なかなかの初期投資。
もし参加するなら、「本気でやるぞ！」と腹を括ってから飛び込む必要がありそうです。
融資を制する者は不動産投資を制す。金利上昇でも負けない賃貸経営戦略
元気が出る大家の会 代表 バーニング大家さん。
元消防士という経歴を持つ「バーニング大家」さんのセミナーは、少しタイトルから想像する内容とは違っていました。
そこで語られていたのは、「入居者への一斉家賃値上げ交渉」のリアルな顛末。周りの大家さんたちも身を乗り出して聴いていました。
大切なのは、感情的に交渉するのではなく、「数字を使って現在の状況を淡々と説明し、値上げの必要性を提示すること」。 綺麗事だけではないビジネスのリアルな現場を知ることができて、不動産投資って甘く無いんだなと思いました。
その物件、本当に大丈夫？購入前のキャッシュフローシミュレーション
大家さん学びの会 関西
お話の大筋はとても理解できたのですが、独自開発のシミュレーションソフトを使ったシミュレーションに入ると、ちょっと置いてけぼりになってしまう一幕も。
でも、一番印象に残ったのが、「1億円の物件を動かして、手残りが2%（200万円）なら上出来」
これを聞いたとき、私は正直にこう思ってしまいました。 「大きなお金を動かす割には、あんまり手元に残らんなあ。やっぱり私は、コツコツ積立のインデックス投資派かも」
ただ、この前提は、頭金１千万円で１億の物件を買う前提になっています。
手出し１千万円で200万円と捉えるか、１億の物件で200万円の利益と捉えるか。
いずれも9000万円の負債を抱えるリスクは間違いないので、
前者は楽観的すぎるし後者は少し悲観的すぎると思いました。
「大家になって良かったこと、困ったこと」本音トーク！
がんばる家主の会の会員4名によるパネルディスカッション。
見た目がいかにも「ベテラン大家さん」という雰囲気の初老の男性と品のある女性、サーファーのおじさんなど、個性豊かな方々が本音を語ってくれました。
- 水回りのトラブル対応は日常茶飯事
- 家賃未払いに対する対応。簡易裁判のススメ
- 時には入居者さんからものすごく感謝される嬉しさ
色々なお話を総合して感じたのは、不動産投資は決して「不労所得」ではなく、立派な「経営（事業）」だなということです。
まとめ：自分のリスク許容度とスタイルに合った投資を
インデックス投資であれば、年利5%程度を狙うのはかなり現実的ですし、買ったら基本は「ほったらかし」なので、本当の意味での不労所得に近いです。
一方で、一筋縄ではいかない騙し騙されの不動産の世界で、トラブル対応をこなしつつ利益を出している大家さんたちは、本当に優秀でバイタリティがある方達なんだなあと心から尊敬しました。
セカンドライフに向けて、投資の一本足打法で本当にやっていけるのか不安で、不動産投資に踏み出すのかどうかを考えている段階ですが、しっかりと見極めて進めていきたいと考えています。