皆様 ご無沙汰でした
眞沢です
ここではないところで書いているものを貼り付けてみます。
ほとんど私見の文面ですが、参考までにはりつけしてみます。
保有価値と利用価値
朝晩、冷え込みを感じる毎日になりました。日中の陽射しを暖かく感じるようになり、秋の訪れを感じます。毎日の服装に迷う季節でもありますが、重ね着などお洒落を楽しめる季節でもあり、変化を知恵にする人間の力を実感するのは私だけでしょうか。ともあれ、体調管理には充分に気をつけたいところです。
この市況ニュース、不動産の賃貸経営についての市況を、かなり私見も交えて今まで続けてきました。さて、今月のタイトルですが、不動産の保有と利用について、あらためて考えたいと思います。今回もかなり私見が入りますこと、ご容赦下さい。
先日、はじめてお会いした、奥様。収益物件を探しているとのことでした。いい物件がない、ないといわれて、４件ほど現地を一緒に見て回りながら、様々にお話しさせていただきました。
物件を見ながら･･･駅から近くて南向きの角地の物件が無いの？以前あったけど、売れてしまって、悔しくて･･･と、何度もお話しされていました。駅から近くて、南向きの角地･･･ちょっと待って、何度も何度も頭の中で繰り返してみます。両方満たした物件･･･確かに３ヶ月ほど前、売り物件として出てました、名城線駅徒歩４分、築２３年、RC、南向き角地でした、ただ、全体の賃料の４割ほどがテナント賃料で収支概算するまでもなく、売価からすると結構厳しい物件であったように覚えてました。駅から近くて、大学もあるしテナントは相手もすぐに埋まるんじゃないの？と聞かれましたが･･･たしか、その近辺では、松屋、宮本むなし、吉野屋といった有名どころの飲食店が出店していましたが･･･全て撤退しました。築２３年の物件です。路面はなんとかなるにしても２階は厳しいかと・・・住居部分の賃貸状況に関しても、そのエリアはもともと供給が多く競争激化の後賃料減競争になっていったエリア･･･収益の厳しさよりも南向き角地が勝ってしまう、この商談はいったなんなのか。なぜ相容れない要素が一緒になって、要望として、あたかもニーズがあるような話として出てきてしまうのか。これは単なる矛盾で済まされることなのか。いつも考えさせられてしまいます。
また、ある会社の社長様、資産を不動産へシフトしたいと、何棟か購入を進めておられます。多くは望まないにしてもある程度手放しで収益が上がってくることの心配が少ない立地のものを検討されます。その実の目的は相続の対策でした。評価減が第一、次に利用価値のある立地で収益が赤字になりにくい物件、とのことで、駅に近いものも検討されますが、賃貸は各エリアで事業として成立していることに着目し、郊外でも購入を進めておられます。
保有と利用の両方の価値を見るとき、バランスをどこで取るのかが大事であるかとは思います。何を基準にバランスをとるのかを議論し熟慮することも必要で、結果として、駅から近い、南向き、角地などの要素があぶりだされてきます。しかし、もともと資産の運用先としての魅力ある不動産の見た目の話よりも、何故不動産の購入をしなければならないのか、それも何故収益不動産なのかを、購入検討されている方ともっと意見交換をしないといけないなと思いました。また意見交換ができる自分自身であり続けないと、と思います。総合不動産企業とは言いますが、やはり原点は、お客様の身になって、問題課題の解決もしくは好転のお手伝い、でなければならないとあらためて思います。時代の流れで市況は変化し続けています。賃貸経営も生き物です。よりよい賃貸経営のお手伝いが続けていけるよう、共に悩み、共に考え、共に挑戦し、資産と暮らしを護る企業であり続けたいと思います。