【不動産売却】不動産業者が建物価格を算出する『具体的な計算式』 | 株式会社エイトクリエイションのブログ

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2月になり、例年まだまだ寒いと思いますが、今年は暖かい日が続いており、季節感がなくなりそうな今日ですが、みなさま方におかれましては、いかがお過ごしですか?

 

今回は、不動産業者が建物の価格をどのようにして決定するのか、その具体的な計算式等を見ていきます。

※空き家の増加、相続問題、暴落の心配などから、不動産の売却を希望する人が増えています。

 

建物の価格決定には「減価償却」の考え方が適用されます

建物は減価償却の考え方で減価修正というものを行います。減価償却とは新築のときが最も価値が高く、年を経るごとに少しずつ価値が下がっていくという考え方です。

 

建物にはそれぞれ構造や用途に応じて、法定耐用年数が決まっています。しかし、取引実務では、法定耐用年数ではなく、経済的に有効に使用できる年数を経済的耐用年数として判定します。

 

例えば、木造の居住用建物だと取引市場では経済的耐用年数は20年から25年程度とみられています。つまり、新築から10年程度経つと評価は約半分になり、20年から25年経つとゼロとされる取引慣行です。

 

建物価格の査定価格も新築想定価格をいくらと判断するか経済的耐用年数を何年とみるかによって異なってきます。建物の評価は、対象建物の再調達原価(新築想定価格)を求め、これに現価率に基づく減価修正を行って求めます。

 

現価率は「経年減価」と「観察減価」を併用して求めます。「経年減価」は、時の経過による減価を建物建築後の経過年数と、今後の経済的残存耐用年数とに基づき、客観的に把握しようとするものです。

 

経年減価は機械的なものですが、個々の建物の経年減価だけでは判明しない減価要素を、建物を観察して査定に反映することを「観察減価」といいます。観察減価を特に考慮すべきなのは、特殊な建築物で経済的価値の下落が経年以上に大きい場合、保守管理が悪いことなどによって多大な補修費用がかかる場合、建物の所在場所の多湿等の自然的条件により経済的耐用年数の到来時期が早まると予測される場合などです。

 

 

 

以上が建物価格の算出方法ですが、ご所有不動産の特性や市況データ等を分析し、数字だけでは見えてこない様々な要因も個別に総合的に判断してご提案いたします。

 

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