あけましておめでとうございます。
先ほどさっそく初詣も行ってまいりました。
忙しかった年末から心機一転、新年の幕開けにあたり、
本業の不動産業について思うところを書いてみました。
年末の慌しさから開放され、実家にてしばらく読めなかった雑誌など手にとって見ていたら、気になる記事が。
「第1回 日本の急成長企業ランキング」（日経ベンチャー2007.1月号）
帝国データバンク社のデータを元にしたこのランキングの中に、
「これが今、最も勢いのある30社」
が紹介されています。
なんと、
トップの企業以下不動産会社が12社もランクイン。
これは、直近売上10億円以上、かつ過去3年間の売上および経常利益が3年連続10％以上成長した企業群946社の中から、3年間の平均売上伸び率をランクしたものです。
（宗教法人等、変則決算企業、金融機関を除く）
しかも、不動産業全体の平均売上高伸び率が179.9％で、
金融・保険業も含めた全業種中トップ。
不動産バブル再来か？
と言われた2006年でしたが、なんとも景気のいい話です。
不動産業界に携わるものとして、やはりちょっと嬉しい気分。
ただ、この「最も勢いのある30社」を眺めていて、ちょっとアレ？と思うことが。
不動産会社って、売買を中心に結構大きい売上が立ちやすいんですが、
30社中、直近売上の最高が約70億円、12社平均でも29億円弱。
「今最も勢いがある会社」の割にはちょっとさびしい気が・・・
しかも、3年間の平均売上高伸び率（245％～541％／年）も出ていたので、
3年前の売上を逆算してみました。
すると、
トップの企業でも3億強、平均では1億もありません。
不動産もベンチャー企業が続々出てきているということなのでしょう。
確かにここ最近、東京都心部等の一部不動産価格の高騰や取引件数の伸びは目を見張るものがあります。
一発大きな売買が決まれば、一気に売上なんてたってしまいます。
Ｊ－ＲＥＩＴの資産規模の拡大スピードはH14-H17年度までの3年間で平均146％の伸び率であることから考えると、昨今の地価上昇もあわせ、不動産業全体の平均売上高伸び率179.9％もナットク。
ということは、
普通に不動産屋やってりゃ、1.8倍ずつ成長するのか？
でも、逆に言えば、不動産取引の拡大スピードに応じた成長はしているものの、また不動産融資に対する総量規制でもやられて取引が止まったら、急減速するということでもありますね。
最近の日経新聞の記事でも、金融庁が不動産ファンドに対する融資の審査基準を厳しくするって出てましたし、一部兆候はすでにでていると考えられます。
やはり、不動産業界も取引規模だけに頼らず、
本質的な付加価値を産み出し続けないと継続的な成長は達成できない
ということなのでしょう。
景気に左右されない不動産の付加価値とは？
この5年間は、証券化手法の取入れによる「流動性の高まり」でした。
流動性が高まることにより、加速度的に投資資金が流入し、そのことで不動産の取引が異常に活発になったのです。
次の3年は恐らく、
「再開発の促進」と、「低利用地の最適化」
だと予測します。
耐震基準を満たさない老朽化建物は、再開発されることで付加価値が急上昇します。
ただし、賃貸人に立ち退いてもらわないと再開発はできません。
「立ち退き促進」や「地上げ」が最大の付加価値増加につながります。
地上げというとバブル時の強引なイメージが強いですが、これからは、賃貸人や借地人の権利を守りながら、きちんと交渉する能力が求められるでしょう。
地方都市、都心部の不動産利用を活性化させようと、国の施策として郊外の大型店舗開発に規制をかけました。
低利用のままの建物をコンバージョンして住宅や商業施設などに用途変更して利用度をあげることが、付加価値増加に繋がります。
どんな使い方をするか。どうやって郊外に流れた人を呼び戻すか。
知恵が必要とされる世界です。
どちらも、新しいノウハウ、斬新なアイデアが価値を生む、ベンチャーにとってやりがいのある状況を予感させます。
取扱額が大きい不動産業界において、ノウハウや知恵で付加価値をつけていく手法は、とても大きな価値の絶対額を産み出しますので、急成長ベンチャーが生まれる可能性を大きく秘めています。
新年の幕開けにあたり、
不動産業界でのベンチャー台頭の予感
を感じて、新たな可能性を模索してみたいと思いました。
今年もよろしくお願いします。