判例時報2472号で紹介された事例です(神戸地裁令和2年2月20日判決)。
本件は、JR西日本がその高架下の土地につき賃貸借契約を締結し、賃借人がそれぞれ建物を建てて、それぞれ倉庫、パチンコ店として利用していたという事案につき、現在の借地借家法が施行される前の借地法の適用があるかどうかが問題とされた事例になります。
JR西は期間満了に伴う契約解除を主張して建物の収去土地明渡を求めたのに対し、賃借人側は、借地法の適用がある土地賃貸借契約であり(建物所有を目的とする土地の賃貸借契約)、解除には正当事由がないとして争いました。
借地法
（借地権の定義）
第1条
本法ニ於テ借地権ト称スルハ建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借権ヲ謂フ
判決では、本件の土地賃貸借契約は、契約書中の記載が一般の建物所有目的の土地賃貸借契約と共通する点も否定できないとしつつ、次のような各点につき一般の土地賃貸借契約とは異なっていることを指摘して本件については借地法の適用がない特殊な契約であるであることを理由にJR西の請求を認めています。
・本件の各建物はいずれも鉄道高架下に位置し、その一部は駅施設の真下に位置するなどしており、各土地上には高架橋柱枷複数設置されているなど、賃借人はその上空や地中を自由に利用できる状況にはなく、利用できる空間は極めて限定的である。
・鉄道会社であるJR西は定期的に高架橋の点検をしなければならないことから、本件の各土地内に立ち入らなければならずそのことが予定されている。また、公共性の観点から、建物の設置基準が定められ、建築や増改築についてはJR西の承諾を要する旨が定められているなど、賃借人の土地利用につき色々な制約が加えられている。そのほか、期間中であっても必要が生じたときは契約解除できる旨が定められていたり、危険予防の観点から必要に応じて立ち入り調査ができることとされ実際に行われたこともあった。
・賃料も相当賃料の半額ないし5分の1という低廉な額に抑えられており、これは上記のような事情を反映したものと考えられる。