いや〜雪が結構降りましたね⛄️
やっぱり八王子は都心に比べて雪が多いです。
北海道出身なんで全然大したことない量ですが、雪がサラサラでなく、溶けてベチャベチャしてるのでかなり歩きづらいです。
そんな中、5棟目となる不動産の金消契約へ、青梅信用金庫へ行ってきました。
今回は最寄駅西八王子徒歩10分の1棟マンションです。
金額は4580万円で、8割融資での購入となります。
セゾン保証で金利3.7%19年です。
去年の12月に物件が出て、1ヶ月半ほどかかり、ようやく2月9日に引き渡しを受ける予定です。
実はこの物件、3年前に6500万で出ていました。
当時購入者がいたようなのですが、売主さんに購入前のリフォームの要望をかなり出したようです。そして、外壁塗装や屋根防水などをしましたが、要望がまだあったようなので、売主さんは怒って売却をやめました。
3年経ち、80歳近くになった売主さんは、もう安くてもいいから早く手放したいとの事で、4580万で売却を決意しました。
本当は4300万位まで指値をしたかったのですが、2番手が満額買付を入れてきたので、満額で買うことになりました。
それでも利回り13%なので良い物件だと思います。
今回、初めて青梅信用金庫さんと取り引きをしたのですが、かなり不動産関係の融資に対して積極的です。
全体の貸出金の約半分が不動産関係のようです。
今回、以下の点を評価してもらいました。
・3期以上の決算書がある
・全て黒字決算で、2022年は売上1億円超え
・既存物件の収支状況
・リフォームの実績
・本業の実績
・物件の土地値が8割ほどあった
・利回りも高い
などなどです。
最近はサラリーマン初心者投資家には渋いようですが、ある程度いままでの不動産投資の実績として評価してもらいました。
今まではノンバンクや地銀さんに融資をしてもらっていましたが、物件購入での信金さんの融資は初めてで、とても嬉しかったです。
1棟目の時に、いくつもの信金に電話しましたが、話も聞いてもらえませんでした。
そして、1棟目の八王子アパートについても、青梅信金の担当が、今度ウチで借り換えしませんか？って言ってくれました。
1棟目はノンバンクで高金利だったので、借り換えが出来たらかなり返済費用も下がります。
また今日、今度いい物件情報が来たら、大田原さんに提案しますねって言ってくれました。
信金さんから物件提案してくれるのめっちゃ良くないですか？
ぜ、ぜひ！と回答しました。
不動産投資を始めた時は、ガムシャラでとりあえず融資をしてくれるとこをで融資をしてもらってました。
実績を作ってから、借り換えや、物件の売却などを色々経験しながら成長していくのがいいと思いました。
買える時に買う！
あとはなんとかなる！
物件価額は高騰してますが、安い物件もたまに出るので、それを狙って買っていくことが重要です。
もしくはずっと出てる物件の鬼指値。
4棟目購入後、5棟目が買えるまで多分10件くらい買い付けを出しました。
幾度も現金買いや1番手に取られたり、悔しい思いをしてきました。
1番手になって、金融機関の仮審査が通って、契約して、本審査でダメになった事もありました(去年の秋)
それらはもっともっと良い条件のものもありましたが、縁がなかったんだなと考えています。
今回する物件は、家から車で10分なので、愛情をしっかりかけて、長持ちさせます。
最後に融資期間が当初15年だったのが交渉により19年に伸びました。
その時の交渉時に作った修繕計画を添付します。
ここまでやってくれるならと伸ばしてくれました。
これで5棟32戸の大家となります。
100戸目指して頑張るぞ😤
そして宅建とってやる！