所有者不明土地の解消と相続土地国庫帰属法について

令和3年4月、「民法等の一部を改正する法律」および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立しました。

要は、“所有者不明の土地を無くそう”ということと、“土地の利用をもっと便利にしよう”ということで法律を変えたということです。
ポイントは大きく３つあります。

①登記漏れが無いようにするための不動産登記制度の見直し
・相続で持ち主や住所の変更があった場合、必ず登記をしましょう。
・それらの登記の手続きをカンタンにしましょう。

②負の遺産となる土地を手放せるための「相続土地国庫帰属制度」の新設
いらない土地を国にもらってもらう制度

③土地利用に関しての民法のルールを見直し
・所有者が不明だったり死亡したりして、樹木がボーボーなどにより管理ができてない土地や建物について、管理人を選任してもらう制度
 

・共有制度の見直し　→　行方不明者などがいる場合は裁判所の判断で共有物を処分可
 

・遺産分割ルールの見直し　→　被相続人の死亡から10年が経てば、生前贈与を受けたなどの特別な理由は無視して、原則として法定相続割合で相続させる。
 

・相隣関係の見直し　→　隣地使用権（境界調査や枝の切り取りなど）、水道管などの引き込みのため、他人の土地を利用する、越境した樹木を承諾があれば切ってよい（なくてもできる）など

で、今日はこのうち①所有者不明土地の解消と②国庫帰属制度の説明をしたいと思います。

【相続登記の義務化】
相続によって不動産を取得した人は、その取得を知った時から3年以内に相続登記をしなくてはいけない。または、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議が成立したときから3年以内。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料（行政罰というペナルティ、前科は付かない）。令和6年4月1日から始まるものの、それ以前のものも対象になる。

住所が変更したり、結婚で苗字が変わった場合も変更日から2年以内に登記をすること。違反の場合は5万円以下の過料。
この住所変更については、法務局に届け出ることで、住民票上で変更があれば、自動的に登記官が変更してくれる制度も新設される。おそらくはマイナンバーに連動すると思います。

【相続土地国庫帰属制度】
今年の4月27日に始まった、土地を相続したものの、使い道がない場合に国に引き取ってもらう制度。
たいへん都合良く思われる制度だが、実際は引き取れない場合が多く、おそらくは申請案件のほんの一部しか引き取ってもらえない。

＜引き取り不可の土地＞
・誰かに貸している農地
・建物が建っている土地
・抵当権や地役権など、他人の権利が設定されている土地
・地下に基礎や井戸、浄化槽、産業廃棄物が埋まっている土地
・境界が明らかでない土地、争いのある土地

これら以外の土地でも、公道に接していないとか、崖に隣接しているなどの物件は、審査で不承認になれば、引き取ってもらえません。
また、これらを引き取ってもらえたにしても最低でも20万円のお金がかかります。


僕はこの2番目の相続土地国庫帰属制度は、充分機能しないと考えてます。
 

何故かというと、

・窓口が法務局であり、通常業務でただでさえ忙しい法務局員が、時間を余分に割いてまで面倒な土地の調査に動いてくれるとは考えにくい。

・売りたくても誰も買いたくない土地で困っているのであり、そのような負の遺産は引き取ってもらえないので、結局は困った物件ばかり民間に押し付けられる。

・境界などを確定する費用、建物を解体する費用、地中埋蔵物を撤去する費用などが高額すぎるため、現金での相続財産がそこそこ無い場合や借金がある場合は、相続せずに相続放棄を選択する人が増える。
誰も相続しない場合は、結局は国庫に入るのだが、それでは管理料などが入らないため、国としても本来は不承認となる負の物件が増えることになる。

・国が引き取ってくれないなら、という理由で、よからぬ考えの外国人や反社会組織にタダ同然で土地が譲渡される可能性があり、周辺住民に迷惑がかかる可能性もある。


まだ始まったばかりではありますが、問題点もよくよく検討していただいて、皆さんが悩みを解決できる制度にしていってほしいと思います。

Q&A令和3年改正民法・改正不登法・相続土地国庫帰属法

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農地所有のデメリット

農地所有のデメリット　歌うファイナンシャルプランナーまるごとえいじのコーナーVol.107　FM-SUN Weekdayみっくす

私の住む四国は農村が多く、先祖代々から受け継いだ田んぼや畑が多い。でも、今の若い方は農業に従事しない方が多いので、相続で受け継いだ農地を持て余している人が多いのではないでしょうか？

今の時代、自給自足が叫ばれているので、米や野菜を国内で作るべきかと僕も思いますが、これが個人レベルの話になると、農業以外の方が農地を持つとデメリットばかりあるので、そんな方はとにかく農地は早く手放しましょう、ということで話をしたいと思います。

＜農地を持つメリット＞

・固定資産税が安い。→　しかし、埋め立てると突然宅地並み課税に！

・農家だと市街化調整区域でも家が建てられる。

・戦争など、有事の時に食べ物に困りにくい。

・評価額が安いので、相続するときは有利

＜農地を持つデメリット＞

・売る際に農地法の許可や届け出が必要。宅地転用

・建築基準法上の道路に隣接しないと、転用ができず、一般の人には売れない。

・雑草が伸びて周辺住民からクレームが来る。草刈り代が年に数十万円

・水利組合から、溝掃除などの命令が来る。出ないと罰金。

■融通の利かない農地法

登記簿で地目が「田」「畑」となっている土地は勝手に埋め立てたり、売買ができません。それは農業を廃れさせまいとする農地法のせいなのです。農地は広いので、勝手に売買するとどんどん宅地化が進み、結果として農業をする人がいなくなり、食糧自給率にかかわってきます。

よって、厳しく法律で規制されています。

一応、農地法では「現況主義」といって、宅地でも耕作してれば農地とされたり、農地でも駐車場などに利用されていれば“農地でない”とされるようですが、僕の経験では、地目が田や畑なら耕作してようが埋め立てていようが、すべて農地法の制約を受けると思います。それどころか、勝手に埋め立ててると違法転用として扱われてペナルティを喰らいます。

農地法は、以下のような場合に関わってきます。

①農地を農地として、売買・賃貸借する場合

農地法3条により、農業委員会の許可が必要です。

買ったり借りたりする人が農業をやってないとダメです。

農業従事者はおおむね、年間150日を働くとか、一定の面積をすでに耕作している（飯山町では2反（６00坪）以上）などの条件が付きます。

②農地を宅地などに転用して、自分で使用する場合

農地法４条により、農業委員会への届け出が必要です。

香川県にはすでにありませんが、市街化調整区域では農業委員会の許可となります。測量が必要なうえ、転用した後の使用計画や上水道、排水など、多くの書類の提出が必要なので、土地家屋調査士や行政書士さんへの費用がかなりかかります。

③農地を宅地などに転用して、他人へ売る場合

農地法５条により、農業委員会への届け出が必要です。

これも4条と同じく市街化調整区域では農業委員会の許可となります。

面倒なのは、そこへ建物などを建設する場合、建築図面などと共に申請することになります。つまり、売主・買主が共同で申請せねばならないのです。

しかも市街地での転用では、大きな面積となると建物の建築を目的とした造成は開発行為となり、県知事の開発許可を必要としたりします。

また、農地振興地域などに指定されていれば、転用できないか、指定を外す許可が必要。

さらに離農金や排水を水路に流すための放流負担金など、思わぬ出費もあります。

多大な時間、労力、費用が必要となり、ド田舎では売った値段より費用が上回るので、相続したものの負動産となる場合が多いですね。

負動産地獄　その相続は重荷です (文春新書)

負動産時代　マイナス価格となる家と土地 (朝日新書)

■農地を売る値段

場所によってさまざまですが、農地を農地として売る場合は、坂出や宇多津では＠数千円/坪でしょう。宅地に転用して売る場合でも、よほど恵まれた立地で、せいぜい＠40,000円くらいかと思います。

■農地を売りたいとき

まずは不動産屋に相談してみましょう。農地は安いので、小さい物件だと手数料も安くなり、おまけに手間ばかりかかるので、面倒くさがる不動産屋さんもおられます。しかし、中には得意とする会社もありますし、建築も兼業しているところなどは、建築希望のお客さん情報を持っていたりします。

街中の大きな物件で、かつ建築基準法上の道路に接してると、マンションデベロッパーや土地分譲業者、ハウスメーカー、アパート経営会社が、田舎なら工場・倉庫・資材置き場用地などが狙ってきます。でも悪立地の場合はかなり買い叩かれます。

■まとめ

農地は評価額や固定資産税が安いので、相続税対策には有効かもしれません。
しかし、売却するにはかなりハードルが高く、また制約が厳しくなってきています。

さらに建築コストがかなり上がっており、一戸建て需要が冷え込んでますので、

分譲地などで仕入れをする業者も、以前のように何でもかんでもは買わなくなっています。

食料輸入が厳しいため、これからは農地を減らすことに政府は後ろ向きになると思いますし、新築より空き家対策に予算が割かれていくかもしれません。

先祖代々の田んぼがー、と土地にこだわる高齢者が多いのですが、手放せるものがあるなら、早く処分することを強くお勧めします。

「農地転用の手続」何をするかがわかる本ーあなたの土地、眠っていませんか?

その農地、私が買います 高橋さん家の次女の乱

今年は健康第一に過ごします。

今更ですが、新年おめでとうございます。

昨年は2度目のコロナで寝込んだものの、長男の入籍や、娘の教員採用試験の合格、また私の1級ファイナンシャルプランニング技能士1次試験合格など、我が家にとって幸運続きの年でした。

今年も更に良い年にしたいので、まずは自分や家族の健康に気をつけたいと思います。
で、その上で2次試験の合格です。

仕事は不動産分野が増える一方ですが、健康に影響が出ないよう、心身共に無理はしないよう努めたいと思います。

今年もどうぞよろしくお願いいたします。

男声合唱団Momokaコンサートでした。

今日は、丸亀の本照寺様におけるプロムナードコンサートでした。

率いるのは、多度津町会議員の小川保さんです。

このコンサートのみの寄せ集めメンバーですが、週一回しっかり練習してきました。

ソリストに丸亀高校の先輩である声楽家、亀井陽二先生を東京からお越しいただき、素晴らしい歌声をお聞かせいただきました。

亀井先生には、リクルート混声合唱団時代に発声をご教授いただきました。

お母様が亡くなられ、こちらに帰省されることは少なくなると思いますが、先生とは、また是非一緒に歌いたいと思います。

さかいで大橋まつり

去る8月6日(土)さかいで大橋まつりが開催され、駅前と商店街がすごい人出で賑わいました。

射的ゲームに行列が…

私は土曜デーということで、商店街でビール🍺を売ることになりました。

いやー、あまりの暑さに熱中症一歩手前でした。