1．納戸やロフトは 「居室」 ではない
最近、「納戸と表示をしなかったため注意を受けた」 「ロフトを建物面積に含めるのは不当表示になると言われた」 という話を耳にしました。・・広告表示上、納戸やロフトを居室であるかのように表示することは認められていません。
2．「居室」でないならその旨を明らかにする
住宅の「居室」は安全で衛生的なものでなければなりません・・そのため建築基準法で「居室」の条件が定められています（建築基準法第28条）。採光及び換気の為、一定の開口部が無い物は「居室」と呼べないのです。
これを受けて表示規約でも次のように規定しています。
「採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第28条の規定に適合していないため、同法において居室と認められない納戸その他の部分については、その旨を納戸等と表示する事」（施工規則台11条第17号）。
つまり建築基準法上、｢居室」 と呼べないものは「納戸」等と表示さなければならないのです。居室でない部分を間取り表示する場合は「S」や「N]と表示する事が多いと思いますがこの場合にはSやNの後に「納戸」と補う必要があります（Sはサービスルーム、Nは納戸の略です）。
例えば居室が2部屋、居室の条件を満たさない納戸が1つ、更にLDKがある住居の間取りを3LDKと表示する事は出来ません。「2LDK＋S（納戸）」ろ表示しなけれなならないのです。
3．一般消費者が誤解しない表現を
ときおり、「納戸という表現は物置みたいで嫌だ。広さは十分で居室同様に使えるのでS（サービスルーム）という表示だけではダメなのか」・・「採光や換気が劣るとしてもその部屋をどのように使うかは、所有者の自由ではないか」・・「用途を決めつけるのはおかしいのではないか」 という事を言う方もいます。
確かに「納戸」をどのように使うかは所有者の自由です。・・しかし「納戸」は法律上の「居室」条件を満たしていません。それにもかかわらず「サービスルーム」「フリースペース」と表示するだけでは、一般消費者は通常の居室なみの採光・換気が確保されていると誤認する可能性が高いと言えるでしょう。
「納戸」が採光・換気の面で「居室」より劣るものである以上、その事を明示しなければなりません。「納戸」という表示をしないで単に「S」や「N」と表示するのみでは不十分なのです。
表示規約でも「建築基準法上の居室に該当しない部屋について居室であると誤認される表示」 は不当表示として扱われています（表示規約大23条第1項10号）。
不動産鑑定士 中村喜久雄（株式会社不動産アカデミー代表）
■確かに 「S」 だけの表示って結構多いような気がしますね・・あれは全部、不当表示って事だったんですね。
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