最近よく聞かれる質問に
『取りあえず区分所有から始めようと考えていますが、どう思いますか？』
先日も投資スタンスのお話をしましたが、投資目的を間違ってはいけません
物件を購入することが大事なのではなく、セミリタイアできるだけの安定した家賃収入を
得ることが目的なはずです
例えば、１億円のマンション、年間家賃１０００万（利回り１０％）を所有できればセミリタイアつまり仕事を辞めても生活出来ると思いますか？
答えはノーです
上記の物件で平均的に残ってくるキャッシュフローは３００～３５０万くらいあればいいと思います
この場合キャッシュフローとは返済、税金、管理費、修繕費など全て払って残った純利益のことです
時々、家賃収入のことをキャッシュフローあるいは年収という風に使う方もいるので誤解されがちです（家賃収入は賃貸経営の場合は『売上』と言います）
本業を辞めて、３００万の純収入だけで生活できますか？
空室や修繕費など緊急資金が必要な時などちょっと怖いですよね
食費などの生活費をこの収入に頼るのは危険です
まして、家賃収入だけだと２棟目は購入できないと思います
ということはセミリタイアするためには２０００万くらいの家賃収入でキャッシュフローが６００万くらいないとしんどいと思います
ただ本当は家賃には一切手をつけず貯めていく方が賢いですよ
本業の収入で生活し、その余った分も次の投資に回していけばどんどんスピードは増していきます
銀行側がどんどん融資するので購入しませんか？と言って来るようになってからセミリタイアすればいいと僕は考えています
実はなぜこんな事を言うのかというと、一つ目の不動産を購入する時が今後の投資環境を作る上で一番大事なのです
安易に間違った（利益の上がらない）物件を購入してしまうと、その後の融資はまず下りないと思ったほうがいいでしょう
収益の上がっていない物件は負債と見られ、ある程度返済が進まないと銀行は次の物件の融資を貸したがらないのです
一棟目が凄い収益がでていれば、すぐに二棟目購入の話が舞い込んできます
二棟目も利益が出ていれば次から次へと物件を増やしていけるプラスのスパイラルが始まります
多くの方は不動産投資の話を聞いてすぐに物件が欲しくなります
僕も最初はそうでした
ただ、お金がなかったのと、どうやって購入すればいいか全くわからなかったので何も出来なかったのです（笑）
当時は税金すら払ってなかったので・・・
ネットで情報を調べたり近くの不動産業者に相談すれば、運命の出会いだ！というような物件を紹介されます
凄いタイミングで貴重な情報が入ってきて、銀行もフルローンを出してくれるので・・・などなど
最初に戻りますが、
『凄い駅前のいい物件が出てて、融資も着きました！取りあえず区分所有から始めようと考えていますが、どう思いますか？』となるわけです
これは物件を購入することが目的になってしまっています
現在もサラリーマンの不動産投資への参入者は日々増え続けているようです
不動産業者は物件の良し悪しにかかわらず、その物件情報を流しています。
不動産探しは恋人探しと同じです
恋は盲目とよく言いますが、
『この人以外はありえない！絶対一緒になりたい！結婚する～！』って２０代前半の時は言ってました（笑）
不動産もこれしかない！今が購入のタイミングだ！これを逃すと後で後悔する！
このような気持ちにさせるのが不動産業者の仕事なのです
もちろん不動産業者は悪くありません
情報を右から左へ流すのが彼らの仕事であり、その中から物件を見極めるのは投資家側の仕事なのです
一般的に世間に出まわっている収益物件の中で、買って良い物件は１００件に１件、いや、１０００件に１件ほどかもしれません？
融資を制する者は不動産投資を制す、とよく聞きます
それは事実として正しいです
しかし、実はその前提となるのはあくまで物件の見極めが必要であり、
物件見極めのスキルや投資戦略を無視して、融資獲得のスキルだけ向上したらどうなるか？
実は悲惨なことが起こってしまうのです
それは、買ってはいけない物件を購入してしまうということです
『え？フルローンで買えるの？！じゃあ買ってしまおう！やった～明日から不動産オーナーだ！』
と安易に思ってしまう方が多いのです
属性の良好な人はもっと気をつけなくてはなりません
（年収が高い、土地を持っている、金融資産があるなど）
普通の人には買えない物件まで買えてしまうのです
買ってはいけない物件を買ってしまった投資家を沢山見てきました
（医者や弁護士などの高額所得者）
このタイプの方は不動産を経営と考えていないケースがあり、放ったらかしにして入居率がだんだん下がってきてしまうのです
収益を生まない物件を所有しているので、次こそはと購入した物件でまたあまり収益を生まず、
しまいに、負債が多く銀行は次の融資をしなくなります
不動産投資の怖いところは、後戻りができないことです
「あれ？この物件はあまり収益ならないなぁ～、イマイチだったからこっちに買い替えたい！」
なんてことはできません
買った時の半額でも売れないこともあったりします
つまり・・・その後の成長は一切止まってしまうのです
下手をすると５年も１０年も・・・
不動産投資で、最初にする事は投資プランを明確にする事です
取りあえず、物件を購入することではありません
一番多い間違いは、フルローンさえ付けば購入する、という考え方です
いくらフルローンが出ても、キャッシュフローがでない物件では投資の意味がありません
早る気持ちは分かりますが、戦略は最も大事です★
自分の属性から資金面の計画を立て、どれくらいの期間でどれくらいの家賃収入を獲得していくか？
５年くらい先を見ながら計画を立ててみてはどうでしょうか？
ただ、属性がよく、貯蓄もあるという方はしっかりしたアドバイザーのもと遠回りしないように物件を選んでいくことをオススメします
僕もそういったこれから投資をしたいという方のお手伝いができるように、今いろいろ考案中です
ほんじゃ～ね～♪