No.21 当事者と第三者、そして登記
日本はお互いがその気になれば（意思表示の合致といいます。）契約が成立するのが原則です。
不動産のような高額なモノの売買ならば、売買契約書を作成しますし、登記制度もあるので名義を書き換えます。
しかし、売主と買主の間には意思表示の合致があれば、必ずしも必要ありません。
「約束したんだから守れ！」という理屈です。
この約束した者の間を「当事者」といいます。
しかし、約束があるかどうかは他人には判りません。
そこで約束がない人の間（第三者といいます。）では、登記名義を備えた方の権利が優先するのが原則です。
たとえば、Ａが所有する土地を、まずＢに売り（①）、次にＣにも売った（②）場合を考えてください。日本では、お互いその気になればＯＫですから１つの土地を２人に売ることもできます（これを二重譲渡といいます）。
この場合、Ｃは売買契約は２番手でも、Ｃに所有権移転登記がなされれば、土地はＣの所有、ということになります。
登記は誰でもその内容を調べることができます。第三者と争って勝てることを「対抗できる」といいますが、不動産では登記名義を備えるのが原則です。
原則ということは当然に例外もあります。詳細は権利関係の最後である「物権変動」で説明しています。
次回は「制限行為能力者」のポイントです。
「講義のまえに」で最も大切なポイント
「講義のまえに」（１～７）は、ガイダンスのようなもので、試験全体の出題傾向等について説明しています。
大体のイメージがつかめれば十分なのですが、特に重要なポイントは次のとおりです。
No.11 ２５問解ければ合格
宅建試験を１０回受けて１０回合格できれば講師になれます(^-^)/
多くの合格者が合格ラインを上下しています。
試験終了後、半分の２５問を自信もって正解していると大概は合格しています。
しかし、残りの半分の２５問はマークしたがあやふやです。
家路の足取りも重い、しかし採点すると３７～８点で合格確実、こういう方は決して珍しくありません。
理由は音声講義で配信したとおりです。
そこで、できるだけ合格に近づくためには、一通り学習した後に
まず第一に「確実に得点できる２５問」＝得意分野を作ってください。
次に、「かなり自信がある１０問」という分野を作ってください。
これでほぼ合格です。
合格の最低ラインをイメージできるようになると、かなり合格に近づきます。
No.1２ 出題範囲
ここは、「何がどの順番で出るか」を本番に備えてイメージしてください。
問１は民法からはじまり、借地借家法が２問、不動産登記法が１～２問、
十中八九問１７は国土利用計画法です。
都市計画法が２～３問、建築基準法も２～３問、農地法と土地区画整理法など…
ここまでが前半２５問、そして後半２５問が
問２６から税金が３問続き、鑑定評価か地価公示法。
問３０から４５までが宅建業法で、
残り５問が、土地・建物・景品表示法・統計など。
以上です。
この中で、確実に得点できる２５問をマスターし、かなり自信がある１０問があれば合格です。
No.19.20.21 善意・悪意・過失＆取消し・無効＆当事者と第三者
自分が買おうとしているのは持主だった人が騙し取られた土地である…
この事実を知らないのが善意、知っているのが悪意、知らないことに落ち度があるのが過失ですね。
これは権利関係の様々な場面で登場しますが、覚えるしかないです(-^□^-)
しっかり記憶しましょう
約束のやぶり方には、取消しパターンと無効パターンがありますが、これもしっかり覚えましょう。
23頁のNo.51にまとめがあります。
取消しパターンは結果オーライなら取り消さないで確定的に有効にする（追認）ので、未成年者のような制限行為能力者やだまされた場合（詐欺）や脅された場合（強迫）に適用されます。
ところが、勘違いした場合（錯誤)は意図したこととは根本の部分が異なり（要素の錯誤）、嘘と判ってあえてしている場合（心裡留保・虚偽表示）には取り消すことなど期待できないですし、反社会的な行為（公序良俗違反）は法律上の効果を否定する必要があるので、最初からなし（無効）です。
長くなりましたので、当事者と第三者は次回に…
ブログ始めます！
宅建本番まで残り130日を切りました。
しかし、これから始めても十分間に合います。
試験は諦めの悪い人ほど合格に近づきます。
頑張りましょう。
さて、記念すべき第１回目ですが…いきなりお詫びです。
音声講義の配信が遅れ、誠に申し訳ありません。
現在は、e-takken の
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iPod 宅建講座 音声講義リスト
にとびますので、各番号を右クリックで
で各回が保存できます。
データ形式がMP３ですのでiPod以外の多くの機種で再生できますので宜しくお願いいたします。
もう既に読まれた方もおられるでしょうが、iPod宅建は、ｐ377の＜最後に＞の３～４行目に執筆の意図が書いてあります。是非今すぐご覧ください。
内容面のご質問は、info@e-takken.jp までお願いいたします。